MaBV-Zahlungsplan verständlich erklärt: alle Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV

Wer eine Neubauwohnung als Kapitalanlage verkauft, verkauft eine Sache, die es noch nicht gibt. Der Erwerber zahlt Hunderttausende Euro für eine Baustelle und vertraut darauf, dass daraus eine Wohnung wird. Genau dafür gibt es den MaBV-Zahlungsplan: eine gesetzlich festgelegte Reihenfolge, die jeden Euro an einen erreichten Bautenstand koppelt. Dieser Artikel erklärt jede Rate, ihre Voraussetzungen und ihre Höchstgrenze – und warum der Zahlungsplan darüber entscheidet, wann du als Vertriebspartner deine Provision siehst.

Was ist der MaBV-Zahlungsplan?

Der MaBV-Zahlungsplan ist die in § 3 Absatz 2 der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegte Reihenfolge, in der ein Bauträger den Kaufpreis entgegennehmen darf. Er erlaubt maximal sieben Teilbeträge, die aus dreizehn gesetzlich vorgegebenen Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden und jeweils an einen erreichten Bautenstand gebunden sind.

Der Wortlaut von § 3 Absatz 2 Satz 1 und 2 MaBV lautet: „Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden.“

Die MaBV ist Gewerberecht, sie bindet also zunächst den Bauträger als Inhaber der Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a GewO; erlassen worden ist sie auf Grund von § 34c Absatz 3 GewO. Ins Zivilrecht führt ein zweiter, oft übersehener Weg: § 650v BGB bestimmt, dass der Unternehmer Abschlagszahlungen nur verlangen kann, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind. Diese Verordnung ist die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen. Ihr § 1 Satz 1 erlaubt, den Besteller zu Abschlagszahlungen „entsprechend § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung unter den Voraussetzungen ihres § 3 Abs. 1“ zu verpflichten. Der Zahlungsplan der MaBV wird damit auch zivilrechtlich zum Maßstab – er ist kein Verhandlungsspielraum, sondern der gesetzliche Rahmen.

Warum darf ein Bauträger nicht einfach Vorkasse verlangen?

Weil der Erwerber beim Bauträgerkauf vorleistet, ohne bereits Eigentümer zu sein, und im Insolvenzfall des Bauträgers sonst mit einer halbfertigen Baustelle und vollständig gezahltem Kaufpreis dastünde. Der Zahlungsplan begrenzt diesen Vorleistungsschaden, indem er jede Zahlung an eine bereits erbrachte Bauleistung koppelt.

Damit dieser Schutz nicht wegverhandelt wird, ist er unabdingbar. § 12 MaBV bestimmt, dass der Gewerbetreibende seine Verpflichtungen nach den §§ 2 bis 8 durch vertragliche Vereinbarung weder ausschließen noch beschränken darf. Ein Verstoß gegen § 3 MaBV ist zudem eine Ordnungswidrigkeit: § 18 Absatz 1 Nummer 3 MaBV erfasst, wer einer Vorschrift des § 3 über die Entgegennahme von Vermögenswerten zuwiderhandelt, und verweist auf § 144 Absatz 2 Nummer 6 GewO. Der Bußgeldrahmen dafür liegt nach § 144 Absatz 4 GewO bei bis zu 5.000 Euro.

Wann darf der Bauträger die erste Rate überhaupt kassieren?

Erst wenn alle vier Voraussetzungen des § 3 Absatz 1 MaBV kumulativ erfüllt sind und zusätzlich die Erdarbeiten begonnen haben. Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, darf der Bauträger keinen Cent entgegennehmen und sich auch nicht zur Verwendung ermächtigen lassen.

• Rechtswirksamer Vertrag: Der Vertrag ist wirksam, die für den Vollzug erforderlichen Genehmigungen liegen vor, der Notar hat das schriftlich bestätigt – und dem Bauträger sind keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt.
• Vormerkung im Grundbuch: Der Anspruch auf Eigentumsübertragung ist durch eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle gesichert. Bei Wohnungs- oder Teileigentum muss zusätzlich die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein.
• Gesicherte Freistellung: Die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, ist gesichert – ausdrücklich auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Gesichert ist sie nach § 3 Absatz 1 Satz 2 MaBV, wenn gewährleistet ist, dass diese Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden: bei Vollendung unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, sonst unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils. Gelöscht sein müssen sie vor der ersten Rate also nicht.
• Baugenehmigung: Sie ist erteilt oder es liegt eine behördliche Bestätigung vor, dass sie als erteilt gilt beziehungsweise mit dem Vorhaben begonnen werden darf. Bestätigt das der Bauträger selbst, muss seit Eingang der Bestätigung beim Erwerber mindestens ein Monat vergangen sein.

Die Freistellungserklärung ist der Punkt, an dem in der Praxis am häufigsten etwas klemmt. § 3 Absatz 1 Satz 4 MaBV verlangt, dass die zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen dem Erwerber ausgehändigt worden sein müssen. Liegen sie bei der Beurkundung schon vor, muss der Vertrag auf sie Bezug nehmen; andernfalls muss er einen ausdrücklichen Hinweis auf die Aushändigungspflicht und den notwendigen Inhalt enthalten. Für den Fall der Nichtvollendung kann sich der Kreditgeber nach § 3 Absatz 1 Satz 3 MaBV vorbehalten, statt der Freistellung alle vertragsgemäß im Rahmen des Absatzes 2 bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen.

Welche Raten gibt es und wie hoch sind sie?

§ 3 Absatz 2 Satz 2 MaBV nennt dreizehn Vomhundertsätze. Der erste bezieht sich auf die Vertragssumme, die übrigen zwölf beziehen sich ausdrücklich auf die restliche Vertragssumme – also auf den Betrag nach Abzug der ersten Rate.

Genau dieser Bezugspunkt wird regelmäßig falsch gelesen. Die 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung sind bei Grundstückseigentum nicht 40 Prozent der Kaufsumme, sondern 40 Prozent der verbleibenden 70 Prozent, also 28 Prozent des Gesamtbetrags. Die folgende Tabelle rechnet das für eine Vertragssumme von 400.000 Euro durch, bei Übertragung von Grundstückseigentum und unter der Annahme, dass alle Leistungen anfallen.

Zwei Kontrollrechnungen, die du an jedem Zahlungsplan machen kannst: Die zwölf Sätze der Restsumme müssen zusammen 100 Prozent ergeben, und die Spalte „Anteil Gesamtsumme“ muss ebenfalls auf 100 Prozent aufgehen. Geht eine der beiden Summen nicht auf, stimmt der Plan nicht.

Warum sind es maximal sieben Raten, obwohl die MaBV dreizehn Sätze nennt?

Weil Satz 1 und Satz 2 zwei verschiedene Dinge regeln: Satz 1 begrenzt die Anzahl der Teilbeträge auf sieben, Satz 2 liefert die Vomhundertsätze, aus denen diese Teilbeträge zusammengesetzt werden. Die dreizehn Sätze sind also Bausteine, keine Raten.

In der Praxis bündeln Bauträger deshalb mehrere Gewerke zu einer Rate. Die drei Rohinstallationen für Heizung, Sanitär und Elektro werden typischerweise zu einer Rate von 9 Prozent der Restsumme zusammengefasst, Estrich und Fliesenarbeiten zu 7 Prozent. Zulässig ist jede Zusammensetzung, solange die Rate erst dann verlangt wird, wenn alle in ihr enthaltenen Bauzustände tatsächlich erreicht sind. Wer zwei Gewerke bündelt, verschiebt die Fälligkeit auf das später fertige.

Drei Sonderfälle regelt die Verordnung ausdrücklich:

• Entfallende Leistungen: Fallen einzelne der in Satz 2 Nummer 2 genannten Leistungen nicht an – etwa Fassadenarbeiten bei einem Sichtbetonbau –, wird der jeweilige Vomhundertsatz nach § 3 Absatz 2 Satz 3 MaBV anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Er entfällt nicht, und er wandert auch nicht komplett in die Schlussrate.
• Altbau: Betrifft das Vorhaben einen Altbau, gilt der Plan entsprechend mit der Maßgabe, dass der Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen entgegengenommen werden kann, sobald die Voraussetzungen des § 3 Absatz 1 MaBV vorliegen (§ 3 Absatz 2 Satz 4 MaBV).
• Nutzungsverhältnis statt Eigentum: Soll kein Eigentum übertragen, sondern ein Nutzungsverhältnis begründet werden, dürfen nach § 3 Absatz 3 MaBV 20 Prozent der Vertragssumme bereits nach Vertragsabschluss entgegengenommen werden.

Was passiert, wenn der Vertrag vom Zahlungsplan abweicht?

Eine Abweichung zulasten des Erwerbers ist nicht verhandelbar: § 12 MaBV verbietet dem Bauträger ausdrücklich, seine Verpflichtungen aus den §§ 2 bis 8 vertraglich auszuschließen oder zu beschränken. Zusätzlich handelt nach § 18 Absatz 1 Nummer 3 MaBV ordnungswidrig, wer entgegen § 3 MaBV Vermögenswerte des Auftraggebers entgegennimmt oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lässt.

Für dich im Vertrieb heißt das: Du musst den Zahlungsplan nicht juristisch bewerten, aber du solltest die typischen Abweichungen erkennen, bevor ein Kunde sie im Notartermin entdeckt. Prüfbar sind vier Dinge ohne juristische Ausbildung – die Zahl der Raten, die Summe der Vomhundertsätze, der Bezugspunkt der zwölf Sätze auf die Restsumme statt auf die Gesamtsumme, und ob eine Rate an einen Termin statt an einen Bautenstand geknüpft ist. Eine Rate, die „drei Monate nach Beurkundung“ fällig wird, folgt nicht dem Bauablauf.

Wie sich eine unwirksame Ratenklausel im Einzelfall auf den übrigen Zahlungsplan und auf bereits geleistete Zahlungen auswirkt, ist eine Frage des konkreten Vertrags und der dazu ergangenen Rechtsprechung. Diese Bewertung gehört in die Hand des beurkundenden Notars oder eines Fachanwalts, nicht in ein Verkaufsgespräch.

Wann ersetzt eine Bürgschaft nach § 7 MaBV den Zahlungsplan?

Sobald der Bauträger Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte leistet, ist er nach § 7 Absatz 1 MaBV von den Verpflichtungen des § 3 Absatz 1 und 2, des § 4 Absatz 1 sowie der §§ 5 und 6 freigestellt. Der Erwerber tauscht damit den ratierlichen Bautenstandsschutz gegen eine Bürgschaft.

Diese Sicherheit ist formal streng geregelt. Über § 7 Absatz 1 Satz 2 MaBV gilt § 2 Absatz 2 MaBV entsprechend: Die Sicherheit kann nur durch die Stellung eines Bürgen geleistet werden, und als Bürge kommen nur Körperschaften des öffentlichen Rechts mit Sitz im Geltungsbereich der Verordnung, im Inland zum Geschäftsbetrieb befugte Kreditinstitute sowie zur Bürgschaftsversicherung befugte Versicherungsunternehmen in Betracht. Die Bürgschaftserklärung muss den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten. Ebenfalls entsprechend gilt § 2 Absatz 4 Satz 3 MaBV: Die zur unmittelbaren Inanspruchnahme erforderlichen Urkunden müssen dem Erwerber ausgehändigt werden, bevor der Bauträger Vermögenswerte erhält.

Wichtig ist die Laufzeit. Nach § 7 Absatz 1 Satz 3 MaBV ist die Sicherheit aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Absatz 1 MaBV erfüllt sind und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist. Eine Bürgschaft, die mit der Bezugsfertigkeit endet, erfüllt diese Anforderung nicht.

Für den zweiten Ausnahmetatbestand lohnt der genaue Blick, weil er im Neubauvertrieb an Kapitalanleger fast nie greift: § 7 Absatz 2 MaBV erlaubt einen Verzicht auf diese Bestimmungen nur, wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts, ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder ein im Handels- beziehungsweise Genossenschaftsregister eingetragener Kaufmann ist – und der Verzicht in einer gesonderten Urkunde erklärt wird. Bei einem Kaufmann muss sich der Bauträger die Kaufmannseigenschaft zusätzlich durch einen Registerauszug nachweisen lassen. Ein privater Kapitalanleger kann auf den Schutz also nicht wirksam verzichten.

Was gilt bei Bezugsfertigkeit, Abnahme und Fertigstellung?

Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung sind zwei verschiedene Bautenstände mit zwei verschiedenen Raten. Die 12 Prozent der Restsumme werden nach Bezugsfertigkeit und ausdrücklich Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig, die letzten 5 Prozent erst nach vollständiger Fertigstellung.

Bei der Fertigstellungsbescheinigung ist eine verbreitete Fehlvorstellung auszuräumen: Die frühere gesetzliche Fertigstellungsbescheinigung nach § 641a BGB gibt es nicht mehr. Die Vorschrift ist ersatzlos weggefallen und im Gesetzestext nur noch mit dem Zusatz „(weggefallen)“ geführt. Wer heute eine „Fertigstellungsbescheinigung“ in einem Bauträgervertrag liest, hat eine vertraglich vereinbarte Bautenstandsbestätigung vor sich – meist durch den Bauleiter oder einen Architekten – und keine gesetzlich normierte Urkunde.

Was stattdessen trägt, steht im Werkvertragsrecht:

• Abnahme (§ 640 Absatz 1 BGB): Der Besteller muss das vertragsmäßig hergestellte Werk abnehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann er die Abnahme nicht verweigern.
• Fiktive Abnahme (§ 640 Absatz 2 BGB): Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigert der Besteller die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Bei einem Verbraucher tritt diese Folge nur ein, wenn er zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Konsequenzen hingewiesen wurde.
• Zustandsfeststellung (§ 650g Absatz 1 und 2 BGB): Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, muss er auf Verlangen an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands mitwirken. Bleibt er einem Termin unentschuldigt fern, darf der Unternehmer einseitig feststellen.
• Prüffähige Schlussrechnung (§ 650g Absatz 4 BGB): Die Vergütung ist zu entrichten, wenn abgenommen wurde oder die Abnahme entbehrlich ist und eine prüffähige Schlussrechnung erteilt wurde. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhebt.

Eine Besonderheit des Bauträgervertrags ist beim Thema Sicherheit erwähnenswert: § 650u Absatz 2 BGB zählt auf, welche Vorschriften auf den Bauträgervertrag keine Anwendung finden, und nimmt von § 650m BGB ausdrücklich nur dessen Absatz 1 aus – also die 90-Prozent-Obergrenze für Abschlagszahlungen. Die Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nach § 650m Absatz 2 BGB steht nicht auf dieser Ausnahmeliste. Die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen sagt es in § 1 Satz 3 sogar ausdrücklich: § 650m Absatz 2 und 3 BGB findet Anwendung. Wie diese Sicherheit im konkreten Vertrag ausgestaltet und gestellt wird, gehört in die notarielle Prüfung.

Warum entscheidet der Zahlungsplan über deine Provisionsfälligkeit?

Weil die Provision im Neubauvertrieb regelmäßig an den Zahlungseingang beim Bauträger gekoppelt ist und dieser Zahlungseingang dem MaBV-Zahlungsplan folgt. Zwischen Beurkundung und letzter Rate liegt die gesamte Bauzeit – deine Vergütung entsteht deshalb nicht in einem Betrag, sondern im Takt der Baustelle.

Welche Regel für dich gilt, hängt an deiner Rolle im Vertrag:

• Als Handelsvertreter (§ 84 HGB): Nach § 87a Absatz 1 Satz 1 HGB entsteht der Provisionsanspruch, sobald und soweit der Unternehmer das Geschäft ausgeführt hat. Satz 3 stellt unabhängig von jeder Vereinbarung klar: Der Anspruch entsteht auch, sobald und soweit der Dritte das Geschäft ausgeführt hat. Das Wort „soweit“ ist der Schlüssel – jede gezahlte MaBV-Rate führt zu einem anteiligen Anspruch.
• Als Makler (§ 652 BGB): Der Lohnanspruch entsteht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

Drei Punkte aus dem HGB solltest du kennen, bevor du einen Vertriebsvertrag unterschreibst. Erstens die Fälligkeit: Nach § 87a Absatz 4 HGB wird der Anspruch am letzten Tag des Monats fällig, in dem nach § 87c Absatz 1 HGB abzurechnen ist – und dort gilt monatliche Abrechnung, die auf höchstens drei Monate erstreckt werden kann, mit Abrechnung unverzüglich, spätestens bis zum Ende des Folgemonats. Zweitens das Rückforderungsrisiko: Steht fest, dass der Dritte nicht leistet, entfällt der Provisionsanspruch nach § 87a Absatz 2 HGB, und bereits empfangene Beträge sind zurückzugewähren. Drittens der Schutz: Nach § 87a Absatz 5 HGB sind vom Absatz 2 erster Halbsatz sowie von den Absätzen 3 und 4 abweichende, für den Handelsvertreter nachteilige Vereinbarungen unwirksam.

Praktisch bedeutet das: Du musst pro Einheit wissen, welche Rate gestellt wurde, welche bezahlt ist und welcher Provisionsanteil damit entstanden ist – über Monate, über mehrere Projekte und über mehrere Ebenen im Vertrieb. Genau diese Verknüpfung von Bautenstand, Zahlungseingang und Provisionsanteil bildet das Provisionsmodul von MyInvest Pro ab, statt sie in einer Tabelle nachzuhalten.

Welche Fehler tauchen im Zahlungsplan am häufigsten auf?

Sechs Muster tauchen immer wieder auf: zu viele Teilbeträge, der falsche Bezugspunkt der Vomhundertsätze, eine erste Rate ohne die Voraussetzungen des § 3 Absatz 1 MaBV, nicht verteilte entfallende Gewerke, eine zu früh fällig gestellte Schlussrate und eine Bürgschaft, die nur im Vertrag steht. Alle sechs lassen sich in wenigen Minuten prüfen, bevor ein Entwurf an den Kunden geht – sie ersetzen keine rechtliche Prüfung, verhindern aber die Rückläufer, die im Notartermin Zeit kosten.

1. Mehr als sieben Teilbeträge: Wer die dreizehn Vomhundertsätze als dreizehn Raten in den Vertrag schreibt, überschreitet die Grenze aus § 3 Absatz 2 Satz 1 MaBV.
2. Falscher Bezugspunkt: Die zwölf Sätze der Nummer 2 beziehen sich auf die restliche Vertragssumme. Werden sie auf die Gesamtsumme gerechnet, zahlt der Erwerber deutlich zu viel und der Plan geht am Ende nicht auf.
3. Erste Rate ohne die Voraussetzungen des § 3 Absatz 1: Kein Zahlungsplan der Welt hilft, wenn Vormerkung, Freistellungserklärung, Notarbestätigung oder Baugenehmigung fehlen.
4. Entfallende Gewerke nicht verteilt: Nicht anfallende Leistungen sind nach § 3 Absatz 2 Satz 3 MaBV anteilig auf die übrigen Raten zu verteilen – nicht ersatzlos zu streichen und nicht in einer Rate zu bündeln.
5. Schlussrate schon bei Bezugsfertigkeit fällig gestellt: Die 5 Prozent für die vollständige Fertigstellung sind ein eigener Bautenstand. Wer sie mit den 12 Prozent für die Bezugsfertigkeit zu einer Rate bündelt, darf diese Rate erst verlangen, wenn auch die vollständige Fertigstellung erreicht ist. Wird sie dagegen bereits mit der Besitzübergabe fällig gestellt, verliert der Erwerber das letzte Druckmittel für Restarbeiten.
6. Bürgschaft erwähnt, Urkunde nie ausgehändigt: Beruft sich der Vertrag auf § 7 MaBV, muss die Bürgschaftsurkunde dem Erwerber tatsächlich vorliegen, bevor die erste Zahlung fließt – und sie muss bis zur vollständigen Fertigstellung laufen.

Wenn diese Prüfung bei jedem Projekt neu von Hand passiert, ist sie die erste Aufgabe, die unter Termindruck ausfällt. Welche Systeme Bauträger dafür einsetzen und wie sie sich unterscheiden, vergleicht unsere Übersicht zu Bauträgersoftware.

Fazit: Der Zahlungsplan ist kein Formular, sondern der Taktgeber

Der MaBV-Zahlungsplan schützt den Erwerber davor, für eine Baustelle zu zahlen, die nie fertig wird. Er tut das mit drei einfachen Mitteln: einer Obergrenze von sieben Teilbeträgen, festen Vomhundertsätzen je Bautenstand und der Bedingung, dass vor der ersten Zahlung Vormerkung, Freistellung, Notarbestätigung und Baugenehmigung stehen müssen. Wer diese drei Mittel kennt, erkennt einen fehlerhaften Zahlungsplan in wenigen Minuten.

Für dich im Vertrieb ist der Zahlungsplan zusätzlich der Taktgeber deiner eigenen Vergütung. Je genauer du weißt, welche Rate wann fällig wird, desto belastbarer wird deine Umsatzplanung – und desto weniger Überraschungen gibt es, wenn eine Rate sich verschiebt, weil ein Gewerk hinterherhängt.