Immobilienmakler wird man in Deutschland ohne vorgeschriebene Ausbildung: Pflicht sind nur die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, ein sauberes Führungszeugnis und geordnete Vermögensverhältnisse. Quereinsteiger starten am schnellsten im Kapitalanlage-Vertrieb, weil sie dort ohne eigene Objekte mit geprüften Neubau- und Bestandsangeboten arbeiten. Entscheidend sind Vertriebsstärke, ein belastbares Netzwerk und digitale Prozesse für Beratung, Finanzierung und Provisionsabrechnung.
Vielleicht kommst du aus dem Versicherungsvertrieb, der Finanzberatung oder dem B2B-Sales und fragst dich, ob der Wechsel in die Immobilienbranche realistisch ist. Die kurze Antwort: Ja – der Beruf des Immobilienmaklers ist in Deutschland nicht als Ausbildungsberuf geschützt, und genau das macht ihn für Quereinsteiger zugänglich. Was viele unterschätzen: Die formale Hürde ist klein, die unternehmerische Hürde dagegen real. Wer den Einstieg plant wie ein Projekt, hat deutlich bessere Chancen als jemand, der einfach „mal Immobilien macht“.
Dieser Leitfaden zeigt dir die Rechtslage nach § 34c GewO, die Voraussetzungen im Detail, drei konkrete Einstiegswege im Vergleich, eine realistische Verdienstbetrachtung und die typischen Fehler, die Quereinsteiger in den ersten zwölf Monaten Geld und Motivation kosten. Dazu bekommst du eine Übersicht der Werkzeuge, mit denen du vom ersten Tag an professionell arbeitest.
Kann man ohne Ausbildung Immobilienmakler werden? Die Rechtslage
Der Begriff „Immobilienmakler“ ist in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung. Es gibt keine staatlich vorgeschriebene Ausbildung, kein Studium und keine Sachkundeprüfung, die du vor dem Start ablegen müsstest. Die einzige echte Zulassungshürde ist die Gewerbeerlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO): Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt, braucht diese Erlaubnis – unabhängig davon, ob er haupt- oder nebenberuflich tätig ist.
Die Behörde prüft bei der Erteilung zwei Dinge: deine Zuverlässigkeit und deine Vermögensverhältnisse. Die Zuverlässigkeit fehlt in der Regel, wenn du in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Delikten wie Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurdest. Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen insbesondere vor, wenn über dein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder du im Schuldnerverzeichnis eingetragen bist. Für die meisten Quereinsteiger aus Vertrieb und Finanzdienstleistung sind beide Punkte kein Problem.
Ganz ohne Pflichten bleibt der Beruf allerdings nicht: Seit 2018 gilt für Immobilienmakler eine gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren (§ 34c Abs. 2a GewO). Dazu kommen die Berufspflichten aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), etwa Aufzeichnungs- und Informationspflichten, sowie Pflichten nach dem Geldwäschegesetz, da Immobilienmakler dort zu den Verpflichteten zählen. Diese Anforderungen sind machbar – du solltest sie aber von Anfang an ernst nehmen, weil Verstöße die Erlaubnis gefährden können.
Neben der § 34c-Erlaubnis brauchst du eine gewöhnliche Gewerbeanmeldung bei deiner Gemeinde. Wichtig zur Einordnung: Dieser Artikel gibt dir einen fundierten Überblick, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu deinem konkreten Fall – etwa zur Zuständigkeit oder zu den Unterlagen in deinem Bundesland – bekommst du bei der zuständigen Erlaubnisbehörde oder deiner IHK.
Voraussetzungen im Check: Erlaubnis, Führungszeugnis, Finanzen, Kompetenzen
Den Antrag auf die § 34c-Erlaubnis stellst du bei der zuständigen Behörde – je nach Bundesland ist das die Kreisverwaltung, das Landratsamt, die Stadt oder die IHK. Für den Antrag brauchst du in der Regel mehrere Nachweise, die deine Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen belegen. Welche Unterlagen genau verlangt werden, unterscheidet sich leicht von Behörde zu Behörde; die folgende Liste deckt die üblichen Anforderungen ab.
Die Gebühr für die Erlaubnis variiert je nach Kommune und Bundesland deutlich – verbindliche Zahlen nennt nur das Gebührenverzeichnis deiner zuständigen Behörde. Rechne zusätzlich mit kleineren Beträgen für Führungszeugnis und Registerauszüge sowie mit einigen Wochen Bearbeitungszeit. Wer seinen Start plant, beantragt die Unterlagen deshalb parallel und nicht nacheinander.
Die formalen Voraussetzungen sind das eine – entscheidend für deinen Erfolg ist das andere: deine Kompetenzen. Quereinsteiger aus Vertrieb und Finanzdienstleistung bringen oft genau das mit, was im Immobiliengeschäft zählt: Gesprächsführung, Einwandbehandlung, Abschlusssicherheit und ein bestehendes Kontaktnetzwerk. Was meist fehlt, ist Fachwissen zu Immobilienbewertung, Finanzierung, Standortanalyse und Vertragsrecht. Dieses Wissen lässt sich systematisch aufbauen – über die ohnehin verpflichtende Weiterbildung, über Produktschulungen im Vertrieb und über tägliche Arbeit mit echten Objekten und echten Zahlen.
- Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde (Belegart O)
- Auszug aus dem Gewerbezentralregister
- Bescheinigung in Steuersachen vom Finanzamt (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
- Nachweis, dass kein Insolvenzverfahren läuft und kein Eintrag im Schuldnerverzeichnis besteht
- Ausgefüllter Antrag der zuständigen Behörde plus Ausweiskopie und Gebühr
§ 34c
GewO-Erlaubnis als einzige Zulassungshürde
Keine vorgeschriebene Ausbildung, kein Sachkundenachweis
20 Std.
Weiterbildungspflicht innerhalb von drei Kalenderjahren
§ 34c Abs. 2a GewO
5 Jahre
Rückschau der Behörde bei einschlägigen Verurteilungen
Zuverlässigkeitsprüfung nach § 34c Abs. 2 GewO
Praxis-Tipp
Unterlagen parallel beantragen
Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug und Finanzamtsbescheinigung haben eigene Bearbeitungszeiten. Beantrage alles in derselben Woche und kläre vorab telefonisch mit der Behörde, welche Nachweise sie konkret sehen will – das spart dir im Zweifel mehrere Wochen bis zur Erlaubnis.
Drei Einstiegswege im Vergleich: Anstellung, Franchise, Kapitalanlage-Vertrieb
Der erste Weg ist die Anstellung in einem bestehenden Maklerbüro. Du bekommst ein Fixum, lernst das Handwerk von erfahrenen Kollegen und musst dich weder um Objektakquise noch um Bürostruktur kümmern. Der Preis dafür: Dein Einkommenspotenzial ist gedeckelt, und viele Büros erwarten trotz Anstellung eine spürbare Eigenleistung bei der Kundengewinnung. Für Quereinsteiger, die maximale Sicherheit wollen und Zeit mitbringen, ist das ein solider, aber langsamer Weg.
Der zweite Weg ist ein Franchise-System. Du kaufst dich in eine etablierte Marke ein und bekommst dafür Prozesse, Schulungen und Bekanntheit. Dem stehen Eintrittsgebühren und laufende Systemabgaben gegenüber, die gerade in der Anlaufphase drücken, wenn noch keine Abschlüsse da sind. Franchise lohnt sich vor allem für Gründer, die von Beginn an hauptberuflich und mit eigenem Budget arbeiten wollen.
Der dritte Weg ist der Kapitalanlage-Vertrieb über ein Vertriebsnetzwerk. Hier vermittelst du keine Eigenheime zwischen privaten Verkäufern und Käufern, sondern berätst Kapitalanleger zu geprüften Neubau- und Bestandsobjekten, die Bauträger und Aufteiler über das Netzwerk anbieten. Die klassische Hürde der Objektakquise entfällt komplett, der Einstieg ist nebenberuflich möglich, und die Einarbeitung läuft über Produktschulungen statt über jahrelange Revierarbeit. Für Quereinsteiger mit Vertriebserfahrung ist das in der Praxis der schnellste Weg zum ersten Abschluss.
Einstiegswege für Quereinsteiger im Vergleich
| Kriterium | Anstellung im Maklerbüro | Franchise-System | Kapitalanlage-Vertrieb |
|---|---|---|---|
| Startkosten | Keine – regulärer Arbeitsvertrag | Eintrittsgebühr plus laufende Systemabgaben | Gering – Gewerbeerlaubnis und Grundausstattung |
| Objektzugang | Objekte des Arbeitgebers | Eigene Akquise mit Markenunterstützung | Geprüfte Projekte aus dem Netzwerk |
| Einarbeitung | Durch Kollegen und interne Prozesse | Schulungssystem des Franchisegebers | Produktschulungen und Begleitung im Netzwerk |
| Verdienstmodell | Fixum, teils mit Provisionsanteil | Provision abzüglich Franchise-Abgaben | Vertriebsprovision je vermitteltem Objekt |
| Nebenberuflich möglich | Kaum – feste Arbeitszeiten | Selten – Systeme verlangen vollen Einsatz | Ja – Einstieg neben dem Hauptberuf üblich |
| Typisches Risiko | Begrenztes Einkommenspotenzial | Hohe Fixkosten in der Anlaufphase | Schwankende Abschlüsse in den ersten Monaten |
Warum Quereinsteiger im Kapitalanlage-Vertrieb ohne eigene Objekte starten können
Das größte Startproblem klassischer Makler ist nicht die Kundengewinnung, sondern die Objektakquise: Ohne Verkaufsmandate hast du nichts anzubieten, und Verkäufer geben ihre Immobilie ungern einem Makler ohne Referenzen. Genau an dieser Stelle setzt der Kapitalanlage-Vertrieb an. Bauträger und Bestandsaufteiler geben ihre Projekte gezielt in Vertriebsnetzwerke, weil sie viele Einheiten gleichzeitig platzieren müssen. Als Vertriebspartner greifst du auf diesen Objektpool zu, statt selbst Mandate einzuwerben – dein Startproblem verschwindet strukturell.
Auch die Zielgruppe unterscheidet sich fundamental. Du berätst keine Eigennutzer, die ihre Traumimmobilie suchen, sondern Kapitalanleger, die eine Investitionsentscheidung treffen. Im Zentrum stehen Zahlen: Kaufpreis und Kaufnebenkosten, Mietrendite, Finanzierungsrate, Standortdaten und die langfristige Vermietbarkeit. Für Quereinsteiger aus der Finanzdienstleistung ist das ein Heimspiel – die Beratungslogik ähnelt der von Altersvorsorge- und Investmentprodukten, nur dass das Produkt eine konkrete Wohnung mit Grundbucheintrag ist.
Die Vergütung funktioniert im Kapitalanlage-Vertrieb über Vertriebsprovisionen, die der Anbieter für die erfolgreiche Vermittlung zahlt. Wie hoch diese ausfallen und wie sie in einer Vertriebsstruktur verteilt werden, regelt der jeweilige Partnervertrag – seriöse Netzwerke legen die Provisionslogik transparent offen. Achte beim Vergleich von Netzwerken genau darauf: Nachvollziehbare Abrechnungen und klare Strukturen sind das wichtigste Qualitätsmerkmal, noch vor der Höhe einzelner Provisionssätze.
MyInvest Pro ist genau für dieses Modell gebaut: Die Plattform verbindet Vertriebspartner mit geprüften Neubau- und Bestandsprojekten und bildet den kompletten Prozess digital ab – von der Beratung mit Rendite- und Finanzierungsrechnern über die Reservierung bis zur transparenten Provisionsabrechnung. Wenn du wissen willst, wie der Einstieg als Vertriebspartner konkret abläuft, findest du auf der Partnerseite und im Ratgeber zum Vertriebspartner-Einstieg die Details. Ehrlich gesagt gilt aber auch hier: Die Plattform nimmt dir Verwaltung ab, nicht die Vertriebsarbeit – beraten und abschließen musst du selbst.
Experten-Tipp
Provisionsrecht kennen, bevor du verhandelst
Für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt: Der Maklervertrag braucht die Textform (§ 656a BGB), und wer für beide Seiten tätig ist, darf die Provision nur hälftig verteilen (§ 656c BGB). Im Bauträger- und Kapitalanlagegeschäft zahlt häufig der Anbieter die Vertriebsprovision – die vertragliche Konstruktion solltest du dir im Partnervertrag genau ansehen und im Zweifel rechtlich prüfen lassen.
Starte mit Netzwerk statt Objektakquise
MyInvest Pro verbindet Vertriebspartner mit geprüften Neubau- und Bestandsprojekten – inklusive CRM, Rendite- und Finanzierungsrechnern und transparenter Provisionsabrechnung. Ideal für den haupt- oder nebenberuflichen Einstieg.
MyInvest Pro
Verdienst realistisch gerechnet: Provisionen, Anlaufphase, Nebenberuf vs. Vollzeit
Seriöse Pauschalzahlen zum Maklerverdienst gibt es nicht – das Geschäft ist reines Provisionsgeschäft, und die Spanne zwischen erfolglosen und erfolgreichen Vermittlern ist enorm. Was sich aber sauber beschreiben lässt, ist die Mechanik: Dein Einkommen ergibt sich aus der Zahl deiner Abschlüsse multipliziert mit der Provision pro Abschluss, abzüglich deiner Kosten. Im klassischen Wohnimmobiliengeschäft liegt die Gesamtcourtage regional unterschiedlich meist im mittleren einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises – und wird beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher seit Ende 2020 kraft Gesetzes zwischen Verkäufer- und Käuferseite geteilt.
Im Kapitalanlage-Vertrieb zahlt in der Regel der Anbieter eine Vertriebsprovision pro vermitteltem Objekt. Da Kapitalanlage-Objekte häufig im Bereich typischer Eigentumswohnungspreise liegen, ergibt ein einzelner Abschluss eine Provision, die für viele Nebenberufler bereits einen spürbaren Monatsbeitrag darstellt. Entscheidend ist die Schlagzahl: Wer nebenberuflich startet, senkt den finanziellen Druck der Anlaufphase erheblich – das Haupteinkommen trägt die Fixkosten, während du Pipeline und Erfahrung aufbaust.
Die Anlaufphase wird fast immer unterschätzt. Zwischen deinem ersten Beratungsgespräch und der ersten ausgezahlten Provision liegen Objektauswahl, Finanzierungsprüfung, Notartermin und Abrechnungslauf – realistisch also mehrere Monate, in denen du arbeitest, ohne Geld zu sehen. Plane deshalb rückwärts und mit Puffer, statt vom Best Case auszugehen. Eine einfache Planungslogik hat sich bewährt:
- 1Definiere ein realistisches Ziel für Jahr eins – zum Beispiel eine Handvoll Abschlüsse nebenberuflich statt einer Vollzeit-Fantasie.
- 2Rechne rückwärts: Wie viele qualifizierte Beratungsgespräche brauchst du erfahrungsgemäß pro Abschluss? Ein zweistelliger Faktor ist am Anfang normal.
- 3Leite daraus deine Wochenaktivität ab: Kontakte, Erstgespräche, Folgetermine – und blocke feste Zeiten dafür.
- 4Halte einen Liquiditätspuffer für mindestens die ersten sechs bis zwölf Monate vor, wenn du hauptberuflich startest.
- 5Miss deine Quoten ab dem ersten Tag im CRM, damit du nach drei Monaten mit echten Zahlen statt mit Gefühl nachsteuerst.
Typische Fehler von Quereinsteigern – und wie du sie vermeidest
Die meisten Quereinsteiger scheitern nicht an fehlendem Talent, sondern an vermeidbaren strukturellen Fehlern in den ersten zwölf Monaten. Die gute Nachricht: Diese Fehler wiederholen sich so zuverlässig, dass du sie mit etwas Disziplin komplett umgehen kannst.
Der rote Faden hinter all diesen Punkten: Behandle den Einstieg wie eine Unternehmensgründung, nicht wie einen Nebenjob-Test. Wer Erlaubnis, Positionierung, Prozesse und Zahlen von Anfang an ernst nimmt, verkürzt die Anlaufphase deutlich – und wirkt auch gegenüber Kunden vom ersten Gespräch an professionell.
- 1Ohne § 34c-Erlaubnis loslegen: Wer ohne Erlaubnis vermittelt, riskiert Bußgelder und gefährdet seinen Provisionsanspruch. Erst die Erlaubnis, dann der erste Kundentermin.
- 2Verdienst überschätzen, Anlaufphase unterschätzen: Mehrere Monate ohne Provisionseingang sind normal. Ohne Puffer oder Nebenberufsmodell wird daraus schnell ein Abbruchgrund.
- 3Keine Positionierung: Wer „alles macht“ – Vermietung, Verkauf, Gewerbe, Kapitalanlage – wird nirgends kompetent. Wähle eine Zielgruppe und ein Produktsegment für die ersten zwei Jahre.
- 4Excel statt System: Ohne CRM verlierst du Leads, Wiedervorlagen und den Überblick über deine Pipeline. Ab dem ersten Kontakt gehört jeder Interessent in ein strukturiertes System.
- 5Formfehler bei der Provision: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser brauchen die Textform – mündliche Zusagen sind wertlos. Arbeite von Beginn an mit sauberen Vertragsvorlagen.
- 6Weiterbildungspflicht ignorieren: Die 20 Stunden in drei Jahren sind gesetzliche Pflicht. Nutze sie strategisch für Bewertung, Finanzierung und Steuergrundlagen statt für Alibi-Seminare.
- 7Steuern und Rechtsform aufschieben: Kläre Gewerbeanmeldung, Steuervorauszahlungen und Rechnungsstellung früh mit einem Steuerberater – nachträgliche Korrekturen sind teuer.
Werkzeuge für den Start: CRM, Rechner, Standortdaten
Das wichtigste Werkzeug ist ein CRM, das für Immobilienvertrieb gebaut ist. Du brauchst vom ersten Tag an eine saubere Kontaktverwaltung, Wiedervorlagen, eine nachvollziehbare Pipeline vom Erstgespräch bis zum Notartermin und eine Dokumentation, die auch den Aufzeichnungspflichten der MaBV standhält. Generische Vertriebs-CRMs können das grundsätzlich auch – spezialisierte Systeme sparen dir aber die monatelange Anpassung, weil Objekte, Reservierungen und Provisionen bereits als Bausteine existieren.
Zweites Pflichtwerkzeug sind belastbare Rechner für die Beratung. Kapitalanleger entscheiden über Zahlen: Mit einem Rendite-Rechner zeigst du Mietrendite und Cashflow eines Objekts, mit einem Annuitäten-Rechner die monatliche Finanzierungsrate bei verschiedenen Zins- und Tilgungsszenarien, und mit einem Grunderwerbsteuer-Rechner die Kaufnebenkosten je Bundesland. Wer diese Zahlen im Gespräch live und nachvollziehbar herleitet, baut mehr Vertrauen auf als jede Hochglanzbroschüre – alle drei Rechner stehen im Ressourcen-Bereich von MyInvest Pro kostenlos zur Verfügung.
Drittens: Standortwissen schlägt Bauchgefühl. Ob eine Kapitalanlage funktioniert, hängt maßgeblich von Mikrolage, Bevölkerungsentwicklung und Mietniveau ab. Gewöhne dir an, jede Objektempfehlung mit Standortdaten zu unterlegen – wie so eine datenbasierte Standortbetrachtung aussieht, siehst du beispielhaft an der Standortanalyse für München. Genau diese Kombination – CRM, Rechner und Standortdaten in einem System – ist der Kern von MyInvest Pro: nicht als Ersatz für deine Beratungsleistung, sondern als Infrastruktur, damit du dich auf Gespräche und Abschlüsse konzentrieren kannst.
- CRM mit Pipeline, Wiedervorlagen und MaBV-tauglicher Dokumentation
- Rendite-Rechner für Mietrendite und Cashflow je Objekt
- Annuitäten-Rechner für Finanzierungsszenarien im Kundengespräch
- Grunderwerbsteuer-Rechner für Kaufnebenkosten je Bundesland
- Standortdaten zu Bevölkerung, Mieten und Infrastruktur der Zielregion
FAQ: Häufige Fragen
Kann ich ohne Ausbildung Immobilienmakler werden?
Ja. Der Beruf des Immobilienmaklers ist in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung – es gibt weder eine vorgeschriebene Ausbildung noch eine Sachkundeprüfung. Voraussetzung ist allein die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, für die du Zuverlässigkeit (kein einschlägiger Eintrag im Führungszeugnis aus den letzten fünf Jahren) und geordnete Vermögensverhältnisse (kein Insolvenzverfahren, kein Eintrag im Schuldnerverzeichnis) nachweisen musst. Dazu kommen die Gewerbeanmeldung und die gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Fachwissen zu Bewertung, Finanzierung und Vertragsrecht musst du dir selbst aufbauen – über Schulungen, Weiterbildung und Praxis. Genau deshalb funktioniert der Quereinstieg am besten in Strukturen, die Einarbeitung und geprüfte Objekte mitliefern.
Was kostet die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO?
Die Gebühr für die § 34c-Erlaubnis legt die zuständige Behörde fest – je nach Kommune und Bundesland fallen die Beträge deutlich unterschiedlich aus, verbindlich ist allein das Gebührenverzeichnis deiner Erlaubnisbehörde. Zusätzlich zahlst du kleinere Beträge für die nötigen Nachweise: Führungszeugnis zur Behördenvorlage, Auszug aus dem Gewerbezentralregister und die Bescheinigung in Steuersachen vom Finanzamt. Dazu kommt die Gebühr für die Gewerbeanmeldung bei deiner Gemeinde. Insgesamt bleibt der finanzielle Aufwand für die Zulassung überschaubar – die eigentliche Investition ist die Anlaufphase, in der du Zeit und gegebenenfalls Marketingbudget einsetzt, bevor die erste Provision fließt. Frage die konkreten Gebühren vor Antragstellung direkt bei deiner Behörde oder IHK an.
Kann ich nebenberuflich als Immobilienmakler oder Vertriebspartner starten?
Ja, und für die meisten Quereinsteiger ist das der klügere Weg. Die § 34c-Erlaubnis unterscheidet nicht zwischen haupt- und nebenberuflicher Tätigkeit, und im Kapitalanlage-Vertrieb sind Beratungstermine am Abend oder Wochenende üblich, weil auch deine Kunden berufstätig sind. Der große Vorteil: Dein Hauptberuf trägt die Fixkosten, während du Pipeline, Erfahrung und erste Referenzen aufbaust – die typische Durststrecke von mehreren Monaten bis zur ersten Provision verliert so ihren Schrecken. Beachte zwei Punkte: Prüfe deinen Arbeitsvertrag auf Regelungen zu Nebentätigkeiten und melde das Gewerbe korrekt an. Steuerlich solltest du die Nebeneinkünfte früh mit einem Steuerberater durchsprechen, damit Vorauszahlungen und Rücklagen von Anfang an stimmen.
Wie viel verdient ein Quereinsteiger als Immobilienmakler realistisch?
Eine seriöse Pauschalzahl gibt es nicht – Maklereinkommen ist Provisionseinkommen und hängt komplett von deinen Abschlüssen ab. Die Mechanik: Im klassischen Wohnimmobilienverkauf liegt die Gesamtcourtage regional unterschiedlich meist im mittleren einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises und wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern kraft Gesetzes zwischen Käufer- und Verkäuferseite geteilt. Im Kapitalanlage-Vertrieb zahlt in der Regel der Anbieter eine Vertriebsprovision pro vermitteltem Objekt. Realistisch ist: Im ersten Jahr fließt wenig, weil Beratung, Notartermin und Abrechnung Zeit brauchen; ab dem zweiten Jahr entscheidet deine Schlagzahl. Plane rückwärts – Zielabschlüsse, benötigte Erstgespräche, Wochenaktivität – und miss deine Quoten im CRM, statt auf Erfahrungswerte anderer zu vertrauen.
Was ist der Unterschied zwischen klassischem Makler und Kapitalanlage-Vertrieb?
Der klassische Makler akquiriert Verkaufsmandate von Eigentümern und vermittelt Immobilien überwiegend an Eigennutzer – sein Engpass ist der Objektzugang, und seine Provision teilt sich beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gesetzlich zwischen beiden Parteien. Im Kapitalanlage-Vertrieb arbeitest du dagegen mit einem Objektpool, den Bauträger und Bestandsaufteiler über Vertriebsnetzwerke bereitstellen, und berätst Kapitalanleger zu Rendite, Finanzierung und Standort. Die Objektakquise entfällt, die Vergütung kommt in der Regel als Vertriebsprovision vom Anbieter, und der Einstieg ist nebenberuflich möglich. Dafür brauchst du mehr Zahlenkompetenz: Mietrendite, Annuität und Kaufnebenkosten musst du sauber herleiten können. Für Quereinsteiger aus Vertrieb und Finanzdienstleistung ist dieser Weg meist der schnellere.
Wie lange dauert es vom § 34c-Antrag bis zum ersten Abschluss?
Rechne in zwei Etappen. Etappe eins ist die Zulassung: Unterlagen beschaffen, Antrag stellen, Bearbeitung durch die Behörde – je nach Behörde und Vollständigkeit deiner Unterlagen dauert das erfahrungsgemäß einige Wochen. Etappe zwei ist der Vertriebsaufbau, und der bestimmt die Gesamtdauer: Positionierung, Produktwissen, erste Beratungsgespräche, Objektauswahl, Finanzierungsprüfung und Notartermin summieren sich realistisch auf mehrere Monate. Wer in einem Netzwerk mit fertigen Objekten, Schulungen und digitalen Prozessen startet, verkürzt vor allem Etappe zwei erheblich, weil Objektakquise und Materialaufbau entfallen. Ein belastbares Netzwerk aus dem bisherigen Berufsleben beschleunigt zusätzlich – die ersten Kunden von Quereinsteigern kommen fast immer aus dem eigenen Umfeld.
Fazit
Immobilienmakler werden als Quereinsteiger ist kein Sprung ins Ungewisse, sondern ein planbares Projekt: Die Zulassung über § 34c GewO ist eine Formalie, wenn Führungszeugnis und Finanzen in Ordnung sind. Die eigentliche Arbeit beginnt danach – Positionierung, Wissensaufbau, Pipeline. Wer aus Vertrieb oder Finanzdienstleistung kommt, bringt die halbe Miete bereits mit und startet im Kapitalanlage-Vertrieb besonders schnell, weil geprüfte Objekte, Schulungen und digitale Prozesse die typischen Anfängerhürden ersetzen.
Wichtig bleibt die ehrliche Erwartung: Die ersten Monate sind Aufbauarbeit ohne garantierten Provisionseingang, und rechtliche wie steuerliche Detailfragen – vom Partnervertrag bis zur Behandlung deiner Nebeneinkünfte – gehören zu einem Rechtsanwalt beziehungsweise Steuerberater, nicht in die Eigenrecherche. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wenn du den Einstieg konkret angehen willst: Das Vertriebspartner-Programm von MyInvest Pro verbindet dich mit geprüften Neubau- und Bestandsprojekten und stellt dir CRM, Rechner und Provisionsabrechnung als fertige Infrastruktur bereit. So investierst du deine Anlaufzeit in Gespräche und Abschlüsse – nicht in Verwaltung.
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- Ratgeber: Vertriebspartner für Immobilien werden: Der vertiefende Leitfaden zum Einstieg als Vertriebspartner – Anforderungen, Ablauf und erste Schritte.
- Selbstständig als Makler: Der Praxis-Guide: Gründung, Positionierung und Aufbau des eigenen Maklergeschäfts Schritt für Schritt.
- Immobilien-Rendite-Rechner: Mietrendite und Cashflow eines Objekts kostenlos berechnen – das Kernwerkzeug für jede Kapitalanlage-Beratung.
- Annuitäten-Rechner: Monatliche Finanzierungsrate bei verschiedenen Zins- und Tilgungsszenarien direkt im Kundengespräch herleiten.
- Grunderwerbsteuer-Rechner: Kaufnebenkosten je Bundesland transparent machen – Pflichtbaustein jeder seriösen Investitionsrechnung.
- Standortanalyse München: Beispiel für datenbasierte Standortbewertung: Bevölkerung, Mietniveau und Kennzahlen für Kapitalanleger.
Externe Quellen
- § 34c GewO – Gewerbeordnung: Gesetzestext zur Erlaubnispflicht für Immobilienmakler mit Versagungsgründen und Weiterbildungspflicht (20 Stunden in drei Kalenderjahren).
- § 656c BGB – Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien: Gesetzliche Regelung zur hälftigen Provisionsteilung beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern.
- § 656a BGB – Textform des Maklervertrags: Formvorschrift für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser: ohne Textform kein wirksamer Vertrag.
- IHK München: Erlaubnis nach § 34c GewO: Behördennahe Übersicht zu Antrag, Unterlagen und Zuständigkeiten für die Maklererlaubnis.