Maklerprovision Vermietung: Bestellerprinzip, Höchstgrenze, Ausnahmen

Maklerprovision Vermietung: Wer zahlt nach dem Bestellerprinzip?

Bei der Vermittlung einer Mietwohnung zahlt derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat, in der Praxis meist der Vermieter. Vom Mieter darf der Makler nach § 2 Abs. 1a WoVermittG nur dann ein Entgelt verlangen, wenn er ausschließlich wegen des Suchauftrags dieses Mieters den Auftrag des Vermieters eingeholt hat.

Das Gesetz formuliert das Bestellerprinzip nicht als Zahlungspflicht des Vermieters, sondern als Verbot gegenüber dem Wohnungssuchenden. Der Vermieter wird also nicht automatisch zum Schuldner. Er schuldet nur, was er mit dem Makler vereinbart hat. Rechtsgrundlage des Provisionsanspruchs bleibt der Maklervertrag nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, der einen Lohn erst entstehen lässt, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz betrifft Mietverträge über Wohnräume. Für Gewerbeflächen gilt es nicht; dort richtet sich die Provision nach der freien Vereinbarung im Rahmen der §§ 652 ff. BGB. Unabhängig von der Provisionsfrage benötigt, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Wohnräume vermittelt oder nachweist, eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO.

Was regelt § 2 Abs. 1a WoVermittG im Einzelnen?

§ 2 Abs. 1a WoVermittG verbietet dem Wohnungsvermittler, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Einzige Ausnahme: Der Vermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit diesem Wohnungssuchenden den Auftrag des Vermieters oder eines anderen Berechtigten ein, die Wohnung anzubieten.

Die drei Tatbestände reichen weit. Schon das Fordern ist untersagt, etwa über einen Provisionshinweis im Exposé für Mietinteressenten. Ebenso unzulässig ist es, sich eine Zahlung versprechen zu lassen oder eine freiwillig angebotene Zahlung anzunehmen. Ob der Mieter einverstanden ist, spielt deshalb keine Rolle, wenn die Voraussetzungen der Ausnahme fehlen.

Die Ausnahme knüpft an § 6 Abs. 1 WoVermittG an. Danach darf ein Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag des Vermieters oder eines anderen Berechtigten hat. Einen Vermieterauftrag braucht der Makler also immer. Für die Frage, ob der Mieter zahlen darf, kommt es allein darauf an, aus welchem Anlass dieser Auftrag zustande kam.

• Vermittlungsvertrag mit dem Wohnungssuchenden in Textform nach § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermittG
• Anspruch nur, wenn der Mietvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt (§ 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG)
• Angebot der Wohnung nur mit Auftrag des Vermieters oder eines Berechtigten (§ 6 Abs. 1 WoVermittG)
• Ausschließlichkeit: Der Vermieterauftrag wurde allein wegen dieses Suchauftrags eingeholt (§ 2 Abs. 1a WoVermittG)

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Wann zahlt ausnahmsweise der Mieter die Maklerprovision bei Vermietung?

Der Mieter zahlt nur, wenn alle Voraussetzungen zusammen vorliegen: ein Suchauftrag in Textform, ein Vermieterauftrag, der allein wegen dieses Suchauftrags eingeholt wurde, und ein Mietvertrag, der infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Fehlt ein Element, kommt nur der Vermieter als Auftraggeber und Schuldner in Betracht.

Nach dem Wortlaut scheidet die Ausnahme aus, wenn der Makler die Wohnung bereits vor dem Suchauftrag im Angebot hatte oder den Vermieterauftrag nicht nur wegen dieses einen Suchauftrags eingeholt hat. Wie mit einem späteren Angebot derselben Wohnung an weitere Suchende umzugehen ist, ist eine Auslegungsfrage, die vor der Gestaltung eines solchen Prozesses rechtlich geprüft werden sollte.

Wer als Mietinteressent zu „Maklergebühren Mietwohnung“ recherchiert, geht mitunter davon aus, ein Suchauftrag führe stets zur Zahlungspflicht. Das trifft nicht zu. Der Suchauftrag ist nur der Ausgangspunkt. Zahlungspflichtig wird der Mieter erst, wenn er die daraufhin akquirierte Wohnung anmietet und die Ausschließlichkeit belegt ist.

1. 1Liegt ein Vermittlungsvertrag mit dem Wohnungssuchenden in Textform vor, der zeitlich vor der Objektakquise liegt?
2. 2War die Wohnung zum Zeitpunkt des Suchauftrags bereits im Bestand oder in einem anderen Auftrag des Maklers erfasst?
3. 3Wurde der Vermieterauftrag nachweisbar wegen dieses Suchauftrags eingeholt, etwa durch eine gezielte Ansprache anhand des Suchprofils?
4. 4Ist der Makler weder Eigentümer, Verwalter, Mieter noch Vermieter der Wohnung (§ 2 Abs. 2 WoVermittG)?
5. 5Ist der Mietvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande gekommen?

Wie hoch darf die Provision für eine Mietwohnung sein?

Zahlt der Mieter, darf das Entgelt nach § 3 Abs. 2 WoVermittG zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer nicht übersteigen. Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben dabei außer Betracht. Die Grenze bezieht sich auf das Entgelt des Wohnungssuchenden; mit dem Vermieter wird die Höhe frei vereinbart.

Nach § 3 Abs. 1 WoVermittG ist das Entgelt in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben. Für Vertragsvorlagen empfiehlt sich deshalb eine Formulierung wie „zwei Monatsmieten (Nettokaltmiete) zuzüglich Umsatzsteuer“, ergänzt um den errechneten Eurobetrag. So ist für beide Seiten nachvollziehbar, wie der Betrag zustande kommt.

Annahme: Nettokaltmiete 950 Euro, Betriebskostenvorauszahlung 230 Euro mit jährlicher Abrechnung, Umsatzsteuersatz 19 Prozent nach § 12 Abs. 1 UStG. Die Vorauszahlung bleibt unberücksichtigt. Zwei Monatsmieten ergeben 1.900 Euro netto, die Umsatzsteuer beträgt 361 Euro, die Obergrenze damit 2.261 Euro. Ein höherer, vom Mieter gezahlter Betrag kann nach § 5 Abs. 1 WoVermittG zurückgefordert werden.

Ein Sonderfall ist die Nebenkostenpauschale. Der Wortlaut nimmt nur Nebenkosten aus, über die gesondert abzurechnen ist. Ob eine nicht abzurechnende Pauschale oder ein Stellplatzzuschlag in die Monatsmiete einfließt, hängt vom Mietvertrag ab und sollte vor Rechnungsstellung geprüft werden, statt pauschal eingerechnet zu werden.

Welche Zahlungen sind neben der Provision unzulässig?

Neben dem Entgelt nach § 2 Abs. 1 WoVermittG dürfen nach § 3 Abs. 3 WoVermittG keine weiteren Vergütungen wie Einschreib- oder Schreibgebühren vereinbart oder angenommen werden. Vorschüsse sind nach § 2 Abs. 4 WoVermittG ausgeschlossen. Auslagen sind nur in den engen Grenzen des § 3 Abs. 3 WoVermittG erstattungsfähig.

In bestimmten Konstellationen entsteht gegenüber dem Wohnungssuchenden überhaupt kein Anspruch. § 2 Abs. 2 WoVermittG nennt die Fortsetzung, Verlängerung oder Erneuerung eines Mietvertrags sowie Fälle, in denen der Vermittler Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist. Erfasst sind auch Wohnungen juristischer Personen, an denen der Vermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

Für Vertriebe im Neubau ist das relevant, wenn eine Schwestergesellschaft die Wohnungen verwaltet oder der Bauträger selbst vermietet. Vor jeder Provisionsvereinbarung mit Mietinteressenten ist dann zu prüfen, ob eine solche Beteiligung vorliegt. Unwirksam ist nach § 2 Abs. 5 WoVermittG zudem eine Vereinbarung, mit der der Wohnungssuchende ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt übernehmen soll.

• Einschreib-, Schreib- oder Bearbeitungsgebühren für Mietinteressenten (§ 3 Abs. 3 WoVermittG)
• Vorschüsse vor Abschluss des Mietvertrags (§ 2 Abs. 4 WoVermittG)
• Provision bei Fortsetzung oder Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags (§ 2 Abs. 2 WoVermittG)
• Übernahme der vom Vermieter geschuldeten Provision durch den Mieter (§ 2 Abs. 5 WoVermittG)
• Provisionshinweise im Exposé gegenüber Mietinteressenten ohne vorherigen Suchauftrag (§ 2 Abs. 1a WoVermittG)

Bestellerprinzip oder Halbteilung: Was gilt beim Kauf anders?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt kein Bestellerprinzip, sondern eine Teilungslogik. Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er nach § 656c BGB Lohn nur in gleicher Höhe verlangen. Hat nur eine Seite beauftragt, darf sie nach § 656d BGB höchstens die Hälfte auf die andere Partei abwälzen.

Die Regeln gelten seit dem 23. Dezember 2020. Nach § 656b BGB greifen die §§ 656c und 656d BGB nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser schreibt § 656a BGB die Textform vor. Zudem wird der Anspruch gegen die andere Partei nach § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, ihre Zahlung nachweist.

Der Unterschied ist grundlegend. Bei der Vermietung wird der Mieter im Regelfall vollständig von der Provision freigestellt, beim Kauf ist eine Beteiligung beider Seiten ausdrücklich vorgesehen. Wer Kauf und Vermietung parallel betreut, sollte getrennte Vertragsvorlagen und Abrechnungsregeln führen, statt eine gemeinsame Vorlage mit Wahlklauseln zu verwenden.

Praxisbeispiel: Erstvermietung einer Kapitalanlagewohnung

Annahme: Ein Vertrieb hat eine Neubauwohnung an einen Kapitalanleger verkauft. Nach Fertigstellung beauftragt der Anleger den Vertrieb in Textform mit der Erstvermietung. Vereinbart sind zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer, fällig mit Abschluss des Mietvertrags. Zielmiete: 1.120 Euro nettokalt, Betriebskostenvorauszahlung 260 Euro. Das Beispiel ist konstruiert und bildet keinen realen Fall ab.

Rechnung: 2 × 1.120 Euro = 2.240 Euro netto. Annahme: Umsatzsteuersatz 19 Prozent, also 425,60 Euro. Die Rechnung an den Anleger beträgt 2.665,60 Euro. Die Vorauszahlung von 260 Euro fließt nicht ein. Weil der Anleger beauftragt hat, darf von Mietinteressenten nach § 2 Abs. 1a WoVermittG kein Entgelt verlangt werden, auch wenn ein Interessent die Zahlung anbietet.

Variante: Ein Mietinteressent hatte dem Vertrieb einen Suchauftrag in Textform erteilt. Die Wohnung war aber bereits vorher als Vermietungsobjekt des Anlegers erfasst. Die Ausschließlichkeit fehlt, eine Provision vom Mieter scheidet aus. Der Suchauftrag ändert weder die Zahlungspflicht des Anlegers noch die Rechnung von 2.665,60 Euro.

Der Ablauf für das Team: Vermieterauftrag erfassen, Objekt mit Herkunftskennzeichen „eigeninitiiert“ anlegen, Exposé ohne Provisionshinweis für Mieter erstellen, nach Mietvertragsabschluss die Rechnung an den Anleger auslösen. Jeder Schritt ist im Kontaktverlauf nachvollziehbar, falls später Fragen zum Auftraggeber entstehen.

Wie dokumentiert man die Ausnahme vom Bestellerprinzip nachvollziehbar?

Dokumentiert werden sollten der Suchauftrag in Textform mit Datum, das Suchprofil, der Zeitpunkt der ersten Erfassung der Wohnung, die Ansprache des Vermieters mit Bezug zum Suchauftrag und der Vermieterauftrag. Erst die zeitliche Reihenfolge dieser Nachweise zeigt, ob sich die Ausschließlichkeit nach § 2 Abs. 1a WoVermittG belegen lässt.

In einem CRM lässt sich diese Kette abbilden, wenn Objekt und Kontakt ein Pflichtfeld für die Herkunft tragen: an der Wohnung etwa „Vermieterauftrag eigeninitiiert“ oder „Vermieterauftrag aufgrund Suchauftrag“, am Kontakt der Suchauftrag als Dokument mit Eingangsdatum. Sinnvoll ist eine Verknüpfung, die den Suchauftrag am Objekt sichtbar macht, damit die Provisionsentscheidung nicht aus dem Gedächtnis getroffen wird.

Entscheidend ist die Unveränderbarkeit. Ein nachträglich geändertes Erfassungsdatum entwertet den Nachweis. Empfehlenswert ist eine Änderungshistorie mit Bearbeiter und Zeitpunkt. Wird der Suchauftrag online geschlossen, kann einem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB zustehen; Belehrung und Fristlauf gehören dann ebenfalls in die Dokumentation.

1. 1Suchauftrag in Textform empfangen und mit Datum und Suchprofil am Kontakt ablegen.
2. 2Bei Abschluss im Fernabsatz die Widerrufsbelehrung dokumentieren und das Fristende erfassen.
3. 3Vor der Objektakquise prüfen, ob passende Wohnungen bereits im Bestand sind, und das Ergebnis festhalten.
4. 4Ansprache des Vermieters mit Verweis auf den konkreten Suchauftrag protokollieren.
5. 5Vermieterauftrag mit Datum erfassen und das Objekt mit Herkunftskennzeichen anlegen.
6. 6Angebot an den auftraggebenden Suchenden senden und den Versand protokollieren.
7. 7Nach Mietvertragsabschluss die Provision gegen die Obergrenze prüfen und erst dann die Rechnung erstellen.

Vertrag und Abrechnung mit dem Vermieter gestalten

Für den Vertrag mit dem Vermieter empfiehlt sich in jedem Fall die Textform, damit Auftraggeber, Höhe und Fälligkeit belegbar sind. Da die Höchstgrenze des § 3 Abs. 2 WoVermittG das Entgelt des Wohnungssuchenden betrifft, ist die Höhe mit dem Vermieter verhandelbar. Transparent bleibt die Angabe als Vielfaches der Nettokaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer.

In der Provisionsabrechnung sollte jede Vermietung als eigener Vorgang mit Auftraggeber, Bemessungsgrundlage und Fälligkeitsereignis geführt werden. Der Anspruch entsteht nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB erst mit dem Mietvertrag. Wird intern geteilt, etwa zwischen Akquise und Vermietungsteam, empfiehlt sich ein dokumentierter Teilungsschlüssel, der von der Rechnung an den Vermieter getrennt geführt wird.

Grenzen der Software sind klar zu benennen: Ein CRM kann Reihenfolgen sichtbar machen, Pflichtfelder erzwingen und Freigaben steuern. Ob die Ausschließlichkeit im Einzelfall trägt oder eine Klausel wirksam ist, entscheidet es nicht. Diese Prüfung bleibt beim Team und gegebenenfalls bei rechtlicher Beratung.

• Parteien und Objekt mit Lage und Einheitsbezeichnung
• Höhe als Vielfaches der Nettokaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer
• Fälligkeit mit Abschluss des Mietvertrags
• Leistungsumfang wie Besichtigungen, Unterlagenprüfung und Vertragsvorbereitung
• Laufzeit und Kündigung des Vermietungsauftrags
• Klarstellung, dass Mietinteressenten kein Entgelt berechnet wird

Welche Fehler führen zur Rückforderung der Provision?

Zur Rückforderung führen vor allem Forderungen gegenüber Mietern ohne belegte Ausschließlichkeit, Beträge über zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, eingerechnete Betriebskostenvorauszahlungen, Vorschüsse und Nebengebühren. Ein entgegen dem Gesetz gezahltes Entgelt kann der Mieter nach § 5 Abs. 1 WoVermittG zurückfordern.

Die Ursachen liegen meist im Prozess, nicht im Vorsatz. Exposé-Vorlagen aus dem Kaufvertrieb werden für Vermietungen weiterverwendet, die Bemessungsgrundlage wird aus der Warmmiete übernommen, oder der Suchauftrag liegt zwar vor, aber nach der Erfassung der Wohnung. Jeder dieser Punkte lässt sich durch getrennte Vorlagen und feste Prüfschritte abfangen.

Für die Aufarbeitung empfiehlt sich eine regelmäßige Stichprobe abgerechneter Vermietungen: Stimmen Auftraggeber, Bemessungsgrundlage und Reihenfolge der Nachweise? Abweichungen sollten als Ursache kategorisiert werden, damit erkennbar wird, ob Vorlage, Schulung oder Freigabeprozess angepasst werden muss.