Die wichtigsten Fachbegriffe aus der Immobilienbranche verstaendlich erklaert. Von AfA bis Zinsbindung.
Die AfA bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Gebäuden über deren Nutzungsdauer. Kapitalanleger können so einen Teil der Anschaffungskosten jährlich von der Steuer absetzen. Die lineare AfA für Wohngebäude beträgt in der Regel 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
Rechner entdeckenDie Annuität ist die gleichbleibende Gesamtrate eines Immobiliendarlehens, bestehend aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit steigt der Tilgungsanteil, weil die Restschuld und damit die Zinsen sinken. Das macht die monatliche Belastung für Käufer planbar.
Finanzierung berechnenEin Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, Immobilien darauf plant und errichtet und diese anschließend an Käufer verkauft. Der Bauträger trägt das wirtschaftliche Risiko und liefert schlüsselfertige Objekte.
Bauträger-BereichDer Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank für die Vergabe eines Immobiliendarlehens zugrunde legt. Er liegt meist unter dem Kaufpreis und dient als Sicherheitspuffer. Je höher der Beleihungswert, desto günstigere Konditionen kann der Kreditnehmer erhalten.
Finanzierung vermittelnDie Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens. Banken prüfen Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten und Schufa-Auskunft, um die Wahrscheinlichkeit einer fristgerechten Rückzahlung zu bewerten.
Bonitätsanalyse nutzenDie Bruttomietrendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie gibt eine erste Orientierung über die Rentabilität, berücksichtigt jedoch keine Nebenkosten oder Instandhaltung.
Rendite berechnenDer Cashflow einer Immobilie ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzueglich aller laufenden Kosten wie Darlehensrate, Hausgeld und Instandhaltung. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und Ueberschuesse generiert.
Cashflow simulierenDie Denkmalschutz-AfA erlaubt Kapitalanlegern, die Sanierungskosten denkmalgeschuetzter Immobilien über 12 Jahre mit bis zu 100 % steuerlich abzuschreiben. In den ersten 8 Jahren sind 9 % und in den folgenden 4 Jahren 7 % pro Jahr absetzbar.
Die Eigenkapitalrendite misst den Ertrag bezogen auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Durch den Leverage-Effekt kann sie bei Immobilien deutlich höher ausfallen als die Gesamtrendite des Objekts.
Rendite berechnenDer Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebäudes. Er ist beim Verkauf und bei der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben und gibt Auskunft über den Energiebedarf oder -verbrauch pro Quadratmeter und Jahr.
Ein Exposé ist die Verkaufsunterlage für eine Immobilie. Es enthält Grundrisse, Fotos, Lagebeschreibung, Kaufpreis und weitere relevante Informationen. Ein professionelles Exposé ist entscheidend für den erfolgreichen Vertrieb.
KI-Assistent für ExposésDas Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, das die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien dokumentiert. Es enthält Angaben zum Eigentümer, Grundschulden, Wegerechte und andere Belastungen.
Die Grunderwerbsteuer faellt beim Kauf von Grundstücken und Immobilien an. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und gehoert zu den Kaufnebenkosten, die nicht finanzierbar sind.
Nebenkosten berechnenDie Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Banken nutzen sie als Sicherheit für Immobiliendarlehen. Im Gegensatz zur Hypothek ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden.
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung eines Wohnungseigentuemers an die Hausverwaltung. Es deckt Betriebskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungsruecklagen. Nur ein Teil davon kann auf den Mieter umgelegt werden.
Ein Immobilien-CRM (Customer Relationship Management) ist eine Software zur Verwaltung von Kundenkontakten, Deals und Vertriebsprozessen im Immobilienbereich. Es hilft Maklern und Vertriebspartnern, Leads systematisch zu bearbeiten und Abschluesse zu tracken.
CRM kennenlernenBei einer Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigt der Index, darf die Miete entsprechend angehoben werden. Das bietet Vermietern einen Inflationsschutz.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschuesse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Förderprogramme wie KfW 297/298 sind besonders attraktiv für Kapitalanleger und Selbstnutzer.
FinanzierungsoptionenKaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebuehren und ggf. Maklerprovision. In Deutschland liegen sie typischerweise bei 7-12 % des Kaufpreises und muessen meist aus Eigenkapital finanziert werden.
Nebenkosten berechnenEine Immobilie als Kapitalanlage wird nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Ziel ist der Vermoegenaufbau durch Mieteinnahmen, Wertsteigerung und Steuervorteile. Immobilien gelten als inflationsgeschuetzte Sachwertanlage.
Plattform entdeckenDer Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital. Wenn die Gesamtrendite der Immobilie über dem Darlehenszins liegt, profitiert der Investor überproportional.
Rendite berechnenDie Mietrendite zeigt das Verhältnis der jährlichen Nettokaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie. Sie ist eine zentrale Kennzahl für die Bewertung von Kapitalanlagen und variiert je nach Standort und Objekttyp.
Standortanalyse startenDie Nettomietrendite berücksichtigt neben den Mieteinnahmen auch die nicht umlegbaren Nebenkosten wie Hausgeld-Anteil, Instandhaltung und Verwaltungskosten. Sie gibt ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite.
Rendite berechnenNotarkosten fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch an. Sie betragen in der Regel 1,5-2 % des Kaufpreises und sind gesetzlich vorgeschrieben.
Die Objektrendite bewertet die Gesamtrentabilität einer Immobilie unabhängig von der Finanzierungsstruktur. Sie berücksichtigt Mieteinnahmen, Wertsteigerung und Steuereffekte bezogen auf den Gesamtkaufpreis.
Rendite berechnenDie Vertriebs-Pipeline bildet den strukturierten Verkaufsprozess ab: von der Kontaktaufnahme über die Beratung bis zum notariellen Abschluss. Ein CRM-System hilft, alle Leads und deren Status übersichtlich zu verwalten.
Pipeline im CRMDie Provision ist die Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Im Kapitalanlage-Bereich liegt sie typischerweise bei 3-5 % des Kaufpreises und wird nach der notariellen Beurkundung ausgezahlt.
Dashboard entdeckenDie Rendite bezeichnet den Ertrag einer Kapitalanlage im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Bei Immobilien unterscheidet man zwischen Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Gesamtrendite inklusive Wertsteigerung.
Rendite berechnenSondereigentum bezeichnet die Gebäudeteile, die einem einzelnen Wohnungseigentuemer allein gehoeren, z. B. die Wohnung selbst, Keller oder Stellplatz. Es wird in der Teilungserklärung genau definiert und ist vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt.
Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Urkunde, die ein Gebäude in Sondereigentum (einzelne Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) aufteilt. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer.
Die Tilgung ist der Anteil der Darlehensrate, der zur Rückzahlung der Restschuld verwendet wird. Eine höhere Tilgung führt zu einer schnelleren Entschuldung, aber auch zu einer höheren monatlichen Rate.
Tilgungsplan erstellenDer Verkehrswert (Marktwert) gibt an, welchen Preis eine Immobilie zum Bewertungsstichtag am Markt erzielen würde. Er wird nach standardisierten Verfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert) ermittelt und ist Basis für Finanzierungen und Steuer.
Ein Wertgutachten wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und bestimmt den Marktwert einer Immobilie. Es wird bei Finanzierungen, Erbschaften, Scheidungen oder strittigen Kaufpreisverhandlungen benoetigt.
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Darlehenszins fest vereinbart ist. Uebliche Laufzeiten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung wird ein neuer Zins verhandelt (Anschlussfinanzierung).
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