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Annuitäten-Rechner
Berechne monatliche Rate, Restschuld nach der Zinsbindung, gezahlte Zinsen und die Dauer bis zur Volltilgung — mit marktüblicher monatlicher Verrechnung.
Grundlagen
So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist der Standard der deutschen Baufinanzierung. Wer Rate, Restschuld und Tilgungsverlauf versteht, verhandelt beim Bankgespräch auf Augenhöhe.
Die Rate bleibt konstant
Beim Annuitätendarlehen zahlst du über die Zinsbindung jeden Monat denselben Betrag. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst.
Die Restschuld ist die Kernfrage
Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen selten abbezahlt. Die verbleibende Restschuld muss zum dann gültigen Marktzins anschlussfinanziert werden — sie ist dein größtes Zinsänderungsrisiko.
Die Tilgung bestimmt das Tempo
Ein Prozentpunkt mehr anfängliche Tilgung erhöht die Rate moderat, senkt aber Restschuld und Zinskosten deutlich. Üblich sind 1,5 bis 3 Prozent, bei niedrigen Zinsen eher mehr.
Rechner
Rate, Restschuld und Zinskosten live berechnen
Stelle Darlehenssumme, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung ein. Der Rechner zeigt neben der Monatsrate auch, was am Ende der Zinsbindung übrig bleibt — die Zahl, die viele Angebote verschweigen.
Finanzierung einstellen
Gerechnet wird marktüblich mit monatlicher Verrechnung: Die Rate bleibt konstant, der Tilgungsanteil wächst mit jeder Zahlung.
Stellhebel
Vier Hebel für eine bessere Finanzierung
Der Sollzins ist verhandelbar, aber nicht der einzige Hebel. Wie du Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung strategisch kombinierst, zeigt der Ratgeber Immobilien-Finanzierung. Wo die Bauzinsen aktuell stehen und wohin sie tendieren, analysiert der Beitrag Baufinanzierung-Zinsen 2026.
| Hebel | Wirkung | Praxis |
|---|---|---|
| Anfängliche Tilgung erhöhen | Restschuld und Gesamtzinskosten sinken spürbar, die Volltilgung rückt näher. | Im Rechner 2 % gegen 3 % testen — der Unterschied bei der Restschuld überrascht die meisten. |
| Zinsbindung verlängern | Mehr Planungssicherheit gegen meist leicht höheren Sollzins; die Restschuld beim Ablauf sinkt. | Bei niedrigem Zinsniveau lange binden, bei hohem Niveau kürzer und auf Anschluss spekulieren. |
| Sondertilgungen vereinbaren | Außerplanmäßige Zahlungen senken die Restschuld direkt und verkürzen die Laufzeit. | 5 % pro Jahr sind bei vielen Banken kostenlos verhandelbar — im Vertrag festschreiben lassen. |
| Volltilger-Darlehen prüfen | Zinsbindung bis zur letzten Rate: kein Anschlussrisiko, oft Zinsrabatt, aber höhere Rate. | Lohnt, wenn die Volltilgungsdauer im Rechner nahe an der gewünschten Zinsbindung liegt. |
Einsatz
Wofür der Annuitäten-Rechner nützlich ist
- Bankgespräche vorbereiten und Angebote an Rate und Restschuld statt nur am Zins messen.
- Prüfen, ob die Rate auch bei vorsichtig gerechnetem Haushaltsbudget tragfähig bleibt.
- Tilgungsszenarien vergleichen: Was bringt ein halber Prozentpunkt mehr Tilgung wirklich?
- Das Anschlussrisiko beziffern: Restschuld nach 10 oder 15 Jahren schwarz auf weiß.
- Kapitalanlegern im Beratungsgespräch Kapitaldienst und Cashflow transparent herleiten.
Anschlussfinanzierung
Die Restschuld nicht dem Zufall überlassen
Wer heute mit 3,8 Prozent finanziert und nach zehn Jahren auf 5 Prozent anschlussfinanzieren muss, zahlt auf eine hohe Restschuld schnell mehrere hundert Euro mehr im Monat. Vergleiche deshalb Zinsbindungen nicht nur an der Rate, sondern an der Restschuld am Ende der Bindung.
Merkposten: Ab dem zehnten Jahr nach Vollauszahlung greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB — lange Zinsbindungen lassen sich dann mit sechs Monaten Frist kostenfrei beenden, wenn der Markt günstiger geworden ist.
FAQ
Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen
Wie berechnet sich die Rate eines Annuitätendarlehens?
Die Jahresrate ist Darlehenssumme mal der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch 100 — die Monatsrate ein Zwölftel davon. Beispiel: 280.000 Euro bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergeben rund 1.353 Euro im Monat. Der Rechner verrechnet marktüblich monatlich, dadurch wächst der Tilgungsanteil mit jeder Zahlung.
Warum steigt der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit?
Die Zinsen werden immer auf die aktuelle Restschuld berechnet. Da jede Rate einen Teil des Darlehens tilgt, sinkt die Zinslast von Monat zu Monat — und weil die Rate konstant bleibt, fließt der frei werdende Betrag automatisch in zusätzliche Tilgung. Deshalb entschuldet sich ein Annuitätendarlehen zum Ende hin immer schneller.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Als Faustregel: In Niedrigzinsphasen lange Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren sichern, in Hochzinsphasen eher 5 bis 10 Jahre wählen. Wichtig zu wissen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung kannst du jedes Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen — eine lange Bindung ist also einseitig flexibel zu deinen Gunsten.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld läuft weiter und muss neu verzinst werden: per Prolongation bei der eigenen Bank, Umschuldung zu einer günstigeren Bank oder vorab per Forward-Darlehen. Je höher die Restschuld, desto stärker trifft dich ein gestiegener Marktzins — deshalb zeigt der Rechner die Restschuld für jede Zinsbindung explizit aus.
Passende Vertiefungen
Eigenkapital, Zinsbindung und Bankgespräch strategisch vorbereiten.
Aktuelle Zinslage, Prognosen und was sie für deine Finanzierung bedeuten.
Prüfen, ob Objekt und Finanzierung zusammen eine tragfähige Rendite ergeben.
Kaufnebenkosten je Bundesland berechnen — die Basis der Darlehenssumme.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und welche Alternativen es gibt.
Finanzierung, Rendite und Cashflow direkt im Beratungsgespräch berechnen.