Barrierefreiheit Immobilienmakler Website: BFSG-Relevanz prüfen

Was regelt das BFSG für digitale Angebote im Immobilienvertrieb?

Das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) verpflichtet Anbieter bestimmter Produkte und Dienstleistungen zur barrierefreien Gestaltung. Für den Immobilienvertrieb ist vor allem § 1 Abs. 3 Nr. 5 BFSG relevant: Erfasst sind Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr, die nach dem 28. Juni 2025 für Verbraucher erbracht werden.

Was darunter fällt, bestimmt § 2 Nr. 26 BFSG. Gemeint sind Telemediendienste, die über Websites oder mobile Anwendungen angeboten und elektronisch auf individuelle Anfrage eines Verbrauchers im Hinblick auf den Abschluss eines Verbrauchervertrags erbracht werden. Entscheidend sind damit drei Merkmale: ein digitaler Kanal, eine individuelle Anfrage und ein Bezug zum Vertragsschluss. Eine Website, die nur informiert, erfüllt nicht automatisch alle drei Merkmale.

Der zweite Prüfstein ist der Adressat. Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Im Kapitalanlagevertrieb ist das nicht immer eindeutig, etwa wenn Käufer bereits mehrere Wohnungen halten. Wer ausschließlich Unternehmer anspricht, sollte das in Prozessen und Formularen nachvollziehbar abbilden, statt es nur anzunehmen.

Fällt die Website eines Immobilienmaklers unter das BFSG?

Das hängt von den Funktionen ab. Eine reine Informationsseite mit Objektübersicht ist anders zu bewerten als eine Strecke, über die ein Verbraucher einen Maklervertrag, eine Reservierung oder eine andere Leistung online abschließt. Maßgeblich ist, ob die Website auf den elektronischen Abschluss eines Verbrauchervertrags ausgerichtet ist.

Für Makler lohnt der Blick auf den Maklervertrag. Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, der Textform. Wird diese Textform über ein Formular, eine Bestätigungsmail oder einen Klick auf der Website hergestellt, entsteht ein digitaler Vertragsschluss mit Verbrauchern. Genau solche Strecken sollten Sie bei der Einordnung BFSG Immobilienmakler zuerst betrachten.

Bei Bauträgern wird der Kaufvertrag notariell beurkundet und nicht über die Website geschlossen. Relevant können aber vorgelagerte Vereinbarungen sein, etwa eine online abgeschlossene Reservierungsvereinbarung. Ob ein Fernabsatzvertrag nach § 312c Abs. 1 BGB vorliegt, hängt davon ab, ob ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden und ein für den Fernabsatz organisiertes System besteht. Für solche Verträge regelt Art. 246a § 1 EGBGB die vorvertraglichen Informationspflichten.

Eine Ausnahme betrifft kleine Anbieter: Nach § 3 Abs. 3 BFSG gelten die Anforderungen nicht für Kleinstunternehmen, die Dienstleistungen erbringen. Kleinstunternehmen sind nach § 2 Nr. 17 BFSG Unternehmen mit weniger als zehn Beschäftigten und einem Jahresumsatz oder einer Jahresbilanzsumme von höchstens 2 Millionen Euro. Prüfen Sie diese Schwellen anhand Ihrer eigenen Zahlen und dokumentieren Sie das Ergebnis schriftlich.

In der Software

Reservierung mit lückenloser Prüfspur

Von der Reservierung bis zum Notartermin hängt jeder Schritt am Objekt — mit Zeitstempel, Zuständigkeit und Status.

Reservierung

Vertriebsstrecken erfassen: Welche Seiten gehören in die Prüfung

Eine Prüfung Seite für Seite verliert sich schnell in Details. Sinnvoller ist ein Inventar der Strecken, die ein Interessent tatsächlich durchläuft. Im Immobilienvertrieb sind das die Suche, die Objekt- oder Projektseite und die Kontakt- oder Reservierungsstrecke. Jede Strecke endet an einem Punkt, an dem eine Handlung des Interessenten in Ihrem System ankommt.

Erfassen Sie für jede Strecke den Einstieg, die Zwischenschritte und den Abschluss. Dazu gehören auch eingebettete Fremdkomponenten wie Kartendienste, Terminbuchungswidgets, Cookie-Banner oder Formulare externer Anbieter. Diese Komponenten stammen oft nicht aus Ihrer eigenen Entwicklung, gehören aber zu der Strecke, die der Interessent erlebt, und damit in die Prüfung.

Das Inventar hat einen zweiten Nutzen: Es zeigt, wo Interessentendaten entstehen. Jeder Formularabschluss sollte einem Datensatz im CRM zugeordnet werden können. Wer diese Zuordnung kennt, kann nach einer Korrektur nachvollziehen, ob die Strecke weiterhin vollständige Anfragen liefert, und erkennt Abbrüche, die auf eine Bedienhürde hindeuten.

1. 1Startseite und Navigation bis zur Suche
2. 2Suchmaske mit Filtern, Ergebnisliste und Kartenansicht
3. 3Objekt- oder Projektseite mit Bildern, Grundrissen und Downloads
4. 4Kontakt-, Exposé- und Besichtigungsformulare einschließlich Bestätigungsseite
5. 5Reservierungs- oder Vertragsstrecke mit E-Signatur und Bestätigungsmail
6. 6Cookie-Banner, Chat-Widgets und weitere eingebettete Fremdkomponenten

Barrierefreiheit Immobilienmakler Website: Wie gehen Sie bei der Prüfung vor?

Prüfen Sie jede Strecke in drei Bedienarten: nur mit Tastatur, mit Screenreader und mit starker Vergrößerung auf einem Mobilgerät. Als technischer Maßstab empfiehlt sich WCAG 2.1 in der Konformitätsstufe AA, auf der auch die europäische Norm EN 301 549 für Webinhalte aufbaut. Automatische Tests ergänzen die manuelle Prüfung, ersetzen sie aber nicht.

Automatische Prüfwerkzeuge, etwa Browsererweiterungen auf Basis offener Regelwerke, finden fehlende Alternativtexte, unzureichende Kontraste oder fehlende Formularbeschriftungen. Ob eine Fehlermeldung verständlich ist oder ob die Reihenfolge der Tastaturbedienung zur visuellen Reihenfolge passt, können sie nicht beurteilen. Diese Fragen beantwortet nur ein Mensch, der die Strecke tatsächlich durchläuft.

Für den Screenreader-Test genügen die Bordmittel gängiger Betriebssysteme, etwa VoiceOver auf macOS und iOS oder die Sprachausgabe unter Windows; mit NVDA steht zusätzlich ein kostenloser Screenreader bereit. Wichtig ist nicht Perfektion in der Bedienung, sondern die Frage, ob jede Information und jede Aktion überhaupt angesagt wird. Dokumentieren Sie je Prüfpunkt das Ergebnis, die Bedienart und einen Screenshot.

1. 1Strecke festlegen und Start- sowie Endpunkt notieren
2. 2Automatischen Schnelltest durchführen und Befunde exportieren
3. 3Strecke vollständig mit der Tastatur durchlaufen, ohne Maus
4. 4Strecke mit Screenreader wiederholen und fehlende Ansagen notieren
5. 5Ansicht vergrößern; sinnvoll ist eine Prüfung bei 200 Prozent, wie sie das WCAG-Erfolgskriterium 1.4.4 vorsieht
6. 6Befunde mit Schweregrad, Screenshot und Verantwortlichem erfassen

Barrierefreie Immobiliensuche: Filter, Ergebnislisten und Karten

Barrierefreie Immobiliensuche beginnt bei der Filtermaske. Jedes Feld für Ort, Preis, Wohnfläche oder Zimmerzahl braucht eine sichtbare und programmatisch verknüpfte Beschriftung. Platzhaltertexte im Feld genügen nicht, weil sie beim Tippen verschwinden und von Screenreadern nicht zuverlässig ausgegeben werden. Schieberegler für Preisspannen sollten zusätzlich eine Eingabe per Zahlenfeld erlauben.

Kritisch ist der Moment nach dem Filtern. Aktualisiert sich die Ergebnisliste ohne Seitenwechsel, erfährt ein Screenreader-Nutzer davon nichts, wenn die Änderung nicht angekündigt wird. Eine kurze Statusmeldung mit der Anzahl gefundener Objekte, als Live-Region ausgezeichnet, löst das. Ebenso wichtig ist, dass der Fokus nach dem Filtern nicht unkontrolliert an den Seitenanfang springt.

Kartenansichten sind für viele Interessenten nützlich, für Tastatur- und Screenreader-Nutzer aber oft eine Sackgasse. Die Karte muss nicht vollständig zugänglich sein, wenn dieselben Informationen in einer gleichwertigen Listenansicht bereitstehen. Prüfen Sie daher, ob jede Einheit, die auf der Karte erscheint, auch in der Liste mit Lage und Verfügbarkeit auftaucht. Bei Neubauprojekten gilt das ebenso für interaktive Lagepläne.

• Jedes Filterfeld hat ein sichtbares Label, das mit dem Feld verknüpft ist
• Preis- und Flächenfilter sind auch ohne Schieberegler per Eingabe bedienbar
• Die Trefferanzahl wird nach jeder Filteränderung angesagt
• Der Verfügbarkeitsstatus erscheint nicht nur als Farbe, sondern auch als Text
• Für Fließtext empfiehlt sich ein Kontrast von mindestens 4,5:1 nach WCAG-Erfolgskriterium 1.4.3
• Kartenansicht und interaktiver Lageplan haben eine gleichwertige Listenalternative

Objektseiten: Bilder, Grundrisse und Exposé-PDFs

Auf der Objektseite entscheidet sich, ob ein Interessent genug Informationen für eine Anfrage erhält. Bilder brauchen Alternativtexte, die den Informationsgehalt wiedergeben: nicht nur Wohnzimmer, sondern etwa Wohnzimmer mit bodentiefen Fenstern nach Südwesten und Zugang zur Terrasse. Rein dekorative Bilder werden dagegen mit leerem Alternativtext ausgezeichnet, damit sie die Ausgabe nicht unnötig verlängern.

Grundrisse sind die anspruchsvollste Komponente. Ein Bild transportiert Raumaufteilung, Flächen und Ausrichtung nur visuell. Empfehlenswert ist eine textliche Raumliste mit Bezeichnung und Fläche je Raum direkt unter dem Grundriss. Kaufpreis, Wohnfläche, Zimmerzahl, Energiekennwerte und Verfügbarkeit sollten ebenfalls als lesbarer Text vorliegen und nicht in Bildern eingebettet sein.

Exposés und Baubeschreibungen werden häufig als PDF angeboten. Ein PDF, das aus einer Grafikdatei erzeugt wurde, ist für Screenreader nur eine Abfolge von Bildern. Prüfen Sie, ob Ihre PDFs echten Text enthalten, eine logische Lesereihenfolge haben und Überschriften als solche ausgezeichnet sind. Wo das nicht gelingt, sollten die Kerninformationen zusätzlich als HTML auf der Objektseite stehen.

Kontaktstrecken: Formulare, Terminbuchung und Reservierung

Unter dem Stichwort „Barrierefreie Kontaktformulare Immobilien“ lassen sich die Prüfpunkte bündeln, an denen aus einem Besucher ein Interessent wird. Jedes Feld braucht eine Beschriftung, Pflichtfelder müssen im Text erkennbar sein und nicht nur über ein farbiges Sternchen. Fehlermeldungen sollten am betroffenen Feld erscheinen, das Problem benennen und einen Lösungshinweis geben.

Ein schlankes Formular ist auch leichter zu bedienen. Nach Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO sind personenbezogene Daten auf das für den Zweck notwendige Maß zu beschränken. Wer nur die Felder abfragt, die für die Bearbeitung der Anfrage gebraucht werden, verringert zugleich die Zahl möglicher Bedienfehler. Weitere Angaben lassen sich im Erstgespräch erfragen und im CRM ergänzen.

Bei Reservierungen mit E-Signatur verlängert sich die Strecke um Dokumentenansicht, Signaturfeld und Bestätigung. Prüfen Sie, ob das Dokument vor der Signatur als zugänglicher Text lesbar ist, ob das Signaturfeld per Tastatur erreichbar ist und ob Pflichtinformationen vollständig ausgegeben werden, etwa die Informationen zum Widerrufsrecht nach Art. 246a § 1 Abs. 2 EGBGB, sofern ein Fernabsatzvertrag vorliegt.

• Jedes Feld hat ein sichtbares, mit dem Feld verknüpftes Label
• Pflichtfelder sind im Text gekennzeichnet, nicht nur farblich
• Fehlermeldungen nennen Feld, Problem und Lösungsweg
• Autovervollständigung für Name, E-Mail und Telefon ist zugelassen
• CAPTCHA-Abfragen haben eine zugängliche Alternative
• Zeitlimits werden vorher angekündigt und lassen sich verlängern
• Die Bestätigungsseite wird angesagt und nennt den nächsten Schritt

Wie viel Aufwand verursacht ein Barrierefreiheits-Erstcheck?

Der Aufwand ergibt sich aus der Zahl der Strecken, den Prüfpunkten je Strecke, den Bedienarten und der Zeit je Prüfung. Eine Multiplikation zeigt vorab, wie viele Stunden ein interner Erstcheck bindet. Das folgende Praxisbeispiel ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen, kein Erfahrungswert.

Annahme: Ein Maklerbüro prüft drei Strecken, nämlich Suche, Objektseite und Kontaktformular. Je Strecke legt es acht Prüfpunkte fest, etwa Labels, Fokusreihenfolge, Fehlermeldungen und Alternativtexte. Jeder Prüfpunkt wird in drei Bedienarten getestet: Tastatur, Screenreader und Vergrößerung auf dem Mobilgerät. Für jede Einzelprüfung werden zehn Minuten einschließlich Dokumentation angesetzt.

Rechnung: 3 Strecken × 8 Prüfpunkte × 3 Bedienarten ergeben 72 Einzelprüfungen. 72 Prüfungen × 10 Minuten ergeben 720 Minuten, also 12 Stunden. Annahme für die Auswertung: 54 der 72 Prüfungen werden bestanden. Die Bestehensquote beträgt dann 54 ÷ 72 = 75 Prozent, und 72 − 54 = 18 Prüfungen enden mit einem Befund.

Nehmen wir weiter an, dass 4 der 18 Befunde die Strecke vollständig blockieren, etwa ein Formular, das sich ohne Maus nicht absenden lässt. Diese 4 Befunde haben Vorrang vor den übrigen 14. Die Quote allein ist deshalb wenig aussagekräftig: Ein einziger blockierender Befund in der Kontaktstrecke wiegt schwerer als mehrere kleinere Mängel auf der Startseite.

Wie priorisieren Sie die Befunde nach dem Erstcheck?

Priorisieren Sie nach Wirkung auf die Strecke, nicht nach Anzahl. Zuerst kommen Befunde, die einen Abschluss verhindern, dann solche, die ihn erheblich erschweren, zuletzt geringfügige Mängel. Innerhalb jeder Stufe haben Strecken mit Vertragsbezug Vorrang, weil dort die Einordnung nach dem BFSG am ehesten relevant wird.

Sinnvoll ist ein dreistufiges Raster. Blockierend sind Befunde, bei denen eine Bedienart die Strecke nicht abschließen kann. Erschwerend sind Befunde, bei denen der Abschluss gelingt, aber nur mit Umwegen oder Rätselraten, etwa bei unklaren Fehlermeldungen. Geringfügig sind Mängel, die die Bedienung kaum beeinträchtigen, etwa ein redundanter Alternativtext bei einem dekorativen Bild.

Weisen Sie jedem Befund eine verantwortliche Stelle zu. Viele Mängel liegen nicht beim Vertrieb, sondern bei der Webagentur, beim Anbieter eines eingebetteten Widgets oder beim Hersteller der Portalsoftware. Für Fremdkomponenten empfiehlt sich eine schriftliche Anfrage beim Anbieter, welchen Prüfmaßstab er zugrunde legt und bis wann bekannte Mängel behoben werden.

1. 1Blockierende Befunde in Vertrags- und Reservierungsstrecken
2. 2Blockierende Befunde in Kontakt- und Exposéformularen
3. 3Erschwerende Befunde in Suche und Objektseite
4. 4Erschwerende Befunde in Fremdkomponenten, verbunden mit einer Anbieteranfrage
5. 5Geringfügige Befunde im Rahmen der regulären Pflege

Prüfergebnis dokumentieren und im Vertriebsprozess verankern

Ein Erstcheck ist eine Momentaufnahme. Jede neue Projektseite, jedes neue Formular und jeder Austausch einer Fremdkomponente kann neue Hürden erzeugen. Deshalb sollte die Prüfung Teil des Freigabeprozesses werden: Eine neue Objekt- oder Projektseite geht erst online, wenn die Kernprüfpunkte für Suche, Objektdarstellung und Kontakt erfüllt sind.

Für die Dokumentation genügt eine strukturierte Liste mit Strecke, Prüfpunkt, Bedienart, Ergebnis, Schweregrad, Verantwortlichem und Erledigungsdatum. Halten Sie zusätzlich fest, wie Sie die BFSG-Relevanz Ihres Angebots eingeordnet haben, auf welche Normen Sie sich gestützt haben und wer die Einordnung vorgenommen hat. Diese Notiz macht spätere Entscheidungen nachvollziehbar.

Im Vertrieb selbst lohnt ein Blick auf ausweichende Kontaktwege. Wer telefonisch oder per E-Mail anfragt, weil das Formular nicht funktioniert hat, sollte im CRM mit Quelle und denselben Pflichtangaben erfasst werden. Eine eigene Kennzeichnung für solche Kontakte hilft, Hürden zu erkennen, die der Erstcheck übersehen hat. Betreiben Vertriebspartner eigene Landingpages, sollten Mindestanforderungen an Formulare im Onboarding vereinbart werden.