Tippgeberprovision bei Immobilien: Höhe, Steuer und was in die Vereinbarung gehört

Was ist eine Tippgeberprovision — und was unterscheidet sie von der Maklerprovision?

Eine Tippgeberprovision ist eine Erfolgsvergütung dafür, dass jemand einen Kontakt herstellt: Der Tippgeber nennt dir einen Eigentümer, der verkaufen will, oder einen Interessenten, der kaufen möchte — mehr nicht. Kommt es später zum notariellen Kaufvertrag und fließt deine Courtage, erhält der Tippgeber den vereinbarten Anteil. Bleibt der Abschluss aus, entsteht kein Anspruch. Für dich ist die Tippgeberprovision damit eine reine Erfolgsvergütung ohne Fixkostenrisiko.

Die Maklerprovision setzt dagegen eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung gegenüber dem Auftraggeber voraus: Der Makler weist die konkrete Vertragsgelegenheit nach oder wirkt aktiv auf den Abschluss hin — mit Exposé, Besichtigung und Verhandlung. Genau diese Leistung erbringt der Tippgeber nicht. Er steht auch in keinem Maklervertrag mit Käufer oder Verkäufer; sein Anspruch richtet sich ausschließlich gegen dich als Vertrieb oder Makler, auf Basis der Tippgebervereinbarung, die ihr beide unterschrieben habt.

Bezahlt wird die Tippgeberprovision deshalb aus deiner Courtage — nicht zusätzlich vom Kunden. Bei Wohnimmobilien ist die Verteilung der Maklerprovision seit Ende 2020 zudem gesetzlich gerahmt: Lässt sich der Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine Provision versprechen, muss das nach § 656c BGB in gleicher Höhe geschehen. Für deine Kalkulation heißt das: Die Tippgeberprovision ist ein Anteil an einer Courtage, deren Verteilung selbst reguliert ist — Spielraum hast du nur bei deinem eigenen Anteil.

In der Praxis kommen Tipps aus einem breiten Umfeld — und fast jede dieser Gruppen lässt sich systematisch aktivieren:

• Zufriedene Bestandskunden, die in ihrem Umfeld von Verkaufsabsichten oder Kaufinteresse hören
• Handwerker, Hausverwalter und Energieberater mit ständigem Zugang zu Eigentümern
• Finanzierungs- und Versicherungsvermittler — hier gelten allerdings eigene berufsrechtliche Grenzen
• Eigene Mitarbeiter außerhalb des Vertriebs, vom Backoffice bis zur Bauleitung
• Kooperationspartner wie Steuerberater oder Notare, bei denen das Berufsrecht die Annahme von Provisionen oft ausschließt — vorher prüfen

Übliche Höhe: 10 bis 15 Prozent der Netto-Courtage — mit Rechenbeispielen

In der Vermittlungspraxis hat sich eine Spanne von 10 bis 15 Prozent der Netto-Maklerprovision als üblich etabliert. Eine gesetzliche Vorgabe zur Höhe gibt es nicht — sie ist reine Verhandlungssache zwischen dir und dem Tippgeber. Die Spanne ist trotzdem ein sinnvoller Anker: Darunter lohnt sich das Melden für den Tippgeber kaum, deutlich darüber frisst die Empfehlung deine Marge und rückt den Tippgeber wirtschaftlich in die Nähe eines Untervermittlers — mit den gewerberechtlichen Fragen, die weiter unten behandelt werden.

Entscheidend ist, die Bemessungsgrundlage sauber zu definieren. „Zehn Prozent der Provision“ kann alles heißen: brutto oder netto, Innen- plus Außenprovision oder nur dein Anteil, vor oder nach der Aufteilung im Team. Am wenigsten streitanfällig ist ein Prozentsatz der Netto-Courtage, die tatsächlich bei dir eingeht — nach Abzug der Umsatzsteuer und nach eventueller Teilung mit einem Gemeinschaftsmakler. So partizipiert der Tippgeber an dem, was du wirklich verdienst, und keine Seite rechnet mit Fantasiewerten.

Wo in der Spanne du landest, hängt von der Qualität des Tipps ab: Ein warmer Kontakt mit konkreter Verkaufsabsicht und realistischer Preisvorstellung ist mehr wert als eine bloße Adresse. Auch Wiederholungsgeber, exklusive Zuführung und die Objektgröße spielen hinein — bei großvolumigen Abschlüssen wird der Prozentsatz oft nach unten verhandelt oder mit einem Höchstbetrag gedeckelt. Für kleine Objekte sind alternativ Pauschalen verbreitet, damit sich der administrative Aufwand für beide Seiten lohnt.

Die Tabelle zeigt, was die übliche Spanne bei drei typischen Courtage-Szenarien konkret bedeutet. Als Rechenannahme dient eine Netto-Innenprovision von 3,0 Prozent des Kaufpreises — deine tatsächlichen Sätze können abweichen:

Steuer: Freigrenze von 256 Euro, gewerblich vs. privat, Rechnung und Umsatzsteuer

Erhält ein privater Tippgeber gelegentlich eine Provision, liegt steuerlich eine Leistung im Sinne der sonstigen Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG vor. Dafür gilt eine Freigrenze: Bleiben die Einkünfte aus solchen Leistungen unter 256 Euro im Kalenderjahr, sind sie nicht einkommensteuerpflichtig. Wichtig ist das Wort Freigrenze — es handelt sich nicht um einen Freibetrag. Schon ab 256 Euro ist der komplette Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Bei den Beträgen aus der Tabelle oben ist die Grenze praktisch immer überschritten.

Anders liegt der Fall, wenn jemand wiederholt, planmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht Tipps liefert — etwa ein Kooperationspartner, der dir regelmäßig Kontakte zuführt. Dann spricht vieles für eine gewerbliche Tätigkeit mit Einkünften aus Gewerbebetrieb und einer Gewerbeanzeige nach § 14 GewO. Wo genau die Grenze zwischen gelegentlicher Leistung und nachhaltiger Tätigkeit verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls — hier gehört ein Steuerberater ins Boot, auf deiner Seite wie auf Seiten des Tippgebers.

Gewerbliche Tippgeber erbringen umsatzsteuerlich eine Leistung und stellen dir grundsätzlich eine Rechnung mit Umsatzsteuer. Die Ausnahme ist die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG: Steuerfrei bleibt, wessen Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Viele nebenberufliche Tippgeber fallen darunter — die Rechnung kommt dann ohne Umsatzsteuerausweis.

Für die Abrechnung selbst gibt es zwei saubere Wege: Der Tippgeber stellt eine Rechnung, oder ihr vereinbart das Gutschriftverfahren, bei dem du als Leistungsempfänger die Abrechnung erstellst. Bei privaten Gelegenheits-Tippgebern genügt eine dokumentierte Auszahlung mit der Vereinbarung als Beleg; eine Rechnung mit Umsatzsteuerausweis stellen Privatpersonen nicht. In jedem Fall gilt: Jede Auszahlung braucht einen schriftlichen Vorgang mit Datum, Empfänger, Bemessungsgrundlage und Bezug zum Abschluss — für deine Buchhaltung und für Rückfragen des Finanzamts.

Tippgebervereinbarung: Diese Punkte gehören hinein

Die Tippgebervereinbarung ist ein einfacher Vertrag — aber sie muss vor dem ersten Tipp stehen, nicht nach dem Abschluss. Nachträgliche Zusagen sind die häufigste Streitquelle: Der Tippgeber erinnert eine mündliche 15-Prozent-Zusage, du erinnerst zehn, und ein Beleg existiert nicht. Die Schriftform kostet zehn Minuten und erspart genau diese Diskussion — zumal du dieselbe Vorlage für jeden weiteren Tippgeber wiederverwenden kannst.

Inhaltlich haben sich diese Bausteine bewährt:

Die typischen Streitpunkte entstehen fast immer an denselben Stellen — und jede einzelne lässt sich vertraglich und organisatorisch entschärfen:

Ein Muster aus dem Netz ist ein Startpunkt, aber kein Ersatz für eine Prüfung: Sobald du regelmäßig mit Tippgebern arbeitest, mit gewerblichen Partnern kooperierst oder mehrstufige Modelle fährst, sollte die Vereinbarung einmal von einem Anwalt gegengelesen werden. Diese Kosten sind gegenüber einem einzigen Provisionsstreit vernachlässigbar.

• Doppelmeldung: Zwei Tippgeber melden denselben Eigentümer — ohne Zeitstempel der Erstmeldung ist der Konflikt nicht sauber auflösbar.
• Bestandskontakt: Der gemeldete Kontakt ist bereits in deiner Datenbank — die Vereinbarung muss regeln, dass dann kein Anspruch entsteht und wie du das belegst.
• Anderes Objekt: Der getippte Eigentümer schließt über dich ein anderes Geschäft ab als gedacht — je nach Formulierung entsteht trotzdem ein Anspruch.
• Fälligkeit: Der Tippgeber erwartet die Auszahlung nach dem Notartermin, deine Courtage ist aber noch gar nicht geflossen.

1. 1Parteien und Gegenstand: Wer gibt Tipps wofür — Verkäuferkontakte, Käuferkontakte oder beides, gegebenenfalls beschränkt auf Objektarten oder Regionen.
2. 2Definition des Tipps: Name und Kontaktdaten plus Kontext; die betroffene Person muss der Weitergabe ihrer Daten zugestimmt haben.
3. 3Erstmelder-Prinzip: Der Anspruch entsteht nur für den zeitlich ersten dokumentierten Hinweis auf einen Kontakt, der dir noch nicht bekannt ist.
4. 4Provisionshöhe und Bemessungsgrundlage: Prozentsatz der tatsächlich eingegangenen Netto-Courtage oder Pauschale — inklusive Regelung für geteilte Courtagen.
5. 5Erfolgsfall und Fälligkeit: Anspruch nur bei notariellem Kaufvertrag, der auf dem Tipp beruht; Auszahlung erst nach Eingang deiner Courtage.
6. 6Schutzfrist: Wie lange nach der Meldung ein Abschluss dem Tippgeber noch zugerechnet wird — verbreitet sind sechs bis zwölf Monate.
7. 7Keine Vermittlungspflichten: Der Tippgeber berät nicht, verhandelt nicht und tritt nicht als Makler auf — auch zu seinem eigenen Schutz vor gewerberechtlichen Folgen.
8. 8Datenschutz: Rechtsgrundlage der Datenweitergabe, Information der betroffenen Person, Löschung nicht konvertierter Kontakte.
9. 9Steuern: Der Tippgeber versteuert seine Provision selbst; mit gewerblichen Tippgebern zusätzlich die Regelung zu Rechnung oder Gutschrift.

Abgrenzung: Tippgeber oder erlaubnispflichtiger Vermittler nach § 34c GewO?

Die Grenze zwischen Tippgeber und Vermittler ist keine Formalie, sondern eine gewerberechtliche Frage. Nach § 34c Abs. 1 GewO braucht eine Erlaubnis, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist. Der reine Tippgeber tut nach verbreiteter Lesart der Kammern beides nicht: Er stellt lediglich den Kontakt her und überlässt Nachweis und Vermittlung vollständig dir.

Kritisch wird es, wenn der Tippgeber mehr tut als Kontakte herstellen: Exposés weiterreicht, Besichtigungen organisiert oder begleitet, über Preise verhandelt, Kaufinteressenten konkrete Objekte benennt oder planmäßig gegen Provision Objektgelegenheiten zuführt. Dann rutscht die Tätigkeit in Richtung Nachweis- oder Vermittlungsmakelei — und die ist, gewerbsmäßig betrieben, erlaubnispflichtig. Wer ohne Erlaubnis vermittelt, riskiert ein Bußgeld; für dich als Auftraggeber ist ein solches Konstrukt ein Compliance-Risiko, das keine Provisionsersparnis wert ist.

Für die Praxis heißt das: Halte die Rolle des Tippgebers in der Vereinbarung eng — und lebe sie auch so. Der Tippgeber übergibt Name, Kontaktdaten und Kontext; alles Weitere, von der Erstansprache mit Einwilligung über das Exposé bis zur Verhandlung, läuft über dein Team. Einen guten Überblick über die erlaubnispflichtigen Tätigkeiten gibt das Merkblatt der IHK für München und Oberbayern; verbindlich klärt die Einordnung im Einzelfall nur die zuständige IHK oder ein Anwalt. Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung.

Tippgeber-Netzwerk als Lead-Kanal: Kosten und Qualität im Vergleich zu gekauften Leads

Betriebswirtschaftlich hat das Tippgeber-Netzwerk eine seltene Eigenschaft: Kosten entstehen ausschließlich im Erfolgsfall. Gekaufte Leads aus Portalen oder Performance-Kampagnen bezahlst du unabhängig davon, ob je ein Abschluss zustande kommt — beim Tippgeber zahlst du erst, wenn deine Courtage bereits geflossen ist. Das macht den Kanal in der Deckungsbeitragsrechnung robust: Selbst 15 Prozent an den Tippgeber sind kalkulierbarer als ein bezahltes Lead-Paket, aus dem kein einziger Abschluss entsteht.

Dazu kommt die Qualität der Anbahnung: Ein empfohlener Kontakt startet mit geliehenem Vertrauen — die Empfehlung eines Bekannten oder Geschäftspartners ersetzt die Kaltakquise-Phase. Wie stark sich das in Abschlussquoten niederschlägt, hängt von deinem Vertrieb ab; belastbare Branchenzahlen gibt es dazu kaum, und pauschale Conversion-Versprechen wären unseriös. Der Mechanismus selbst ist aber offensichtlich: Ein warmer Kontakt mit konkretem Anliegen schlägt eine anonyme Portal-Anfrage in praktisch jedem Schritt des Funnels.

Ein Netzwerk entsteht allerdings nicht von selbst. Systematisch wird es mit drei Gewohnheiten: aktiv fragen (jeder zufriedene Käufer und Verkäufer ist ein potenzieller Tippgeber), die Vergütung transparent machen (wer nicht weiß, dass es eine Provision gibt, meldet nichts) und professionell zurückmelden (wer nie erfährt, was aus seinem Tipp wurde, gibt keinen zweiten). Gerade der letzte Punkt scheitert ohne System — Empfehlungen versanden in Postfächern, Zetteln und Zurufen zwischen Tür und Angel.

Im Beratungsgespräch selbst zahlt sich Substanz aus: Empfohlene Kapitalanleger erwarten belastbare Zahlen statt Hochglanz-Versprechen. Rechne Objekte transparent durch — etwa mit dem kostenlosen Immobilien-Rendite-Rechner — und unterlege Standortargumente mit offiziellen Kennzahlen, wie sie unsere Standortanalyse für München zeigt. So wird aus dem geliehenen Vertrauen der Empfehlung ein eigenes, und der Tipp konvertiert nicht nur zum Termin, sondern zum Abschluss.

Tippgeber und Partner in MyInvest Pro anlegen und automatisch abrechnen

Der operative Engpass beim Tippgeber-Modell ist selten die Vereinbarung, sondern die Buchführung im Alltag: Wer hat wann welchen Kontakt gemeldet? Welcher Abschluss geht auf welchen Tipp zurück? Wurde ausgezahlt — und auf welcher Grundlage? Solange diese Fragen in Excel-Listen und Mail-Verläufen beantwortet werden, sind Doppelmeldungen, vergessene Auszahlungen und unangenehme Diskussionen programmiert.

MyInvest Pro bildet genau diesen Prozess ab: Im Netzwerk-Modul legst du Tippgeber und Vertriebspartner als eigene Kontakte mit Rollen an, das Affiliate-Modul ordnet Empfehlungen dem richtigen Werber zu, und das Provisionsmodul rechnet auf Basis hinterlegter Provisionsmodelle ab — auch mehrstufig, wenn Partner ihrerseits Unterpartner werben. Jede Empfehlung trägt einen Zeitstempel, jeder Abschluss eine Zuordnung, jede Auszahlung einen dokumentierten Rechenweg.

Ehrlich eingeordnet: Die Software ersetzt weder die Tippgebervereinbarung noch den Steuerberater — sie erzwingt aber die Dokumentation, an der Streitfälle sonst scheitern. Erstmelder-Konflikte löst ein Zeitstempel schneller als jede Diskussion, und die Frage, ob Tippgeber X für Abschluss Y schon vergütet wurde, beantwortet ein Blick in die Provisionsübersicht statt einer Stunde Mail-Archäologie.