§ 34c GewO für Vertriebspartner: Brauchst du eine eigene Erlaubnis?

Die Frage kommt in fast jedem Onboarding-Gespräch: Der Vertrieb hat eine Erlaubnis nach § 34c GewO – reicht die für die angeschlossenen Partner mit? Die Antwort entscheidet darüber, ob du legal vermittelst oder eine Ordnungswidrigkeit begehst, und sie hängt vor allem an einem Merkmal: deiner Selbstständigkeit. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage entlang des Gesetzeswortlauts ein, grenzt Handelsvertreter, Untervermittler und Angestellte voneinander ab und zeigt, welche Unterlagen, Fristen und Folgepflichten konkret auf dich zukommen. Wer noch ganz am Anfang steht, findet die wirtschaftliche Seite im Einstiegs-Guide für Vertriebspartner.

Braucht ein Vertriebspartner eine eigene Erlaubnis nach § 34c GewO?

In aller Regel ja. Wer selbstständig und gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Immobilien vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht eine eigene Erlaubnis – die Erlaubnis der Vertriebsorganisation deckt einen rechtlich selbstständigen Partner nicht mit ab.

Der Wortlaut von § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO ist eindeutig: Wer gewerbsmäßig „den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen“ will, „bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde“. Die Norm stellt auf die Tätigkeit ab, nicht auf die Vertragsbezeichnung im Partnervertrag.

Gewerbsmäßig handelt nach gewerberechtlicher Begriffsbildung, wer eine erlaubte Tätigkeit selbstständig, planmäßig, auf gewisse Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht ausübt. Genau das beschreibt die Position eines Vertriebspartners, der auf Provisionsbasis und auf eigene Rechnung arbeitet. Dass er im Auftrag eines Erlaubnisinhabers tätig wird, ändert daran nichts – die Erlaubnis wird dem einzelnen Gewerbetreibenden erteilt. § 34c Absatz 2 Nummer 1 GewO prüft die Zuverlässigkeit des Antragstellers und der „mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen“; ein rechtlich eigenständiges Partnerunternehmen ist weder das eine noch das andere.

Die Ausnahmen in § 34c Absatz 5 GewO helfen hier nicht weiter. Sie betreffen unter anderem Kreditinstitute mit Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG, Wertpapierinstitute, Kapitalverwaltungsgesellschaften mit Erlaubnis nach § 20 Absatz 1 KAGB, die Darlehensvermittlung zur Finanzierung eigener Warenverkäufe oder Dienstleistungen und die Teilzeitnutzung von Wohngebäuden. Ein Immobilien-Vertriebspartner fällt regelmäßig unter keinen dieser Tatbestände.

Handelsvertreter, Angestellter oder eigenständiger Makler – was bist du?

Entscheidend ist nicht der Titel auf der Visitenkarte, sondern die Selbstständigkeit. § 84 Absatz 1 HGB definiert den Handelsvertreter als „selbständigen Gewerbetreibenden“, der ständig damit betraut ist, für einen anderen Unternehmer Geschäfte zu vermitteln oder in dessen Namen abzuschließen; selbstständig ist danach, „wer im wesentlichen frei seine Tätigkeit gestalten und seine Arbeitszeit bestimmen kann“.

Damit schließt sich der Kreis: Der Handelsvertreter ist per gesetzlicher Definition Gewerbetreibender – und wer gewerbsmäßig vermittelt, ist nach § 34c Absatz 1 GewO erlaubnispflichtig. Die Gegenausnahme steht in § 84 Absatz 2 HGB: Wer „ohne selbständig im Sinne des Absatzes 1 zu sein“ ständig mit der Vermittlung betraut ist, „gilt als Angestellter“. Nur diese Konstellation arbeitet unter der Erlaubnis des Arbeitgebers.

Vorsicht bei Mischformen: Ein Partnervertrag, der Berichtspflichten, feste Arbeitszeiten und Weisungsrechte enthält, aber Selbstständigkeit behauptet, wirft neben der Erlaubnisfrage auch die Frage der Scheinselbstständigkeit auf – dann geht es zusätzlich um Sozialversicherungsbeiträge. Die gewerberechtliche und die sozialversicherungsrechtliche Bewertung laufen getrennt und können unterschiedlich ausfallen.

Reicht es, nur Kontakte weiterzugeben?

Nein, jedenfalls nicht ohne Weiteres. § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO erfasst ausdrücklich nicht nur das Vermitteln, sondern auch das „Nachweisen“ der Gelegenheit zum Abschluss – wer gezielt ein konkretes Objekt oder einen konkreten Kaufinteressenten benennt, bewegt sich damit bereits im Anwendungsbereich der Norm.

Einen gesetzlich definierten „Tippgeber“-Tatbestand kennt § 34c GewO nicht. Die Abgrenzung erfolgt über den tatsächlichen Tätigkeitsumfang, und die Behörde beurteilt sie im Einzelfall. Drei Indizien verschieben die Einordnung erfahrungsgemäß in Richtung Erlaubnispflicht:

• Konkretisierung: Du benennst ein bestimmtes Objekt oder einen bestimmten Interessenten statt allgemein auf ein Angebot hinzuweisen.
• Erfolgsbezug: Deine Vergütung hängt am Zustandekommen des Kaufvertrags, nicht an einer pauschalen Aufwandsentschädigung.
• Beratungsanteil: Du erklärst Rendite, Finanzierung oder Vertragsinhalte und begleitest den Interessenten bis zum Notartermin.

Wer regelmäßig Kapitalanlage-Neubauten an Anleger heranträgt, erfüllt diese Merkmale in der Praxis fast immer. Die kaufmännisch vernünftige Reihenfolge lautet deshalb: erst die Erlaubnisfrage schriftlich mit der zuständigen Behörde klären, dann den ersten Kontakt vermitteln – nicht umgekehrt.

Welche Unterlagen brauchst du, was kostet die Erlaubnis, wie lange dauert sie?

Du brauchst Nachweise zu Zuverlässigkeit und Vermögensverhältnissen, aber keine Sachkundeprüfung; die Gebühr legt jede Behörde selbst fest, und über den Antrag wird regelmäßig innerhalb von drei Monaten entschieden. Zuständig ist je nach Bundesland das Gewerbeamt, die Kreisverwaltung oder die IHK am Ort deines Betriebssitzes.

Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Erlaubnis nach § 6a Absatz 1 GewO als erteilt. Verlass dich auf diese Genehmigungsfiktion aber nicht: Die Frist beginnt nach § 42a Absatz 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes erst mit Eingang der vollständigen Unterlagen und kann einmal angemessen verlängert werden, wenn die Angelegenheit das rechtfertigt. Ein unvollständiger Antrag setzt die Uhr also gar nicht erst in Gang.

Die Versagungsgründe in Absatz 2 sind abschließend geregelt: fehlende Zuverlässigkeit, ungeordnete Vermögensverhältnisse und – ausschließlich für Wohnimmobilienverwalter nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 – der fehlende Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung. Fachliche Eignung wird also nicht geprüft, persönliche und wirtschaftliche Verlässlichkeit sehr wohl. Für die Zuverlässigkeit nennt § 34c Absatz 2 Nummer 1 GewO eine Regelvermutung: Wer in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde, besitzt die erforderliche Zuverlässigkeit „in der Regel nicht“.

Einen verbindlichen Unterlagenkatalog schreibt § 34c GewO selbst nicht vor. Welche Nachweise verlangt werden, ergibt sich aus der Prüfung nach Absatz 2 und aus der Praxis der jeweiligen Behörde – die folgende Übersicht zeigt, was üblicherweise angefordert wird und woran es rechtlich anknüpft. Die maßgebliche Liste steht immer im Merkblatt deiner Behörde.

Zu den Kosten gibt es keine bundeseinheitliche Zahl: Die Erlaubnisgebühr richtet sich nach der Gebührenordnung der jeweiligen Behörde und fällt regional unterschiedlich aus. Rechne zusätzlich mit den Kosten für Führungszeugnis, Registerauskünfte und Steuerbescheinigung. Verbindlich ist immer das Gebührenverzeichnis deiner Behörde – frag es vor der Antragstellung ab, dann kennst du den Gesamtbetrag vorher.

Zwei Punkte gehen im Alltag gern unter. Erstens: Die Erlaubnis ersetzt die Gewerbeanmeldung nicht. Nach § 14 Absatz 1 GewO muss anzeigen, wer „den selbständigen Betrieb eines stehenden Gewerbes, einer Zweigniederlassung oder einer unselbständigen Zweigstelle anfängt“; anzuzeigen sind ebenso Verlegung, Wechsel des Gegenstands, Namensänderung und Aufgabe. Zweitens: Die Erlaubnis kann nach § 34c Absatz 1 Satz 2 GewO inhaltlich beschränkt und mit Auflagen verbunden werden – lies den Bescheid genau, denn dort steht, welche Tatbestände du tatsächlich abdecken darfst.

Was droht, wenn du ohne Erlaubnis vermittelst?

Es ist eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 144 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe h GewO handelt ordnungswidrig, wer ohne die erforderliche Erlaubnis „nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder Nummer 2 den Abschluß von Verträgen der dort bezeichneten Art vermittelt oder die Gelegenheit hierzu nachweist“.

Die Höhe steht in § 144 Absatz 4 GewO: Für die Fälle des Absatzes 1 Nummer 1 Buchstabe a bis l – und damit auch für Buchstabe h – kann die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden. § 144 Absatz 1 GewO lässt dabei bereits fahrlässiges Handeln genügen – dass du die Erlaubnispflicht nicht gekannt hast, schützt dich also nicht von selbst.

Die wirtschaftlichen Folgen wiegen meist schwerer als das Bußgeld. Nach § 15 Absatz 2 GewO kann die Fortsetzung eines ohne die erforderliche Zulassung betriebenen Gewerbes von der zuständigen Behörde verhindert werden – mitten in einer laufenden Vertriebsphase ist das teuer. Hinzu kommt der Rückkopplungseffekt auf spätere Zuverlässigkeitsprüfungen: Rechtskräftige Bußgeldentscheidungen aus der Ausübung eines Gewerbes werden nach § 149 Absatz 2 Nummer 3 GewO in das Gewerbezentralregister eingetragen, wenn die Geldbuße mehr als 200 Euro beträgt. Ob und wie sich ein Verstoß auf zivilrechtliche Provisionsansprüche auswirkt, hängt vom Einzelfall ab; § 34c GewO ist eine gewerberechtliche Erlaubnisnorm und regelt den Provisionsanspruch nicht selbst.

Welche MaBV-Pflichten treffen dich zusätzlich?

Die Makler- und Bauträgerverordnung greift unabhängig von der Erlaubnisfrage. § 1 Absatz 1 MaBV bestimmt wörtlich: „Diese Verordnung gilt für Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach § 34c Absatz 1 der Gewerbeordnung ausüben, unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht.“ Wer sich also für nicht erlaubnispflichtig hält, ist damit noch lange nicht von den Berufspflichten befreit. Ausgenommen sind nach § 1 Absatz 2 MaBV nur die Fälle des § 34c Absatz 5 GewO sowie – bis auf einzelne Vorschriften – die reine Wohnimmobilienverwaltung nach Nummer 4; für die Vermittlung nach Nummer 1 gilt die Verordnung voll.

• Buchführung ab Auftragsannahme (§ 10 MaBV): Aufzeichnungen sind „unverzüglich und in deutscher Sprache“ zu führen. Für die Vermittlung nach Nummer 1 verlangt § 10 Absatz 3 unter anderem Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zimmerzahl, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen sowie Name und Anschrift des Veräußerers.
• Information in Textform (§ 11 MaBV): Unmittelbar nach Annahme des Auftrags sind Entgelt und Vertragsdauer mitzuteilen, spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen die Objekt- und Preisangaben. Textform heißt: nachweisbar, nicht mündlich am Telefon.
• Fünf Jahre Aufbewahrung (§ 14 Abs. 1 MaBV): Die Frist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang für den jeweiligen Auftrag angefallen ist.
• Sicherheitsleistung (§ 2 MaBV): Nur relevant, wenn du Vermögenswerte des Auftraggebers entgegennimmst oder zu deren Verwendung ermächtigt wirst. Wer keine Kundengelder anfasst, vermeidet diese Pflicht vollständig – ein Grund, Zahlungsströme konsequent beim Bauträger oder Notar zu lassen.
• Prüfungen (§ 16 MaBV): Die jährliche Prüfung durch einen geeigneten Prüfer trifft nach Absatz 1 Bauträger und Baubetreuer nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3. Nach Absatz 2 kann die Behörde aus besonderem Anlass aber bei allen Gewerbetreibenden im Sinne des § 34c Absatz 1 GewO eine außerordentliche Prüfung auf deren Kosten anordnen.

Verstöße gegen diese Pflichten sind nach § 18 Absatz 1 MaBV Ordnungswidrigkeiten im Sinne des § 144 Absatz 2 Nummer 6 GewO und können ebenfalls mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Unabhängig davon zählen Immobilienmakler nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 GwG zu den Verpflichteten des Geldwäschegesetzes – mit eigenen Identifizierungs- und Dokumentationspflichten, die neben der MaBV stehen.

Gilt die 20-Stunden-Weiterbildungspflicht noch für Immobilienmakler?

In der aktuellen Fassung nicht mehr. § 34c Absatz 2a GewO richtet die Pflicht, sich „in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren weiterzubilden“, nur noch an Gewerbetreibende nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 – also an Wohnimmobilienverwalter.

Die zuvor auch für Immobilienmakler nach Nummer 1 geltende Weiterbildungspflicht wurde durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 215) gestrichen; die neue Fassung gilt seit dem 24. Juli 2026. Für die weiterhin Verpflichteten bleibt es bei den Dokumentationsvorgaben des § 15b MaBV: Nachweise mit Name, Datum, Umfang, Inhalt und Bezeichnung der Maßnahme sowie Anbieterangaben, drei Jahre vorzuhalten, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres der Durchführung.

Stand dieser Einordnung ist der 2. August 2026. Weil § 34c GewO in den vergangenen Jahren mehrfach geändert wurde, gilt: Bevor du interne Vorgaben oder Partnerverträge anpasst, prüfe den aktuellen Wortlaut auf gesetze-im-internet.de und hole eine Auskunft deiner Erlaubnisbehörde ein. Vertragliche Weiterbildungspflichten aus dem Partnervertrag bleiben von der gewerberechtlichen Lage ohnehin unberührt.

Was muss die Vertriebsorganisation über ihre Partner dokumentieren?

Sie muss jederzeit sagen können, welcher Partner mit welchem Zulassungsstatus arbeitet. Weil die Erlaubnis dem einzelnen Gewerbetreibenden erteilt wird, ist für jeden selbstständigen Partner eine eigene Erlaubnis nachzuhalten – mit Behörde, Erteilungsdatum, den abgedeckten Tatbeständen nach Nummer 1 bis 4 und etwaigen Auflagen nach § 34c Absatz 1 Satz 2 GewO.

In einer Struktur mit fünf Partnern ist das eine Excel-Datei. Bei fünfzig oder zweihundert Partnern über mehrere Ebenen ist es eine Verwaltungsaufgabe, die ohne systemseitige Erfassung kaum noch beherrschbar bleibt. Praktisch gehören diese Angaben zum Partnerdatensatz:

• Erlaubnisurkunde als Dokument, mit ausstellender Behörde und Aktenzeichen
• Abgedeckte Tatbestände und Auflagen aus dem Bescheid
• Gewerbeanmeldung nach § 14 Abs. 1 GewO und Rechtsform des Partners
• Vertragsart: Handelsvertretervertrag, Anstellungsvertrag oder Untervermittlervereinbarung
• Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung, soweit Tätigkeiten nach Nummer 4 dazugehören
• Weiterbildungsnachweise, soweit gesetzlich oder vertraglich gefordert
• Wiedervorlagedatum für auslaufende Nachweise und Versicherungen

Wer Rollen, Rechte und Partnerstammdaten ohnehin systemseitig führt, hängt diese Nachweise direkt an den Partnerdatensatz – in MyInvest Pro etwa über die Team- und Rollenverwaltung, in der jede Partnerebene ihren eigenen Datensatz und ihre eigenen Berechtigungen hat. Wenn du gerade ohnehin die Systemfrage stellst: Der Vergleich von Vertriebssoftware für Kapitalanlagen ordnet ein, welche Systeme Partnerstruktur und Dokumente gemeinsam führen und welche sich auf die Objektseite konzentrieren.

Fazit: Die Erlaubnis des Vertriebs ist nicht deine Erlaubnis

Die Kernaussage lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Wer als selbstständiger Partner gewerbsmäßig Immobilien vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss nachweist, braucht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO eine eigene Erlaubnis. Die Selbstständigkeit nach § 84 Absatz 1 HGB ist dabei der Auslöser, nicht die Ausnahme – befreit ist nur, wer nach § 84 Absatz 2 HGB als Angestellter gilt.

Der Antrag selbst ist überschaubar: kein Sachkundenachweis, aber Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, und nach drei Monaten ohne Entscheidung greift die Genehmigungsfiktion des § 6a Absatz 1 GewO. Anspruchsvoller ist das, was danach dauerhaft gilt – die Aufzeichnungs-, Informations- und Aufbewahrungspflichten der MaBV, die nach § 1 Absatz 1 MaBV sogar unabhängig von der Erlaubnispflicht greifen. Wer diese Pflichten von Beginn an in einen sauberen Prozess gießt, muss sie später nicht rekonstruieren.