In Vertriebshandbüchern, Schulungsunterlagen und Softwarefeldern steht „Beratungsprotokoll nach § 15 FinVermV“ auffällig oft. Die Angabe ist doppelt falsch: § 15 FinVermV regelt etwas anderes, und das Beratungsprotokoll gibt es in der Finanzanlagenvermittlungsverordnung seit dem 1. August 2020 nicht mehr. Dieser Artikel ordnet ein, was in der Norm steht, welche Pflicht an ihre Stelle getreten ist, wann die FinVermV für dich überhaupt gilt und was im Streitfall beweist, dass du korrekt beraten hast.
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Einordnung der Rechtslage und keine Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang die genannten Pflichten für dich gelten, hängt von deiner Erlaubnis und deinem konkreten Geschäftsmodell ab. Für deine Situation ziehe einen Rechtsanwalt oder die für deine Erlaubnis zuständige Behörde hinzu.
Was regelt § 15 FinVermV – und ist das das Beratungsprotokoll?
§ 15 FinVermV regelt nicht das Beratungsprotokoll, sondern die Bereitstellung des Vermögensanlagen-Informationsblatts. Die amtliche Überschrift lautet „Bereitstellung des Informationsblatts“, und die Norm besteht aus einem einzigen Satz.
„Im Fall einer Anlageberatung über Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes hat der Gewerbetreibende dem Anleger rechtzeitig vor dem Abschluss eines Geschäfts über jede Vermögensanlage, auf die sich eine Kaufempfehlung bezieht, das Vermögensanlagen-Informationsblatt, wenn ein solches nach § 13 des Vermögensanlagengesetzes zu erstellen ist, zur Verfügung zu stellen.“
Die Pflicht greift damit nur in einem engen Fall: Anlageberatung über Vermögensanlagen im Sinne des Vermögensanlagengesetzes. Für Anteile an offenen oder geschlossenen Investmentvermögen gilt § 15 FinVermV nicht, für den Verkauf einer Immobilie erst recht nicht.
Das Beratungsprotokoll gab es tatsächlich, nur an anderer Stelle: § 18 FinVermV in der bis zum 31. Juli 2020 geltenden Fassung trug die Überschrift „Anfertigung eines Beratungsprotokolls“ und verlangte ein Protokoll in Schriftform über jede Anlageberatung. Diese Fassung wurde durch Artikel 1 der Verordnung vom 9. Oktober 2019 (BGBl. I S. 1434) mit Wirkung zum 1. August 2020 abgelöst. Seither heißt § 18 FinVermV „Anfertigung einer Geeignetheitserklärung“.
Wann gilt die FinVermV überhaupt für dich?
Die FinVermV gilt für Gewerbetreibende mit einer Erlaubnis nach § 34f Absatz 1 GewO (Finanzanlagenvermittler) und für Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h GewO. Hast du keine dieser Erlaubnisse, gilt die Verordnung nicht für dich – unabhängig davon, wie beratungsintensiv dein Geschäft ist.
§ 34f Absatz 1 Satz 1 GewO zählt abschließend drei Kategorien auf, zu denen Anlagevermittlung oder Anlageberatung erlaubnispflichtig ist:
- Nummer 1: Anteile oder Aktien an inländischen offenen Investmentvermögen, offenen EU-Investmentvermögen oder ausländischen offenen Investmentvermögen
- Nummer 2: Anteile oder Aktien an geschlossenen Investmentvermögen – hierunter fallen typischerweise geschlossene Immobilienfonds
- Nummer 3: Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes
Keiner Erlaubnis nach § 34f GewO bedarf, wer unter einem Haftungsdach arbeitet: § 34f Absatz 3 Nummer 4 GewO nimmt Gewerbetreibende aus, die nach Maßgabe des § 2 Absatz 10 Satz 1 KWG oder des § 3 Absatz 2 WpIG als vertraglich gebundene Vermittler tätig werden. Für sie gilt dann nicht die FinVermV, sondern das Aufsichtsregime des haftenden Instituts.
Für Vertriebsorganisationen wichtig: Nach § 19 Satz 1 FinVermV musst du sicherstellen, dass auch deine Beschäftigten die Pflichten der §§ 11 bis 18a erfüllen. Führt ein Beschäftigter die Beratung durch, muss nach § 19 Satz 2 FinVermV er selbst dem Anleger die Geeignetheitserklärung zur Verfügung stellen.
Gilt die FinVermV auch beim Vertrieb von Neubau-Eigentumswohnungen?
Nein. Die Vermittlung einer Eigentumswohnung als Direktinvestment ist eine Tätigkeit nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO und keine Finanzanlagenvermittlung. Weder die Geeignetheitserklärung noch die Aufzeichnungspflicht der FinVermV gelten dafür.
Der Unterschied liegt nicht in der Beratungstiefe, sondern im Gegenstand: § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO erfasst Verträge über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume, § 34f GewO dagegen Anteile und Vermögensanlagen. Dieselbe Immobilie kann deshalb unter zwei Erlaubnisse fallen – je nachdem, ob der Anleger die Wohnung selbst erwirbt oder einen Anteil an einer Gesellschaft zeichnet, die sie hält.
| Konstellation | Erlaubnis | Dokumentationsregime |
|---|---|---|
| Neubau-Eigentumswohnung direkt an den Kapitalanleger vermittelt | § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO | § 10 MaBV, Aufbewahrung 5 Jahre nach § 14 Abs. 1 MaBV |
| Bauträger, der Vermögenswerte von Erwerbern verwendet | § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3 GewO | MaBV inklusive jährlicher Prüfung nach § 16 Abs. 1 MaBV |
| Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds | § 34f Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GewO | FinVermV, Geeignetheitserklärung nach § 18 |
| Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Abs. 2 VermAnlG | § 34f Abs. 1 S. 1 Nr. 3 GewO | FinVermV, zusätzlich Informationsblatt nach § 15 |
| Vermittlung des Immobiliar-Verbraucherdarlehens | § 34i Abs. 1 S. 1 GewO | ImmVermV und BGB, nicht die FinVermV |
Für § 34c-Erlaubnisinhaber ist die Makler- und Bauträgerverordnung das Gegenstück zur FinVermV. § 10 MaBV verlangt Aufzeichnungen von der Annahme des Auftrags an, § 14 Absatz 1 MaBV eine Aufbewahrung von fünf Jahren in den Geschäftsräumen, und § 16 Absatz 1 MaBV verpflichtet Bauträger und Baubetreuer zu einer jährlichen Prüfung mit Übermittlung des Prüfungsberichts bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Ein Beratungsprotokoll kennt die MaBV nicht – sie regelt Geschäftsvorgänge, nicht Beratungsinhalte. Wann du für diese Tätigkeit eine eigene Erlaubnis brauchst und wann du unter der Erlaubnis eines anderen arbeiten kannst, steht im Artikel zu § 34c GewO für Vertriebspartner.
Welche Pflichtinhalte muss die Dokumentation heute abdecken?
Die Dokumentation hat zwei Ebenen: die Geeignetheitserklärung nach § 18 FinVermV, die der Anleger erhält, und die Aufzeichnung nach § 22 FinVermV, die im Haus bleibt und dem Prüfer vorgelegt wird. Die Geeignetheitserklärung muss dem Privatkunden nach § 18 Absatz 1 Satz 1 FinVermV vor Vertragsschluss auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen.
„Die Geeignetheitserklärung muss die erbrachte Anlageberatung nennen und erläutern, wie sie auf die Präferenzen, Anlageziele und die sonstigen Merkmale des Anlegers abgestimmt wurde.“ (§ 18 Absatz 1 Satz 2 FinVermV)
Erlaubt das genutzte Fernkommunikationsmittel keine Übermittlung vor Vertragsschluss, darf die Erklärung nach § 18 Absatz 2 FinVermV ausnahmsweise unverzüglich danach kommen – aber nur, wenn der Anleger zugestimmt hat und du ihm angeboten hast, die Weiterleitung des Auftrags zu verschieben. Beides gehört dokumentiert, sonst ist die Ausnahme nicht belegbar.
Die Aufzeichnungspflicht nach § 22 Absatz 1 FinVermV beginnt mit der Annahme des Auftrags und verlangt unverzügliche Aufzeichnungen in deutscher Sprache. Ersichtlich sein müssen unter anderem:
| Fundstelle | Was nachweisbar sein muss |
|---|---|
| § 22 Abs. 2 Nr. 1 | Name und Vorname oder Firma sowie Anschrift des Anlegers |
| § 22 Abs. 2 Nr. 1b und 1c | Maßnahmen zur Erkennung und Vermeidung von Interessenkonflikten (§ 11a Abs. 1) und deren rechtzeitige, vollständige Offenlegung (§ 11a Abs. 2) |
| § 22 Abs. 2 Nr. 1d | dass durch Vergütung oder Bewertung keine Fehlanreize im Sinne des § 11a Abs. 3 geschaffen wurden |
| § 22 Abs. 2 Nr. 2 | rechtzeitige und vollständige Mitteilung der Angaben nach §§ 12, 12a, 13, 15 und 17 beziehungsweise § 17a |
| § 22 Abs. 2 Nr. 3 | dass die Informationen nach § 16 Abs. 1 eingeholt wurden und über geeignete Finanzanlagen beraten wurde |
| § 22 Abs. 2 Nr. 4 | Angemessenheitsprüfung bei reiner Anlagevermittlung samt Hinweis an den Anleger, wenn die Finanzanlage nicht angemessen ist (§ 16 Abs. 2) |
| § 22 Abs. 2 Nr. 4a | Selbstauskunft des Anlegers über Vermögen oder Einkommen, mit der die Einzelanlagegrenzen bei Vermögensanlagen nach § 2a VermAnlG geprüft werden (§ 16 Abs. 3a) |
| § 22 Abs. 2 Nr. 6 | die Geeignetheitserklärung nach § 18 und ihre Aushändigung an den Anleger |
| § 22 Abs. 2 Nr. 7 | Gesamtzahl der Anlageberatungen im Kalenderjahr und Anzahl derjenigen mit Zuwendungen nach § 34h Abs. 3 GewO |
Seit 2020 kommt die Aufzeichnung von Telefongesprächen und elektronischer Kommunikation hinzu. § 18a Absatz 1 Satz 1 FinVermV verpflichtet dazu ausdrücklich „zum Zwecke der Beweissicherung“ – auch wenn das Gespräch nicht zum Vertragsschluss führt. Die Kehrseite steht in § 18a Absatz 3 Satz 2: Hast du den Anleger nicht vorab informiert oder hat er widersprochen, darfst du telefonisch weder beraten noch vermitteln.
An einer einzigen Stelle steht das Wort „Protokoll“ noch im Verordnungstext: Erteilt der Anleger seinen Auftrag im persönlichen Gespräch, ist das nach § 18a Absatz 4 FinVermV auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren; Protokolle und Vermerke in Textform sind dafür ausdrücklich zugelassen. Das ist eine Auftragsdokumentation, kein wiederbelebtes Beratungsprotokoll.
Wie lange musst du die Unterlagen aufbewahren?
Zehn Jahre. § 23 Satz 1 FinVermV verlangt, dass die Aufzeichnungen nach § 18a Absatz 1 Satz 1 und Absatz 4 sowie die in § 22 genannten Unterlagen zehn Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorgehalten und so aufbewahrt werden, dass sie von den Geschäftsräumen aus jederzeit zugänglich sind.
Der Fristbeginn ist vorgangsbezogen, nicht dokumentbezogen: Nach § 23 Satz 2 FinVermV beginnt die Frist mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang für den jeweiligen Auftrag angefallen ist. Ein Nachtrag im Jahr drei setzt die Uhr für den gesamten Auftrag neu.
Eine Eigenheit sorgt regelmäßig für Verwirrung: Der Bußgeldtatbestand nennt eine kürzere Frist als die Pflicht. Nach § 26 Absatz 1 Nummer 18 FinVermV handelt ordnungswidrig, wer „entgegen § 23 Satz 1 eine Unterlage nicht, nicht in der vorgeschriebenen Weise oder nicht mindestens fünf Jahre aufbewahrt“. An der Aufbewahrungspflicht ändert das nichts – sie bleibt zehnjährig. Wie eine Vernichtung zwischen Jahr fünf und Jahr zehn bußgeldrechtlich einzuordnen ist, lässt der Wortlaut offen; pflichtwidrig ist sie in jedem Fall. Verlass dich deshalb nicht auf die fünf Jahre: In den Jahren danach kann ein Anspruch noch verfolgt werden, für den dir der Nachweis dann fehlt.
Die Frist ist zugleich eine Löschfrist. Nach § 18a Absatz 6 FinVermV kann der Anleger bis zum Fristablauf jederzeit eine Kopie der Aufzeichnungen verlangen; danach sind sie zu löschen oder zu vernichten, und die Löschung ist zu dokumentieren. Wer unbefristet vorhält, verstößt genauso gegen die Verordnung wie jemand, der zu früh löscht.
Gibt es bei fehlender Dokumentation eine Beweislastumkehr?
Aus der FinVermV nicht. Die einzige ausdrückliche Beweislastregel der Verordnung stand in § 18 Absatz 3 Satz 5 FinVermV alter Fassung und ist mit dem Beratungsprotokoll zum 1. August 2020 entfallen. Sie lautete: „Bestreitet der Gewerbetreibende das Rücktrittsrecht, hat er die Richtigkeit und Vollständigkeit des Protokolls zu beweisen.“
Die praktisch entscheidende Beweislastumkehr kommt heute aus dem Zivilrecht. Nach ständiger Rechtsprechung gilt zugunsten des Anlegers die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Mai 2012 (XI ZR 262/10, BGHZ 193, 159) klargestellt, dass es sich dabei nicht um eine bloße Beweiserleichterung im Sinne eines Anscheinsbeweises handelt, sondern um eine widerlegliche Vermutung, die zur Beweislastumkehr führt – und dass sie auch dann greift, wenn dem Anleger mehrere Handlungsalternativen offengestanden hätten.
Praktisch heißt das: Der Anleger muss die Pflichtverletzung beweisen. Gelingt ihm das, musst du beweisen, dass er die Anlage auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung gezeichnet hätte. Ohne Dokumentation ist dieser Gegenbeweis kaum zu führen – die Geeignetheitserklärung und die Aufzeichnungen nach § 22 FinVermV sind dann oft das einzige Beweismittel, das dir bleibt.
Damit erklärt sich auch die Zehnjahresfrist. Schadensersatzansprüche verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren, die Frist beginnt aber erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anleger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Absatz 1 BGB). Kenntnisunabhängig verjähren sie nach § 199 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 BGB in zehn Jahren ab Entstehung. Wer nach fünf Jahren löscht, steht im Jahr acht ohne Unterlagen da, während der Anspruch noch lebt.
Was passiert konkret, wenn die Dokumentation fehlt?
Drei Folgen treten unabhängig voneinander ein: ein Bußgeld, ein Vermerk im jährlichen Prüfungsbericht und eine schwache Position in jedem Haftungsstreit. Vorsatz ist dafür nicht nötig – § 26 Absatz 1 FinVermV erfasst ausdrücklich auch fahrlässiges Handeln.
- Bußgeld: § 26 Absatz 1 FinVermV listet 22 Tatbestände. Einschlägig sind hier vor allem Nummer 7 (Informationsblatt nach § 15), Nummer 13 (Geeignetheitserklärung nach § 18) und Nummer 18 (Aufzeichnung nach § 22, Aufbewahrung nach § 23). Es handelt sich um Ordnungswidrigkeiten im Sinne des § 144 Absatz 2 Nummer 6 GewO; der Rahmen beträgt nach § 144 Absatz 4 GewO bis zu 5.000 Euro.
- Prüfungsbericht: Nach § 24 Absatz 1 FinVermV musst du die Einhaltung der §§ 11a bis 23 für jedes Kalenderjahr auf eigene Kosten durch einen geeigneten Prüfer prüfen lassen und den Bericht bis spätestens zum 31. Dezember des darauffolgenden Jahres übermitteln. Der Bericht muss einen Vermerk enthalten, ob und welche Verstöße festgestellt wurden. Auch die verspätete Übermittlung ist bußgeldbewehrt (§ 26 Absatz 1 Nummer 19 FinVermV).
- Ausnahme für gebundene Vertriebe: Bist du ausschließlich für eine Vertriebsgesellschaft tätig, darfst du nach § 24 Absatz 1 Satz 4 FinVermV stattdessen einen Prüfungsbericht über das interne Kontrollsystem dieser Gesellschaft vorlegen – spätestens nach vier Jahren aber wieder einen eigenen Bericht.
- Erlaubnisrisiko: Wiederholte, im Prüfungsbericht vermerkte Verstöße können darüber hinaus die gewerberechtliche Zuverlässigkeit berühren, die § 34f Absatz 2 Nummer 1 GewO für die Erlaubnis voraussetzt.
Wie dokumentierst du prüfungsfest?
Prüfungsfest ist eine Dokumentation dann, wenn ein Dritter Jahre später allein aus den Unterlagen rekonstruieren kann, wer wann was bekommen hat. So arbeitet auch der Prüfer nach § 24 FinVermV: Er liest keine Erinnerungen, sondern Vorgänge.
- Ein Vorgang je Auftrag, nicht ein Ordner je Dokument – die Aufzeichnungspflicht des § 22 Absatz 1 FinVermV knüpft an die Annahme des Auftrags an, und daran hängt später auch der Fristbeginn nach § 23 Satz 2.
- Zeitpunkte getrennt festhalten: „rechtzeitig vor dem Abschluss eines Geschäfts“ (§ 15) und „vor Vertragsschluss“ (§ 18 Absatz 1) sind Nachweise über einen Zeitpunkt, nicht über die bloße Existenz eines Dokuments.
- Die Aushändigung selbst nachweisen: § 22 Absatz 2 Nummer 6 FinVermV verlangt ausdrücklich den Nachweis über die Geeignetheitserklärung und ihre Aushändigung an den Anleger.
- Dauerhafter Datenträger heißt unveränderbar beim Anleger. Ein Link auf ein Dokument, das du später austauschen kannst, erfüllt diese Anforderung nicht.
- Einen Widerspruch gegen die Telefonaufzeichnung als hartes Sperrsignal führen – nach § 18a Absatz 3 Satz 2 FinVermV darf danach telefonisch nicht mehr beraten oder vermittelt werden.
- Jahreszahlen laufend mitführen: Die Gesamtzahl der Anlageberatungen pro Kalenderjahr nach § 22 Absatz 2 Nummer 7 FinVermV lässt sich am Jahresende kaum noch rekonstruieren.
- Löschfristen automatisieren und die Löschung dokumentieren (§ 18a Absatz 6 Satz 3 FinVermV) – das ist der Teil, den fast jede gewachsene Ablage schuldig bleibt.
Im Direktvertrieb von Kapitalanlage-Immobilien gilt dasselbe Prinzip auf anderer Rechtsgrundlage: Nachweiskette statt Erinnerung, nur nach § 10 MaBV und mit fünf Jahren Aufbewahrung. Welche Plattformen diesen Prozess von der Pipeline bis zur Provision abbilden, ordnet der Vergleich MyInvest Pro als Investagon Alternative ein. Für den entscheidenden Punkt – wann ein Dokument beim Kunden war und welche Fassung er unterschrieben hat – führt der Weg über eine protokollierte Signatur statt über einen E-Mail-Anhang; wie das abgebildet ist, steht unter Selbstauskunft & E-Signatur.
Häufige Fragen zu § 15 FinVermV
Steht das Beratungsprotokoll in § 15 FinVermV?
Nein. § 15 FinVermV trägt die amtliche Überschrift „Bereitstellung des Informationsblatts“ und verpflichtet den Gewerbetreibenden, dem Anleger bei einer Anlageberatung über Vermögensanlagen rechtzeitig vor dem Abschluss eines Geschäfts das Vermögensanlagen-Informationsblatt zur Verfügung zu stellen. Das Beratungsprotokoll stand in § 18 FinVermV alter Fassung und ist seit dem 1. August 2020 durch die Geeignetheitserklärung ersetzt.
Muss ein persönliches Beratungsgespräch dokumentiert werden?
Erteilt der Anleger seinen Auftrag in einem persönlichen Gespräch, ist das nach § 18a Absatz 4 FinVermV auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren; Protokolle und Vermerke in Textform über den Gesprächsinhalt sind dafür ausdrücklich zugelassen. Telefongespräche und sonstige elektronische Kommunikation über Finanzanlagen sind nach § 18a Absatz 1 FinVermV dagegen zum Zwecke der Beweissicherung aufzuzeichnen.
Gilt die FinVermV auch für die Vermittlung von Eigentumswohnungen?
Nein. Die Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume fällt unter § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 der Gewerbeordnung. Die FinVermV gilt nur für Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO und Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h GewO.
Wie lange müssen Beratungsunterlagen nach der FinVermV aufbewahrt werden?
Zehn Jahre. Nach § 23 Satz 1 FinVermV sind die Aufzeichnungen nach § 18a Absatz 1 Satz 1 und Absatz 4 sowie die in § 22 FinVermV genannten Unterlagen zehn Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und von den Geschäftsräumen aus jederzeit zugänglich zu halten. Die Frist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang für den jeweiligen Auftrag angefallen ist.
Kehrt sich die Beweislast um, wenn die Dokumentation fehlt?
Die FinVermV enthält seit dem 1. August 2020 keine eigene Beweislastregel mehr; die frühere Regel in § 18 Absatz 3 Satz 5 FinVermV alter Fassung ist mit dem Beratungsprotokoll entfallen. Praktisch wirkt die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Mai 2012 (XI ZR 262/10) entschieden, dass es sich dabei nicht um eine bloße Beweiserleichterung im Sinne eines Anscheinsbeweises handelt, sondern um eine widerlegliche Vermutung, die zur Beweislastumkehr führt.
Welches Bußgeld droht bei fehlender Geeignetheitserklärung?
§ 26 Absatz 1 Nummer 13 FinVermV stellt es als Ordnungswidrigkeit im Sinne des § 144 Absatz 2 Nummer 6 der Gewerbeordnung unter Bußgeld, wenn die Geeignetheitserklärung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird. Der Bußgeldrahmen beträgt nach § 144 Absatz 4 GewO bis zu 5.000 Euro; fahrlässiges Handeln genügt.
Fazit: die richtige Norm kennen, bevor man sie erfüllt
„Beratungsprotokoll nach § 15 FinVermV“ bündelt zwei Fehler in vier Wörtern: § 15 FinVermV regelt das Vermögensanlagen-Informationsblatt, und das Beratungsprotokoll ist seit dem 1. August 2020 durch die Geeignetheitserklärung nach § 18 FinVermV ersetzt. Für den Vertrieb von Neubau-Kapitalanlagen zählt aber eine andere Konsequenz mehr: Ohne Erlaubnis nach § 34f GewO greift die FinVermV überhaupt nicht. Wer Eigentumswohnungen als Direktinvestment vermittelt, arbeitet unter § 34c GewO und der MaBV – fünf statt zehn Jahre Aufbewahrung, keine Geeignetheitserklärung. Die Nachweiskette braucht er trotzdem: Auch außerhalb der FinVermV entscheidet im Haftungsstreit, was sich Jahre später noch belegen lässt.