Maklerprovision berechnen: Sätze nach Bundesland, Aufteilung und Rechenbeispiele (2026)

Formel und Rechenweg: So berechnest du die Maklerprovision in 30 Sekunden

Die Grundformel ist denkbar einfach: Maklerprovision = Kaufpreis × Provisionssatz. Entscheidend ist nur, dass du mit dem richtigen Satz rechnest – und weißt, ob er brutto oder netto gemeint ist. Die marktüblichen Sätze wie 7,14 oder 5,95 Prozent sind Bruttowerte, die die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 Prozent bereits enthalten. Hinter 7,14 Prozent brutto stecken also 6 Prozent netto (6 × 1,19 = 7,14), hinter 5,95 Prozent brutto stecken 5 Prozent netto. Wer netto und brutto verwechselt, verrechnet sich schnell um mehrere Tausend Euro.

Ein durchgerechnetes Beispiel: Eine Eigentumswohnung wechselt für 400.000 Euro den Besitzer, vereinbart sind marktübliche 7,14 Prozent Gesamtprovision. Die Rechnung lautet 400.000 × 0,0714 = 28.560 Euro. Greift die gesetzliche 50/50-Teilung für private Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern, zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent – also je 14.280 Euro. In der Provision enthalten sind 4.560 Euro Umsatzsteuer (28.560 abzüglich des Nettobetrags von 24.000 Euro), die der Makler an das Finanzamt abführt.

Wichtig für die Gesamtkalkulation: Die Courtage ist nur einer von mehreren Kaufnebenkostenblöcken. Dazu kommen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich), Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Finanzierungsnebenkosten. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kalkuliert, sollte alle Nebenkosten zusammen betrachten – dafür kannst du unseren Grunderwerbsteuer-Rechner und den Immobilien-Rendite-Rechner nutzen, die beide auf denselben Kaufpreis aufsetzen.

1. 1Kaufpreis notieren – Basis ist immer der notariell beurkundete Kaufpreis, nicht der Angebotspreis.
2. 2Provisionssatz klären – im Maklervertrag nachsehen und prüfen, ob der Satz brutto (inkl. 19 % USt.) oder netto angegeben ist.
3. 3Multiplizieren – Kaufpreis × Satz ergibt die Gesamtprovision (z. B. 400.000 € × 7,14 % = 28.560 €).
4. 4Aufteilung anwenden – bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucher-Käufer gilt in der Regel die hälftige Teilung (je 3,57 %).
5. 5Ergebnis in die Nebenkostenkalkulation übernehmen – zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.

Übliche Provisionssätze nach Bundesland (Tabelle 2026)

Eine gesetzlich festgelegte Höhe der Maklerprovision gibt es in Deutschland nicht – die Courtage ist grundsätzlich frei verhandelbar. Über Jahrzehnte haben sich aber regionale Marktüblichkeiten herausgebildet, die bis heute die Vertragspraxis prägen. In den meisten Bundesländern liegt die Gesamtprovision beim Verkauf bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer; einzelne Länder wie Hamburg, Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen traditionell darunter. Die folgende Übersicht basiert auf den von großen Immobilienportalen dokumentierten marktüblichen Sätzen.

Die Tabelle zeigt jeweils die übliche Gesamtprovision und den Anteil je Partei bei hälftiger Teilung. Beachte: Das sind Marktüblichkeiten, keine Preisvorschriften. Gerade bei hochwertigen Objekten, exklusiven Alleinaufträgen oder schwierigen Marktphasen weichen real vereinbarte Sätze nach oben wie unten ab – in Niedersachsen ist die Spanne regional besonders breit.

Für deine Kalkulation heißt das: Rechne immer mit dem tatsächlich im Maklervertrag vereinbarten Satz, nicht mit dem Tabellenwert. Die Marktüblichkeit ist dein Verhandlungsanker – mehr nicht. In Metropolregionen mit hohen Kaufpreisen wie München summiert sich schon ein halber Prozentpunkt Unterschied schnell auf mehrere Tausend Euro; einen Überblick über das Münchner Marktumfeld findest du in unserer Standortanalyse München.

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Jede Abrechnung hängt am Deal: fällige Beträge, Status und Auszahlung stehen an einer Stelle.

Provisionen

Wer zahlt? Die 50/50-Regel seit Dezember 2020 und ihre Grenzen

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern neu. Kern der Reform: Der Käufer darf nicht mehr allein auf der gesamten Courtage sitzen bleiben. Ist der Makler für beide Seiten tätig (Doppeltätigkeit), darf er nach § 656c BGB nur dann von beiden Parteien eine Provision verlangen, wenn sich beide in gleicher Höhe verpflichten – die klassische 50/50-Teilung. Vereinbart er mit einer Seite Unentgeltlichkeit, entfällt auch der Anspruch gegen die andere Seite.

Hat nur eine Partei – typischerweise der Verkäufer – den Maklervertrag geschlossen, greift § 656d BGB: Eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Übernahme von Maklerkosten verpflichtet, ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Der Käufer zahlt also höchstens die Hälfte – und sein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen eigenen Anteil bezahlt hat. Dieser Zahlungsnachweis ist in der Abwicklung ein oft übersehener, aber praktisch wichtiger Schritt.

Genauso wichtig sind die Grenzen der Regel: § 656b BGB beschränkt den Schutz auf Fälle, in denen der Käufer Verbraucher ist. Kauft eine GmbH, ein gewerblicher Investor oder ein Profi im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit, gilt die Teilungspflicht nicht. Auch sachlich ist der Anwendungsbereich eng: Erfasst sind Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser – nicht aber Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke oder Gewerbeimmobilien. In diesen Segmenten bleibt die Verteilung der Courtage reine Verhandlungssache.

Für Makler und Vertriebspartner heißt das: Vor jeder Kalkulation zuerst den Fall einordnen. Objektart (Wohnung/EFH oder anderes), Käufereigenschaft (Verbraucher oder Unternehmer) und Vertragskonstellation (Doppeltätigkeit oder einseitiger Auftrag) bestimmen, welches Verteilmodell rechtlich überhaupt zulässig ist. Bei Unsicherheit über die rechtliche Einordnung eines konkreten Falls gehört die Frage zu einem Fachanwalt für Immobilienrecht – dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

• 50/50-Teilung: Standard bei Doppeltätigkeit für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbraucher-Käufer (§ 656c BGB)
• Einseitiger Auftrag: Weitergabe an die andere Partei maximal bis zur Hälfte, Fälligkeit erst nach Zahlungsnachweis (§ 656d BGB)
• Nicht erfasst: Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte sowie Käufe durch Unternehmer (§ 656b BGB)
• Formvorschrift: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser brauchen Textform (§ 656a BGB) – E-Mail genügt, Handschlag nicht

Rechenbeispiele: 300.000, 500.000 und 750.000 Euro Kaufpreis

Theorie ist gut, konkrete Zahlen sind besser. Die folgende Tabelle rechnet drei typische Kaufpreise mit den beiden häufigsten Marktsätzen durch: 7,14 Prozent (Standard in den meisten Bundesländern) und 5,95 Prozent (üblich etwa in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern). Ausgewiesen ist jeweils die Gesamtprovision inklusive Mehrwertsteuer sowie der Anteil je Partei bei hälftiger Teilung.

Auffällig ist, wie stark die absolute Belastung mit dem Kaufpreis skaliert: Zwischen einem 300.000-Euro-Objekt in Hessen (17.850 Euro Gesamtprovision) und einem 750.000-Euro-Objekt in Bayern (53.550 Euro) liegt der Faktor drei – bei identischem Arbeitsablauf des Maklers. Genau deshalb lohnt sich bei hochpreisigen Objekten die Verhandlung über den Satz besonders, und genau deshalb kalkulieren professionelle Vertriebe ihre Provisionserlöse pro Objekt und nicht pauschal.

Für Käufer gilt ergänzend: Der eigene Provisionsanteil ist Teil der Kaufnebenkosten und muss in aller Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da viele Banken Nebenkosten nicht mitfinanzieren. Wer die Gesamtbelastung inklusive Finanzierungsrate durchspielen will, kann dafür unseren Annuitäten-Rechner nutzen.

Profi-Perspektive: Außenprovision, Innenprovision und Tippgeberanteile

Wer im Kapitalanlage-Vertrieb arbeitet, rechnet selten mit der klassischen Käufer-Verkäufer-Courtage. Hier dominieren zwei andere Begriffe: Die Außenprovision ist die Vergütung, die der Käufer offen ausgewiesen zahlt – sie erscheint im Kaufprozess als separater Posten und entspricht funktional der klassischen Käufercourtage. Die Innenprovision dagegen zahlt der Verkäufer oder Bauträger an den Vertrieb; sie ist in den Kaufpreis einkalkuliert und für den Käufer nicht unmittelbar als eigener Kostenblock sichtbar.

Beim Vertrieb von Neubauprojekten und Kapitalanlage-Immobilien ist die Innenprovision das Standardmodell: Der Bauträger vergütet die Vertriebsgesellschaft aus dem Kaufpreis, der Käufer zahlt keine separate Courtage – was im Verkaufsgespräch gern als „provisionsfrei“ vermarktet wird. Für den Vertrieb hat das Modell Vorteile (keine Zahlungsausfälle beim Käufer, planbare Margen), es erhöht aber die Verantwortung: Die Rechtsprechung verlangt bei Kapitalanlagen Transparenz gegenüber dem Anleger, wenn einkalkulierte Vertriebsvergütungen eine Größenordnung erreichen, die die Werthaltigkeit des Objekts berührt. Wie weit Aufklärungspflichten im Einzelfall reichen, ist eine Frage für den Fachanwalt – im Zweifel gilt: offenlegen.

Dritter Baustein sind Tippgeberanteile: Vergütungen an Personen, die lediglich den Kontakt herstellen, ohne selbst zu vermitteln. Sie werden üblicherweise als Anteil an der Vertriebsprovision vereinbart und sind vom eigentlichen Maklergeschäft abzugrenzen – wer regelmäßig und gewerbsmäßig vermittelt statt nur Kontakte weiterzureichen, braucht selbst eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Die Gewerbeordnung stellt die Vermittlung von Immobilien grundsätzlich unter Erlaubnispflicht; hinzu kommen Pflichten wie die regelmäßige Weiterbildung.

Eine ausführliche Gegenüberstellung der Vergütungsmodelle – klassische Courtage, Innenprovision, Netto-Preismodelle – findest du in unserem Beitrag zu Provisions- und Courtage-Modellen. Für die Berechnung entscheidend ist: Kenne bei jedem Objekt die Provisionsart, die Bemessungsgrundlage (Kaufpreis, Nettopreis oder Festbetrag) und die Verteilkette, bevor du kalkulierst.

Mehrstufige Provisionsmodelle im Vertriebsteam sauber kalkulieren

Sobald mehr als eine Person am Abschluss beteiligt ist, wird aus der einfachen Prozentrechnung ein Verteilproblem. Typische Strukturen im Immobilien- und Kapitalanlagevertrieb: Ein Berater erhält einen prozentualen Anteil an der eingehenden Provision, der Teamleiter eine Differenzprovision (Override) auf die Abschlüsse seines Teams, ein Tippgeber einen fixen oder prozentualen Anteil – und die Vertriebsgesellschaft behält die Restmarge für Overhead, Marketing und Vorfinanzierung.

Eine Modellrechnung macht das Prinzip greifbar (die Prozentwerte sind bewusst als Beispiel gewählt, nicht als Marktstandard): Ein Bauträger zahlt auf ein 400.000-Euro-Objekt eine Innenprovision, aus der bei der Vertriebsgesellschaft 20.000 Euro ankommen. Der abschließende Berater erhält 50 Prozent (10.000 Euro), sein Teamleiter 10 Prozent Override (2.000 Euro), der Tippgeber 10 Prozent (2.000 Euro) – bleiben 6.000 Euro bei der Gesellschaft. Verschiebt sich nur ein Parameter, etwa der Beratersplit auf 60 Prozent nach Erreichen einer Umsatzschwelle, ändert sich die gesamte Kette.

Genau an dieser Stelle scheitern Excel-Lösungen regelmäßig: Karrierestufen mit dynamischen Splits, Storno-Reserven für nicht zustande gekommene Kaufverträge, geteilte Abschlüsse zwischen zwei Beratern, rückwirkende Stufenaufstiege – jede dieser Regeln multipliziert die Fehlerquellen. Und weil der Provisionsanspruch des Maklers nach § 652 BGB erst mit dem wirksamen Zustandekommen des Hauptvertrags entsteht, muss die Abrechnung auch den Status jedes Vorgangs sauber führen: reserviert, beurkundet, bezahlt, storniert.

MyInvest Pro bildet diese Logik im Provisionsmodul ab: Provisionsstufen und Teamstrukturen werden einmal hinterlegt, jeder Abschluss durchläuft automatisch die Verteilkette, und Berater wie Teamleiter sehen ihre Ansprüche transparent im System. Wie du von manuellen Listen zu einer automatisierten Abrechnung kommst, zeigt unser Praxisbeitrag zur Provisionsabrechnung – ehrlicherweise gilt aber auch: Ein sauberes Modell auf Papier ist die Voraussetzung, Software automatisiert nur, was klar definiert ist.

Steuern, Fälligkeit und typische Streitpunkte bei der Courtage

Wann muss gezahlt werden? Rechtlich entsteht der Provisionsanspruch des Maklers nach § 652 BGB erst, wenn der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung tatsächlich zustande kommt – das Vermarktungsrisiko trägt der Makler. In der Praxis stellen Makler ihre Rechnung nach der notariellen Beurkundung; marktüblich ist ein Zahlungsziel von etwa zwei Wochen nach Vertragsschluss, sofern der Maklervertrag nichts anderes regelt. Bei der 50/50-Konstellation nach § 656d BGB kommt die Besonderheit hinzu, dass der Käuferanteil erst nach Nachweis der Verkäuferzahlung fällig wird.

Steuerlich sind zwei Ebenen zu trennen. Beim Makler ist die Courtage eine umsatzsteuerpflichtige Leistung zum Regelsteuersatz von 19 Prozent und zählt zu den gewerblichen Einnahmen – deshalb weisen seriöse Rechnungen Netto, Umsatzsteuer und Brutto getrennt aus. Auf Erwerberseite gehören gezahlte Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten der Immobilie; wie sie sich im Einzelfall auswirken, etwa bei vermieteten Objekten, hängt von der individuellen Situation ab und gehört in die Beratung durch einen Steuerberater. Pauschale Aussagen verbieten sich hier.

Die häufigsten Streitpunkte rund um die Courtage sind seit Jahren dieselben: fehlende oder formunwirksame Vertragsgrundlage (Textform nach § 656a BGB), die sogenannte Vorkenntnis (der Käufer kannte das Objekt nachweislich schon vor der Maklertätigkeit), unwirksame Abwälzungsvereinbarungen, die gegen die Gleichteilungsregel verstoßen, sowie wirtschaftliche Verflechtungen zwischen Makler und Verkäufer, die den Provisionsanspruch entfallen lassen können. Für Vertriebe zusätzlich relevant: unklare interne Verteilregeln, die erst beim ersten größeren Abschluss – oder beim ersten Storno – zum Konflikt werden.

Die gute Nachricht: Fast alle diese Streitpunkte sind durch saubere Dokumentation vermeidbar. Textform-Vertrag mit klarem Satz und klarer Aufteilung, lückenlose Nachweiskette vom Exposé bis zum Notartermin, schriftliche Verteilregeln im Team und eine Abrechnung, die jeden Vorgangsstatus festhält. Bei echten Rechts- oder Steuerfragen im Einzelfall führt der Weg trotzdem immer zu Fachanwalt oder Steuerberater – die Investition ist fast immer kleiner als der Streitwert.