Immobilien-Rendite berechnen: Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite erklärt
Wer eine Immobilien-Rendite berechnen möchte, steht vor einer Vielzahl von Kennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow-Rendite. Jede beantwortet eine andere Frage und hat ihre Berechtigung. In diesem Ratgeber erklären wir alle relevanten Renditekennzahlen mit Formeln und konkreten Rechenbeispielen – so kannst du jede Immobilie fundiert bewerten.
Warum muss man Rendite richtig berechnen?
Eine Immobilie, die auf dem Papier 5 Prozent Rendite verspricht, kann real nur 2 Prozent abwerfen – oder sogar 8 Prozent, wenn man den Hebeleffekt der Finanzierung berücksichtigt. Die “richtige” Rendite hängt davon ab, welche Frage du beantworten wollen:
- Bruttomietrendite: Schneller Vergleich verschiedener Objekte
- Nettomietrendite: Realistische Einschätzung der laufenden Rendite
- Eigenkapitalrendite: Wie rentiert sich mein eingesetztes Kapital?
- Cashflow-Rendite: Was bleibt monatlich tatsächlich übrig?
Bruttomietrendite: Der Schnellcheck
Formel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100
Die Bruttomietrendite ist der einfachste und meistverwendete Wert. Sie eignet sich hervorragend für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte, berücksichtigt aber weder Nebenkosten, noch Instandhaltung, noch Kaufnebenkosten.
Beispiel:
- Kaufpreis: 200.000 Euro
- Monatliche Kaltmiete: 750 Euro
- Jahreskaltmiete: 9.000 Euro
- Bruttomietrendite: (9.000 / 200.000) x 100 = 4,5%
Richtwerte: Unter 3 Prozent ist kritisch (A-Städte, Luxussegment), 3 bis 4 Prozent ist solide (B-Städte, gute Lagen), über 5 Prozent ist attraktiv (oft B/C-Städte oder Bestand).
Nettomietrendite: Die ehrlichere Zahl
Formel:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete - nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) x 100
Die Nettomietrendite berücksichtigt die realen Kosten und ist damit deutlich aussagekräftiger:
- Nicht umlegbare Kosten: Verwaltungskosten (ca. 250-400 Euro/Jahr), Instandhaltungsrücklage (ca. 1 Euro/qm/Monat), Mietausfall-Risiko (ca. 2-4 Prozent der Jahresmiete)
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notar (ca. 1,5%), Makler (0-3,57%), gesamt ca. 8-12 Prozent
Beispiel:
- Kaufpreis: 200.000 Euro + 20.000 Euro Nebenkosten = 220.000 Euro Gesamtinvestition
- Jahreskaltmiete: 9.000 Euro
- Abzuege: Verwaltung 350 Euro + Instandhaltung 720 Euro + Mietausfallrisiko 270 Euro = 1.340 Euro
- Nettomieteinnahmen: 7.660 Euro
- Nettomietrendite: (7.660 / 220.000) x 100 = 3,5%
Eigenkapitalrendite: Der Hebel-Effekt
Formel:
EK-Rendite = ((Nettomieteinnahmen - Zinskosten + Tilgung + Wertsteigerung) / Eigenkapitaleinsatz) x 100
Die Eigenkapitalrendite ist die Königsklasse der Renditeberechnung. Sie beantwortet die entscheidende Frage: Wie rentiert sich das Geld, das ich tatsächlich investiert habe?
Der Clou: Durch den Einsatz von Fremdkapital (Hypothek) wird deine Eigenkapitalrendite gehebelt. Solange die Gesamtrendite der Immobilie über dem Fremdkapitalzins liegt, profitierst du vom Leverage-Effekt.
Beispiel mit Finanzierung:
- Gesamtinvestition: 220.000 Euro
- Eigenkapital: 50.000 Euro (Nebenkosten + 15%)
- Darlehen: 170.000 Euro bei 3,2% Zins, 2% Tilgung
- Jährliche Zinskosten: 5.440 Euro
- Jährliche Tilgung: 3.400 Euro (Vermögensaufbau!)
- Nettomieteinnahmen: 7.660 Euro
- Überschuss nach Zinsen: 2.220 Euro
- Wertsteigerung (angenommen 2%): 4.000 Euro
- Gesamtertrag: 2.220 + 3.400 + 4.000 = 9.620 Euro
- EK-Rendite: (9.620 / 50.000) x 100 = 19,2%
Beachte: Die Eigenkapitalrendite ist stark von Annahmen abhängig (Wertsteigerung, Mietentwicklung). Rechne konservativ und mit verschiedenen Szenarien.
Cashflow-Rendite: Was bleibt am Monatsende?
Formel:
Monatlicher Cashflow = Kaltmiete - nicht umlegbare Kosten - Rate (Zins + Tilgung) - Steuer
Der Cashflow zeigt, was tatsächlich jeden Monat auf deinem Konto ankommt (oder abfließt). Bei Kapitalanlage-Immobilien ist ein leicht negativer Cashflow in den ersten Jahren normal, wenn du hohe Tilgung wählst. Entscheidend ist der Cashflow nach Steuern:
Beispiel Cashflow-Rechnung (monatlich):
- Kaltmiete: +750 Euro
- Nicht umlegbare Kosten: -112 Euro
- Kreditrate (Zins + Tilgung): -737 Euro
- Cashflow vor Steuer: -99 Euro
- Steuerersparnis durch AfA und Zinsen: +120 Euro
- Cashflow nach Steuer: +21 Euro
In diesem Beispiel trägt sich die Immobilie nach Steuern praktisch selbst – der Mieter zahlt dein Investment ab, während du Vermögen aufbaust.
Komplett-Beispiel: Alle Renditen auf einen Blick
Eigentumswohnung in Dresden, 60 qm, Baujahr 2024
Eckdaten
- Kaufpreis: 210.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 22.050 Euro (10,5%)
- Eigenkapital: 52.050 Euro
- Darlehen: 180.000 Euro (3,0%, 2% Tilg.)
- Kaltmiete: 660 Euro/Monat
Renditekennzahlen
- Bruttomietrendite: 3,8%
- Nettomietrendite: 3,0%
- Eigenkapitalrendite: ca. 15-20%
- Cashflow vor Steuer: -91 Euro/Monat
- Cashflow nach Steuer: ca. +30 Euro/Monat
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5 typische Fehler bei der Renditeberechnung
- Kaufnebenkosten vergessen: 8 bis 12 Prozent Nebenkosten drücken die Rendite erheblich
- Instandhaltung unterschätzen: Besonders bei Bestandsimmobilien ein teurer Fehler
- Mietausfallrisiko ignorieren: 2 bis 4 Prozent Ausfallquote einplanen
- Brutto mit Netto verwechseln: Expose-Renditen sind fast immer Bruttowerte
- Steuereffekte vergessen: AfA und Werbungskosten können den Cashflow positiv drehen
Fazit: Die richtige Rendite für deine Entscheidung
Es gibt nicht “die eine” Rendite. Nutze die Bruttomietrendite für den ersten Vergleich, die Nettomietrendite für eine realistische Einschätzung und die Eigenkapitalrendite für die finale Investitionsentscheidung. Der Cashflow zeigt dir, ob du dir die Immobilie monatlich leisten kannst.
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