GwG im Immobilienvertrieb: Alle Pflichten im Überblick (2026)

Das Geldwäschegesetz trifft den Immobilienvertrieb härter als viele denken. Nicht die Bank und nicht der Notar allein stehen in der Pflicht – wer Kaufverträge über Immobilien vermittelt, ist selbst Verpflichteter nach § 2 GwG und schuldet der Aufsicht eine dokumentierte Risikoanalyse, eine saubere Identifizierung beider Kaufvertragsparteien und im Ernstfall eine Verdachtsmeldung. Dieser Artikel ordnet die Pflichten entlang des tatsächlichen Vertriebsprozesses ein: was wann zu tun ist, welche Angaben du erheben musst, wie lange du sie aufbewahrst und was ein Versäumnis kostet.

Bin ich im Immobilienvertrieb Verpflichteter nach dem GwG?

Ja, sobald du gewerbsmäßig Kaufverträge über Immobilien vermittelst oder die Gelegenheit zu deren Abschluss nachweist. § 2 Absatz 1 Nummer 14 GwG nennt schlicht „Immobilienmakler“ als Verpflichtete – entscheidend ist die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit, nicht die Bezeichnung im Vertriebs- oder Handelsvertretervertrag.

Wer wann welche Pflichten auslöst, regelt § 10 Absatz 6 GwG. Die Vorschrift unterscheidet nur zwei Fälle:

Für den Vertrieb von Neubau-Kapitalanlagen heißt das: Es gibt keine Bagatellgrenze. Auch die vermittelte Zwei-Zimmer-Wohnung für 240.000 Euro löst die vollen allgemeinen Sorgfaltspflichten aus. Und weil das Gesetz auf die Vermittlung des Kaufvertrags abstellt und nicht auf den Maklerauftrag, reicht es im Grundsatz nicht, nur den eigenen Auftraggeber anzusehen: § 11 Absatz 2 Satz 1 GwG spricht von den Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts im Plural. Eine Entlastung sieht das Gesetz nur für einen Fall vor: Sind für beide Vertragsparteien Verpflichtete nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 GwG tätig, muss nach § 11 Absatz 2 Satz 2 GwG jeder nur die Partei identifizieren, für die er handelt. Sitzt auf der Gegenseite kein zweiter Makler, greift diese Ausnahme nicht.

Zuständig für die Aufsicht über Immobilienmakler ist nach § 50 GwG die jeweils nach Bundes- oder Landesrecht zuständige Stelle. Welche Behörde das konkret ist, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland – das ist der erste Anruf, den du machen solltest, bevor du eine Risikoanalyse schreibst. Ein Bauträger, der ausschließlich eigene Objekte veräußert, vermittelt keine fremden Kaufverträge; ob er dadurch dennoch Verpflichteter wird, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Vertriebs ab und gehört ebenfalls in dieses Gespräch.

Brauche ich als kleiner Vertrieb wirklich eine eigene Risikoanalyse?

Ja – § 4 Absatz 1 GwG verlangt von jedem Verpflichteten ein wirksames Risikomanagement, und § 4 Absatz 2 GwG definiert es als Summe aus Risikoanalyse nach § 5 GwG und internen Sicherungsmaßnahmen nach § 6 GwG. Der Umfang richtet sich nach Art und Umfang der Geschäftstätigkeit, die Pflicht als solche kennt aber keine Untergrenze.

Nach § 5 Absatz 2 GwG musst du die Risikoanalyse dokumentieren, regelmäßig überprüfen und gegebenenfalls aktualisieren sowie der Aufsichtsbehörde auf Verlangen in der jeweils aktuellen Fassung zur Verfügung stellen. Von der Dokumentation kann die Aufsichtsbehörde nach § 5 Absatz 4 GwG nur auf Antrag und nur dann befreien, wenn du darlegst, dass die konkreten Risiken klar erkennbar sind und verstanden werden. Ohne diesen Antrag gibt es keine stillschweigende Ausnahme für kleine Vertriebe.

Die internen Sicherungsmaßnahmen nach § 6 Absatz 2 GwG umfassen unter anderem:

• Grundsätze, Verfahren und Kontrollen zum Umgang mit Risiken, zu den Sorgfaltspflichten, zur Meldung und zur Aufzeichnung
• Zuverlässigkeitsprüfung der Mitarbeiter durch geeignete Maßnahmen – im Vertrieb heißt das: auch bei freien Handelsvertretern und Tippgebern
• Unterrichtung der Mitarbeiter über Typologien und aktuelle Methoden der Geldwäsche – eine Schulung, die stattgefunden hat, aber nicht dokumentiert ist, hat für die Aufsicht nicht stattgefunden
• Unabhängige Überprüfung der Grundsätze und Verfahren – allerdings nur, soweit sie angesichts der Art und des Umfangs der Geschäftstätigkeit angemessen ist (§ 6 Absatz 2 Nummer 7 GwG)

Ein Geldwäschebeauftragter ist für Immobilienmakler nicht automatisch zu bestellen: § 7 Absatz 1 GwG zählt dafür die Verpflichteten nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 bis 3, 6, 7, 9 und 15 auf – Nummer 14 steht dort nicht. Die Aufsichtsbehörde kann die Bestellung nach § 7 Absatz 3 GwG aber ausdrücklich auch für Verpflichtete nach Nummer 14 anordnen. Die Gesamtverantwortung für das Risikomanagement liegt ohnehin bei einem benannten Mitglied der Leitungsebene (§ 4 Absatz 3 GwG).

Wann muss ich den Kunden identifizieren und welche Daten brauche ich?

Für Immobilienmakler gilt nicht die allgemeine Regel des § 11 Absatz 1 GwG, sondern eine eigene Vorschrift: § 11 Absatz 2 GwG verlangt die Identifizierung ausdrücklich „abweichend von Absatz 1“, sobald ein ernsthaftes Interesse der Vertragsparteien an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Erhoben werden die Angaben nach § 11 Absatz 4 und 5 GwG, überprüft werden sie nach § 12 GwG.

Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Der unverbindliche Erstkontakt auf einer Portalanfrage löst die Pflicht noch nicht aus; spätestens wenn Käufer und Objekt feststehen und die Parteien den Abschluss ernsthaft betreiben, ist sie ausgelöst – und damit regelmäßig deutlich vor dem Notartermin. Wer die Identifizierung bis zur Beurkundungsvorbereitung schiebt, ist zu spät.

Ein Punkt, der im Vertrieb regelmäßig falsch beantwortet wird: Die Ausweiskopie ist keine datenschutzrechtliche Grauzone, sondern Pflicht. § 8 Absatz 2 GwG gibt Verpflichteten ausdrücklich „das Recht und die Pflicht“, Kopien der Dokumente anzufertigen oder sie optisch digitalisiert zu erfassen. Aufzunehmen sind dabei auch Art, Nummer und ausstellende Behörde des Ausweises.

Lassen sich die Sorgfaltspflichten nicht erfüllen – der Interessent zeigt keinen Ausweis, die Angaben bleiben lückenhaft –, darf die Geschäftsbeziehung nach § 10 Absatz 9 GwG nicht begründet oder fortgesetzt und die Transaktion nicht durchgeführt werden. Das ist keine Empfehlung, sondern eine Abbruchpflicht.

Wie kläre ich ab, wer wirtschaftlich Berechtigter ist?

§ 10 Absatz 1 Nummer 2 GwG verlangt die Abklärung, ob der Vertragspartner für einen wirtschaftlich Berechtigten handelt, und dessen Identifizierung. Du musst dabei nicht raten: Nach § 11 Absatz 6 Satz 3 GwG hat der Vertragspartner selbst offenzulegen, ob er die Geschäftsbeziehung oder Transaktion für einen wirtschaftlich Berechtigten begründen will, und die Identität nach Satz 4 nachzuweisen.

Die Schwelle steht in § 3 Absatz 2 GwG: Wirtschaftlich Berechtigter ist bei nicht börsennotierten Gesellschaften jede natürliche Person, die mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält oder mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert. Lässt sich auch nach umfassender Prüfung niemand ermitteln, gilt der gesetzliche Vertreter, der geschäftsführende Gesellschafter oder der Partner als fiktiver wirtschaftlich Berechtigter. Wichtig: Der Rückgriff auf die fiktive Person ist das Ende einer dokumentierten Prüfung, nicht deren Abkürzung.

Kauft eine GmbH oder eine vermögensverwaltende Gesellschaft, gehört die Einsicht in das Transparenzregister zum Standardablauf. Weicht das Register von deinen Erkenntnissen ab oder fehlen Eintragungen, ist das nach § 23a Absatz 1 GwG als Unstimmigkeit an die registerführende Stelle zu melden. Diese Meldung ist etwas anderes als eine Verdachtsmeldung – sie ersetzt sie nicht und wird von ihr nicht ersetzt.

Wie prüfe ich, ob mein Kunde eine politisch exponierte Person ist?

§ 10 Absatz 1 Nummer 4 GwG verlangt die Feststellung „mit angemessenen, risikoorientierten Verfahren“, ob Vertragspartner oder wirtschaftlich Berechtigter eine politisch exponierte Person ist. Das Gesetz schreibt kein bestimmtes Werkzeug vor – verlangt aber ein Verfahren, das du beschreiben und dessen Ergebnis du belegen kannst.

Ergibt die Prüfung einen Treffer, liegt nach § 15 Absatz 3 GwG ein höheres Risiko vor – und zwar auch dann, wenn es sich um ein Familienmitglied oder eine bekanntermaßen nahestehende Person handelt. Dann sind mindestens die verstärkten Sorgfaltspflichten aus § 15 Absatz 4 GwG zu erfüllen:

1. Die Begründung oder Fortführung der Geschäftsbeziehung bedarf der Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene
2. Es sind angemessene Maßnahmen zu ergreifen, mit denen die Herkunft der Vermögenswerte bestimmt werden kann
3. Die Geschäftsbeziehung ist einer verstärkten kontinuierlichen Überwachung zu unterziehen

Der häufigste Fehler liegt nicht im Treffer, sondern im Normalfall: Wer nur die Treffer dokumentiert, kann für 99 Prozent seiner Vorgänge nicht belegen, dass er überhaupt geprüft hat. Halte deshalb auch das negative Ergebnis mit Datum und verwendetem Verfahren fest. Dasselbe gilt für die kontinuierliche Überwachung nach § 10 Absatz 1 Nummer 5 GwG.

Was muss ich aufzeichnen und wie lange aufbewahren?

Nach § 8 Absatz 1 GwG sind die erhobenen Angaben, die eingeholten Informationen über Vertragspartner, wirtschaftlich Berechtigte und Geschäftsbeziehung, die Grundlagen der Risikobewertung, die vorgelegten Nachweise sowie die Erwägungen zu einer Meldepflicht aufzuzeichnen und aufzubewahren. Die Frist beträgt nach § 8 Absatz 4 Satz 1 GwG fünf Jahre; spätestens nach Ablauf von zehn Jahren sind die Unterlagen zu vernichten.

Der Fristbeginn wird im Alltag am häufigsten falsch gerechnet. § 8 Absatz 4 Satz 3 GwG stellt für den Fall der Geschäftsbeziehung auf den Schluss des Kalenderjahres ab, in dem die Geschäftsbeziehung endet. In allen übrigen Fällen beginnt sie nach Satz 4 mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die jeweilige Angabe festgestellt worden ist. Eine im März 2026 endende Geschäftsbeziehung ist damit bis Ende 2031 aufzubewahren, nicht bis März 2031.

Digitale Aufbewahrung ist nach § 8 Absatz 3 GwG ausdrücklich zulässig, solange die gespeicherten Daten mit den festgestellten Angaben übereinstimmen, verfügbar sind und jederzeit lesbar gemacht werden können. Praktisch scheitert es selten am Format, sondern an der Zuordnung: Ausweisscans im Mail-Postfach, Selbstauskünfte auf dem Laptop des Vertriebspartners und Notizen im Messenger erfüllen die Anforderung nicht, weil sie im Prüfungsfall nicht innerhalb vertretbarer Zeit einem Vorgang zugeordnet werden können. Ein strukturierter Dokumenten-Upload mit fester Zuordnung zu Kunde und Vorgang löst genau dieses Problem – und macht nebenbei die Zehnjahresgrenze beherrschbar, denn die Vernichtung ist eine Pflicht und kein Wahlrecht.

Darf beim Immobilienkauf noch bar gezahlt werden?

Nein. § 16a Absatz 1 Satz 1 GwG bestimmt: „Bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind, kann eine geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden.“ Das gilt ausdrücklich auch beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen, wenn zum Vermögen der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar inländische Immobilien gehören.

Praktisch läuft die Durchsetzung über den Notar. Nach § 16a Absatz 2 GwG müssen die Beteiligten ihm nachweisen, dass die Gegenleistung mit anderen Mitteln erbracht wurde – eine Bescheinigung des Kreditinstituts genügt. Der Notar prüft die Nachweise nach § 16a Absatz 3 GwG auf Schlüssigkeit, bevor er den Eintragungsantrag stellt, fordert fehlende Nachweise nach und gibt bei Bedarf eine Meldung nach § 43 Absatz 1 GwG ab.

Ein Detail, das häufig verwechselt wird: § 16a Absatz 5 GwG nimmt Gegenleistungen bis 10.000 Euro und Zahlungen über das Anderkonto des beauftragten Notars von den Absätzen 2 bis 4 aus – also von der Nachweis- und Prüfpflicht. Das Verbot selbst aus Absatz 1 kennt diese Grenze nicht. Für den Vertrieb bedeutet das: Kündigt ein Interessent eine Anzahlung in bar oder eine Zahlung in Kryptowerten an, ist das kein Verhandlungsthema, sondern ein Punkt, den du sofort und schriftlich klarstellst.

Wann muss ich eine Verdachtsmeldung an die FIU abgeben?

Nach § 43 Absatz 1 GwG ist unverzüglich an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen zu melden, wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass ein Vermögensgegenstand aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte, dass ein Geschäftsvorfall im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht oder dass der Vertragspartner seine Offenlegungspflicht nach § 11 Absatz 6 Satz 3 GwG nicht erfüllt hat. Die Meldepflicht gilt unabhängig vom Wert des betroffenen Vermögensgegenstandes oder der Höhe der Transaktion.

Die Schwelle ist niedriger, als viele annehmen: Verlangt wird kein Nachweis und keine eigene Ermittlung, sondern es genügen Tatsachen, die auf einen solchen Sachverhalt hindeuten. Wer den Verdacht erst prüfen will, verletzt die Pflicht zur unverzüglichen Meldung.

Zwei Folgepflichten sind im Vertrieb besonders leicht zu verletzen:

• Stillhaltefrist: Eine Transaktion, wegen der gemeldet wurde, darf nach § 46 Absatz 1 GwG frühestens durchgeführt werden, wenn die Zustimmung vorliegt oder der dritte Werktag nach dem Abgangstag der Meldung verstrichen ist, ohne dass die Durchführung untersagt wurde. Der Samstag gilt dabei nicht als Werktag.
• Verbot der Informationsweitergabe: Nach § 47 Absatz 1 GwG darfst du weder den Vertragspartner noch den Auftraggeber der Transaktion noch sonstige Dritte über eine beabsichtigte oder erstattete Meldung oder über ein daraufhin eingeleitetes Ermittlungsverfahren informieren. Auch der gut gemeinte Hinweis an den Kunden, er möge sich noch etwas gedulden, ist bereits ein Verstoß.

Was kostet ein Verstoß gegen das GwG?

§ 56 GwG staffelt die Geldbußen nach dem Grad des Verschuldens, nicht nach der Größe des Betriebs. Der Rahmen reicht bei vorsätzlicher Begehung bis zu 150.000 Euro und bei leichtfertiger Begehung bis zu 100.000 Euro; für die in § 56 Absatz 2 GwG gesondert aufgeführten Tatbestände sind in den übrigen Fällen bis zu 50.000 Euro vorgesehen. Bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen kann die Geldbuße nach § 56 Absatz 3 GwG bis zu einer Million Euro oder bis zum Zweifachen des aus dem Verstoß gezogenen wirtschaftlichen Vorteils betragen.

Die noch höheren Rahmen – bis zu fünf Millionen Euro oder bis zu zehn Prozent des Gesamtumsatzes des Vorjahres – gelten nach § 56 Absatz 3 GwG nur für bestimmte Verpflichtetengruppen, im Wesentlichen den Finanzsektor nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 sowie 6 bis 9. Immobilienmakler nach Nummer 14 fallen nicht darunter. Das ist eine Entwarnung mit begrenzter Reichweite: Eine Million Euro oder das Doppelte des Vorteils reicht aus, um einen mittelständischen Vertrieb zu beenden.

Erfahrungsgemäß entzündet sich eine Prüfung selten am spektakulären Einzelfall, sondern an fehlender Systematik: keine dokumentierte Risikoanalyse, kein Nachweis über Mitarbeiterschulungen, unvollständige Identifizierungsunterlagen, keine erkennbare PEP-Prüfung. Genau diese vier Punkte sind auch die, die sich mit überschaubarem Aufwand belegbar machen lassen.

Wie bilde ich die GwG-Pflichten im Tagesgeschäft ab?

Mit einem festen Ablauf je Vorgang statt mit Einzelfallentscheidungen. Die Pflichten sind so geschnitten, dass sie sich als Reihenfolge abbilden lassen – und alles, was als Schritt im Prozess steht, wird auch dokumentiert.

1. Einmalig: Risikoanalyse nach § 5 GwG erstellen, interne Grundsätze nach § 6 GwG schriftlich fassen, Verantwortlichen auf Leitungsebene benennen (§ 4 Absatz 3 GwG), zuständige Aufsichtsbehörde klären
2. Sobald ernsthaftes Interesse besteht und die Parteien feststehen (§ 11 Absatz 2 GwG): Identität erheben und überprüfen, Ausweis kopieren beziehungsweise digitalisieren, Art, Nummer und ausstellende Behörde erfassen
3. Direkt danach: wirtschaftlich Berechtigten abklären, bei Gesellschaften das Transparenzregister einsehen, Unstimmigkeiten nach § 23a GwG melden
4. Im selben Schritt: PEP-Status feststellen und das Ergebnis mit Datum und Verfahren festhalten – auch das negative
5. Laufend: Geschäftsbeziehung überwachen, Zahlungsweg auf Vereinbarkeit mit § 16a GwG prüfen, Auffälligkeiten sofort bewerten
6. Jährlich: Risikoanalyse überprüfen, Mitarbeiter unterrichten, Schulungsnachweise ablegen, Aufbewahrungsfristen und fällige Löschungen kontrollieren

Der entscheidende Hebel liegt darin, dass diese Schritte im System stattfinden, in dem ohnehin gearbeitet wird – und nicht in einer separaten Compliance-Ablage, an die im Termin niemand denkt. Wer ohnehin prüft, welche Plattform den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien von der Anfrage bis zur Provision trägt, sollte die nachvollziehbare Ablage der Identifizierungsunterlagen zu einem Auswahlkriterium machen; der Vergleich der Systeme für den Kapitalanlage-Vertrieb ordnet die übrigen Kriterien daneben ein.

Fazit: Die GwG-Pflichten sind planbar, das Versäumnis ist es nicht

Das Geldwäschegesetz verlangt vom Immobilienvertrieb nichts Exotisches: eine dokumentierte Risikoanalyse, eine ordentliche Identifizierung vor der Vermittlung, die Abklärung des wirtschaftlich Berechtigten, eine belegbare PEP-Prüfung, fünf Jahre saubere Ablage und im Ernstfall eine unverzügliche Meldung. Jeder dieser Punkte ist an einem Tag einzurichten und danach eine Frage der Routine.

Teuer wird nicht der schwierige Einzelfall, sondern die Lücke im Normalbetrieb: der Vorgang ohne Ausweiskopie, die Prüfung ohne Nachweis, die Analyse, die nie geschrieben wurde. Wer die Pflichten als festen Schritt im Vertriebsprozess verankert statt als separate Pflichtübung, hat sie im Prüfungsfall auch belegbar erfüllt.