Kostenloser Rechner
Immobilien-Rendite-Rechner
Berechne Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow einer Kapitalanlage in Sekunden — mit Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung und Finanzierung sauber getrennt.
Grundlagen
Drei Renditen, drei Aussagen
Wer nur eine Rendite-Zahl betrachtet, vergleicht Äpfel mit Birnen. Der Rechner trennt deshalb Objekt, Kosten und Finanzierung — so wird sichtbar, woher die Rendite wirklich kommt.
Brutto ist nur der Erstfilter
Die Bruttomietrendite vergleicht Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung — gut zum Vorsortieren, ungeeignet als Kaufgrundlage.
Netto zeigt das echte Objekt
Die Nettomietrendite zieht nicht umlegbare Kosten ab und rechnet auf die Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten — erst diese Zahl macht Objekte fair vergleichbar.
Eigenkapital wird gehebelt
Liegt die Objektrendite über dem Sollzins, hebelt Fremdkapital die Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital. Der Hebel wirkt in beide Richtungen.
Rechner
Brutto, Netto, Eigenkapitalrendite und Cashflow
Stelle Kaufpreis, Miete, Kosten und Finanzierung ein — alle Kennzahlen rechnen live mit. Ohne Eigenkapital-Eingabe zeigt der Rechner bei der Eigenkapitalrendite „—“ statt einer Scheinzahl.
Objekt und Finanzierung einstellen
Alle Kennzahlen rechnen live mit. Kaufnebenkosten und nicht umlegbare Kosten sind bewusst getrennt, damit Brutto- und Nettorendite sauber vergleichbar bleiben.
Einordnung
So liest du die Kennzahlen richtig
Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage. Die Formeln entsprechen exakt der Berechnung im Rechner — Schritt für Schritt erklärt im Ratgeber Immobilien-Rendite berechnen. Ob eine Immobilie überhaupt zur eigenen Strategie passt, klärt der Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage.
| Kennzahl | Formel | Aussage |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | Schneller Marktvergleich mehrerer Objekte — ohne Nebenkosten und Bewirtschaftung. |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ Gesamtkosten | Realistische Objektrendite inklusive Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung. |
| Eigenkapitalrendite | (Nettoertrag − Zinsen Jahr 1) ÷ Eigenkapital | Verzinsung deines eingesetzten Kapitals — macht den Hebel der Finanzierung sichtbar. |
| Cashflow Jahr 1 | Nettoertrag − Kapitaldienst (Zins + Tilgung) | Zeigt, ob das Objekt monatlich Überschuss erzeugt oder Zuzahlung aus eigener Tasche braucht. |
Einsatz
Wofür der Rendite-Rechner nützlich ist
- Mehrere Kaufangebote mit denselben Annahmen objektiv vergleichen.
- Beratungsgespräche mit Kapitalanlegern mit nachvollziehbaren Zahlen führen.
- Sensitivität testen: Was passiert bei höherem Zins oder niedrigerer Miete?
- Eigenkapitaleinsatz optimieren, statt pauschal möglichst viel einzubringen.
- Negativen Cashflow früh erkennen und bewusst entscheiden, statt überrascht zu werden.
Typische Fehler
Woran Modellrechnungen scheitern
Die häufigsten Verzerrungen: Kaufnebenkosten werden vergessen, nicht umlegbare Kosten zu niedrig angesetzt und Mietausfall gar nicht eingeplant. Als Faustwert sind je nach Objekt 15 bis 25 Prozent der Jahreskaltmiete für Verwaltung, Instandhaltung und Ausfallrisiko realistisch.
Rechne außerdem immer ein Stress-Szenario: 0,5 bis 1 Prozentpunkt höherer Anschlusszins und eine Monatsmiete Leerstand pro Jahr. Trägt das Objekt auch dieses Szenario, ist die Kalkulation belastbar.
FAQ
Häufige Fragen zur Immobilien-Rendite
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete nur durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich nicht umlegbare Kosten wie Verwaltung und Instandhaltungsrücklage ab und rechnet auf die Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten. Sie liegt deshalb meist deutlich unter der Bruttorendite und ist die ehrlichere Vergleichszahl.
Welche Mietrendite ist bei Immobilien gut?
Das hängt stark von Lage, Zustand und Risiko ab. In gefragten Metropollagen werden oft Bruttomietrenditen um 3 bis 4 Prozent akzeptiert, in B- und C-Lagen sind 4,5 bis 6 Prozent üblich. Wichtiger als ein Schwellenwert ist, dass Nettorendite und Cashflow zur eigenen Finanzierung und Risikotragfähigkeit passen.
Was sagt die Eigenkapitalrendite aus?
Sie misst, wie sich dein eingesetztes Eigenkapital verzinst: Nettoertrag minus Zinsen, geteilt durch das Eigenkapital. Liegt die Objektrendite über dem Sollzins, steigert mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite (Leverage-Effekt) — bei steigenden Zinsen oder Mietausfall kehrt sich der Hebel aber um.
Warum kann der Cashflow negativ sein, obwohl die Rendite positiv ist?
Der Kapitaldienst enthält neben den Zinsen auch die Tilgung. Übersteigt die Summe aus Zins und Tilgung den Nettoertrag, musst du monatlich zuzahlen, obwohl das Objekt rechnerisch rentabel ist. Die Tilgung ist dabei Vermögensaufbau, belastet aber die Liquidität — genau das macht der Rechner transparent.
Passende Vertiefungen
Alle Formeln, Beispielrechnungen und Bewertungsmaßstäbe im Detail.
Strategie, Objektauswahl und Risiken für Kapitalanleger im Überblick.
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Makro- und Mikrolage bewerten — die Basis jeder Rendite-Prognose.