Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Prüfschema mit Rechenbeispiel

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?

Ein Mehrfamilienhaus lohnt sich als Kapitalanlage, wenn die tatsächlich gezahlten Mieten nach Abzug aller nicht umlagefähigen Kosten und einer bauteilbezogenen Instandhaltungsrücklage den Kapitaldienst decken und der Kaufpreis im Verhältnis zum Reinertrag steht. Ob das zutrifft, entscheidet nicht der Objekttyp, sondern die Prüfung von Mietaufstellung, Kosten, Bauzustand und Finanzierung.

Gegenüber der Einzelwohnung hat das Mehrfamilienhaus strukturelle Unterschiede. Sie entscheiden allein über Sanierungen, Mieterauswahl und Verwaltung, ohne Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft. Fällt eine von sechs Mieten aus, fehlt ein Sechstel der Einnahmen und nicht die gesamte Miete. Umgekehrt tragen Sie jede Dachsanierung und jeden Heizungstausch vollständig selbst, und der Kapitalbedarf ist deutlich höher als beim Kauf einer Wohnung.

Verkaufsunterlagen weisen häufig eine Bruttorendite aus, also Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Diese Zahl ignoriert Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Für die Entscheidung zählen die Nettoanfangsrendite auf das Gesamtinvestment und der Cashflow nach Zins und Tilgung. Beide lassen sich nur aus geprüften Eingangsdaten berechnen, weshalb das folgende Prüfschema bei den Unterlagen ansetzt.

Das Prüfschema in sieben Schritten

Die Kapitalanlage Mehrfamilienhaus lässt sich in eine feste Reihenfolge bringen. Jeder Schritt liefert eine Zahl oder eine dokumentierte Feststellung, die in den nächsten einfließt. Wer einen Schritt überspringt, rechnet am Ende mit ungeprüften Werten weiter. Die Kurzformel „Mehrfamilienhaus kaufen Kapitalanlage prüfen“ greift deshalb zu kurz: Geprüft wird nicht das Haus als Ganzes, sondern jede Einnahme- und Kostenposition einzeln.

Die rechtliche und technische Objektprüfung, also Grundbuch, Baulasten, Genehmigungen und Gutachten, ist Voraussetzung, aber nicht Gegenstand dieses Schemas. Sie ist in der Due-Diligence-Checkliste beschrieben. Hier geht es um die Wirtschaftlichkeit.

Für Makler und Vertriebe empfiehlt es sich, die sieben Schritte als Pflichtfelder der Objektakte anzulegen. So ist für jeden Interessenten nachvollziehbar, welche Unterlagen vorliegen, welche Werte geprüft und welche als Annahme gesetzt sind.

1. 1Mietaufstellung mit Mietverträgen und Zahlungseingängen abgleichen und die gesicherte Ist-Miete festlegen.
2. 2Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten einzeln erfassen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, sonstige Eigentümerkosten.
3. 3Instandhaltungsbedarf je Bauteil mit Zeitpunkt und Kostenschätzung planen und in eine jährliche Rücklage umrechnen.
4. 4Kaufnebenkosten vollständig ansetzen, einschließlich der frei verhandelten Maklerprovision.
5. 5Finanzierungsstruktur festlegen: Eigenkapital, Darlehen, Zins, Tilgung, Zinsbindung.
6. 6Reinertrag, Nettoanfangsrendite, Kapitaldienstdeckung und Cashflow berechnen.
7. 7Ergebnis mit veränderten Annahmen erneut rechnen und mit einer Alternative vergleichen.

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Wie prüft man die Mietaufstellung eines Mehrfamilienhauses?

Sie prüfen die Mietaufstellung, indem Sie jede Zeile mit dem zugehörigen Mietvertrag, den Zahlungseingängen der letzten zwölf Monate und der letzten Betriebskostenabrechnung abgleichen. Maßgeblich ist die tatsächlich gezahlte Nettokaltmiete, nicht die vertraglich mögliche oder vom Verkäufer erwartete Miete.

Der Abgleich ist wichtig, weil Sie mit dem Erwerb in die bestehenden Mietverhältnisse eintreten. Nach § 566 Abs. 1 BGB übernimmt der Erwerber die Rechte und Pflichten aus den laufenden Mietverträgen, nach § 566a Satz 1 BGB auch die Rechte und Pflichten aus geleisteten Mietsicherheiten. Klären Sie daher, wo die Kautionen angelegt sind und wie sie übertragen werden.

Für die Zukunftsrechnung zählt, welche Mietentwicklung vertraglich und gesetzlich möglich ist. Staffelmieten nach § 557a BGB und Indexmieten nach § 557b BGB legen den Erhöhungspfad fest. Bei anderen Verträgen richtet sich eine Erhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB an der ortsüblichen Vergleichsmiete aus und ist durch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt. Bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten ist zusätzlich § 556d Abs. 1 BGB zu beachten. Setzen Sie Mieterhöhungen deshalb nur an, wenn Sie die rechtliche Grundlage benennen können.

• Wohnfläche je Einheit laut Mietvertrag gegen Grundriss oder Wohnflächenberechnung prüfen.
• Nettokaltmiete, Vorauszahlungen und Mietbeginn je Einheit aus dem Vertrag übernehmen, nicht aus der Liste.
• Zahlungseingänge der letzten zwölf Monate auf Rückstände und Teilzahlungen sichten.
• Leerstehende Einheiten getrennt ausweisen und nicht mit einer angenommenen Marktmiete in die Ist-Miete einrechnen.
• Befristungen, Kündigungen, laufende Mietstreitigkeiten und Mietminderungen schriftlich vom Verkäufer bestätigen lassen.
• Ergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung prüfen: Hohe Nachzahlungen deuten auf zu niedrige Vorauszahlungen hin.

Welche Bewirtschaftungskosten trägt der Eigentümer selbst?

Der Eigentümer trägt alle Kosten, die nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können: vor allem Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und einzelne nicht umlagefähige Positionen wie Bankgebühren. Diese Kosten mindern die Nettokaltmiete unmittelbar und bestimmen den Reinertrag.

Die Umlage von Betriebskosten setzt nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BetrKV keine Betriebskosten und bleiben beim Eigentümer. Prüfen Sie zusätzlich, ob alle Mietverträge die Umlage wirksam vereinbaren, denn bei älteren Verträgen kann der Umfang abweichen.

Im Mehrfamilienhaus gibt es kein Hausgeld, das diese Kosten bündelt. Sie müssen jede Position selbst schätzen. Sinnvoll ist eine Aufstellung je Kostenart mit Herleitung, etwa Angebot einer Hausverwaltung je Einheit, Instandhaltungsplan je Bauteil und ein Mietausfallwagnis als Prozentsatz der Jahresmiete. Die Höhe dieser Ansätze ist eine Annahme, die Sie im Rechenbeispiel ausdrücklich ausweisen sollten.

• Verwaltung: Angebot einer Hausverwaltung je Einheit und Monat einholen oder eigenen Zeitaufwand bewerten.
• Instandhaltung: aus dem bauteilbezogenen Plan ableiten, nicht als pauschale Zahl übernehmen.
• Mietausfallwagnis: als Annahme in Prozent der Jahresnettokaltmiete ansetzen.
• Nicht umlagefähige Nebenkosten: Kontoführung, Rechtsberatung, Leerstandskosten, nicht umgelegte Versicherungsanteile.
• Leerstand bei Mieterwechsel: Renovierungs- und Vermarktungszeit je Einheit gesondert schätzen.

Instandhaltung bauteilbezogen planen

Eine pauschale Instandhaltung je Quadratmeter ist ein Startwert, aber keine Planung. Im Mehrfamilienhaus fallen große Maßnahmen wie Dach, Fassade, Heizung, Fenster oder Strangsanierung zu bestimmten Zeitpunkten an und kosten schnell mehr als mehrere Jahresreinerträge. Eine Eigentümergemeinschaft würde dafür nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Erhaltungsrücklage ansammeln. Im Alleineigentum müssen Sie diese Rücklage selbst bilden.

Der Rechenweg ist einfach: Für jedes Bauteil schätzen Sie den Zeitpunkt der nächsten Maßnahme und deren Kosten, idealerweise auf Basis eines Gutachtens oder von Handwerkerangeboten. Annahme: Das Dach muss in acht Jahren für 60.000 Euro erneuert werden. Dann sind dafür 60.000 / 8 = 7.500 Euro pro Jahr zurückzulegen. Die Summe über alle Bauteile ergibt die jährliche Rücklage.

Für Kostensteigerungen bis zum Ausführungszeitpunkt bieten die Baupreisindizes des Statistischen Bundesamts eine prüfbare Orientierung. Sinnvoll ist, den Instandhaltungsplan mit Objektunterlagen wie Wartungsprotokollen, Schornsteinfegerbescheinigungen und Rechnungen vergangener Maßnahmen zu verproben. Fehlen diese Belege, ist das ein Prüfergebnis, das in der Kaufpreisverhandlung berücksichtigt werden sollte.

Gilt die Provisionshalbteilung beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Nein. Die Halbteilung nach § 656c Abs. 1 BGB und die Begrenzung der Kostenweitergabe nach § 656d Abs. 1 BGB beziehen sich nur auf Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Ein Mehrfamilienhaus fällt nicht darunter. Die Käuferprovision ist daher frei verhandelbar und kann auch vollständig beim Käufer liegen.

Hinzu kommt, dass §§ 656c und 656d BGB nach § 656b BGB ohnehin nur gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist. Auch das Textformerfordernis des § 656a BGB knüpft an Wohnungen und Einfamilienhäuser an. Für das Mehrfamilienhaus empfiehlt sich dennoch eine Provisionsvereinbarung in Textform, weil sie Höhe, Fälligkeit und Gegenstand eindeutig belegt. Der Provisionsanspruch entsteht nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB erst mit dem Zustandekommen des Hauptvertrags.

Für die Kalkulation bedeutet das: Die Provision ist ein eigener Verhandlungspunkt und gehört vollständig in die Erwerbsnebenkosten. Daneben stehen Grunderwerbsteuer nach dem Satz des jeweiligen Bundeslands sowie Notar- und Grundbuchkosten. Makler, die Mehrfamilienhäuser vermitteln, sind zudem nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete des Geldwäschegesetzes und müssen die Sorgfaltspflichten nach § 10 GwG erfüllen, was in der Vertriebsdokumentation berücksichtigt werden sollte.

Finanzierung: Kapitaldienst, Eigenkapital und Zinsbindung

Die Finanzierung entscheidet darüber, ob der Reinertrag zum laufenden Überschuss oder zur monatlichen Zuzahlung wird. Die zentrale Kennzahl ist die Kapitaldienstdeckung: Reinertrag geteilt durch die jährliche Annuität aus Zins und Tilgung. Liegt der Wert unter 1,0, deckt das Objekt seinen Kapitaldienst nicht selbst, und die Differenz muss aus anderen Einkünften kommen.

Umgekehrt lässt sich berechnen, welches Darlehen der Reinertrag tragen kann: Reinertrag geteilt durch die Annuitätenrate in Prozent. Diese Gegenrechnung zeigt, wie viel Eigenkapital über die Kaufnebenkosten hinaus nötig wäre, damit das Objekt sich selbst trägt. Sie ist auch eine sachliche Grundlage für die Kaufpreisverhandlung.

Für den Zinsansatz empfiehlt es sich, aktuelle Angebote mehrerer Banken einzuholen und sie mit der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für Wohnungsbaukredite abzugleichen. Rechnen Sie zusätzlich ein Szenario für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, weil die Restschuld dann zu neuen Konditionen finanziert werden muss.

Rechenbeispiel: sechs Wohnungen mit ausdrücklichen Annahmen

Annahme: Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen zu je 75 m², zusammen 450 m² Wohnfläche, ist vollständig vermietet. Die geprüfte Nettokaltmiete beträgt 10 Euro je m² und Monat. Der Kaufpreis liegt bei 1.080.000 Euro. Alle Werte sind Rechenannahmen und keine Marktaussage; sie dienen dazu, den Rechenweg nachvollziehbar zu machen.

Annahme für die Finanzierung: Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten plus 20 % des Kaufpreises, Sollzins 3,8 %, anfängliche Tilgung 2,0 %. Die Kosten setzen sich aus den unten aufgeführten Positionen zusammen. Das Ergebnis zeigt eine solide Nettoanfangsrendite, aber einen negativen Cashflow, weil die Annuität höher ist als der Reinertrag.

Bei 5,8 % Annuität trägt der Reinertrag von 43.410 Euro ein Darlehen von 43.410 / 0,058 = rund 748.400 Euro. Um ohne Zuzahlung auszukommen, wären also rund 115.600 Euro mehr Eigenkapital oder ein entsprechend niedrigerer Kaufpreis nötig.

1. 1Jahresnettokaltmiete: 450 m² × 10 € × 12 = 54.000 €; Bruttorendite 54.000 / 1.080.000 = 5,0 %.
2. 2Kaufnebenkosten (Annahme): Grunderwerbsteuer 6,0 % = 64.800 €, Notar und Grundbuch 2,0 % = 21.600 €, Maklerprovision 3,57 % = 38.556 €; zusammen 124.956 €, Gesamtinvestment 1.204.956 €.
3. 3Nicht umlagefähige Kosten (Annahme): Verwaltung 30 € je Einheit und Monat = 2.160 €, Instandhaltung 15 € je m² und Jahr = 6.750 €, Mietausfallwagnis 2 % = 1.080 €, sonstige Kosten 600 €; zusammen 10.590 €.
4. 4Reinertrag: 54.000 − 10.590 = 43.410 €; Nettoanfangsrendite 43.410 / 1.204.956 = 3,60 %.
5. 5Finanzierung: Eigenkapital 124.956 + 216.000 = 340.956 €, Darlehen 864.000 €, Annuität 5,8 % = 50.112 € pro Jahr, davon Zins 32.832 € und Tilgung 17.280 €.
6. 6Cashflow vor Steuern: 43.410 − 50.112 = −6.702 € pro Jahr, also −558,50 € pro Monat; Kapitaldienstdeckung 43.410 / 50.112 = 0,87.

Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung: Was rechnet sich besser?

Das lässt sich nur am konkreten Objekt beantworten. Entscheidend sind Kaufpreisfaktor, nicht umlagefähige Kosten und Erwerbsnebenkosten. Im folgenden Vergleich mit gleichen Kostenansätzen liegt das Mehrfamilienhaus vorn, weil ein niedrigerer Kaufpreis je Quadratmeter angenommen ist. Mit anderen Annahmen kann die Wohnung besser abschneiden.

Annahme für die Eigentumswohnung: 75 m², Kaufpreis 270.000 Euro, also 3.600 Euro je m², gleiche Miete von 10 Euro je m². Die Jahresmiete beträgt 9.000 Euro. Kaufnebenkosten mit denselben Sätzen: 16.200 + 5.400 + 9.639 = 31.239 Euro, Gesamtinvestment 301.239 Euro. Eigene Kosten: WEG-Verwaltungsanteil 420 Euro, Erhaltungsrücklage 1.125 Euro, Sondereigentumsverwaltung 300 Euro, Mietausfallwagnis 180 Euro, zusammen 2.025 Euro. Reinertrag 6.975 Euro, Nettoanfangsrendite 2,32 %. Für die Provision der Wohnung gilt, anders als beim Mehrfamilienhaus, § 656c BGB beziehungsweise § 656d BGB, sofern der Käufer Verbraucher ist.

Neben der Rendite unterscheiden sich Risiko und Steuerbarkeit. Ob ein Faktorabstand wie in der Annahme am Standort tatsächlich besteht, prüfen Sie anhand aktueller Vergleichsangebote beider Objektarten in derselben Lage.

Welche Annahmen verändern das Ergebnis am stärksten?

Am stärksten wirken Zins, Tilgung und Leerstand, gefolgt von der Instandhaltung. Rechnen Sie jede dieser Größen einzeln mit einem ungünstigeren Wert neu und prüfen Sie, ob Sie den dann entstehenden Fehlbetrag dauerhaft tragen können.

Die folgenden Szenarien verändern jeweils nur eine Annahme des Rechenbeispiels. Der Vergleich zeigt, dass die Finanzierungsstruktur den Cashflow stärker bewegt als ein einzelner Leerstand. Gleichzeitig verdeutlicht er den Vorteil der Streuung: Fällt im Mehrfamilienhaus eine Wohnung sechs Monate aus, sinkt der Reinertrag um rund ein Zehntel; bei einer einzelnen Wohnung entfiele im selben Zeitraum die halbe Jahresmiete.

Für Makler und Vertriebe empfiehlt es sich, diese Szenarien standardisiert in der Objektakte zu hinterlegen. Käufer und finanzierende Bank sehen dann nicht nur ein Ergebnis, sondern dessen Spannweite und die zugrunde liegenden Annahmen. Das erleichtert auch die spätere Nachvollziehbarkeit, wenn Unterlagen für den Notartermin zusammengestellt werden.

• Zins plus einen Prozentpunkt (4,8 %): Annuität 58.752 €, Cashflow −15.342 € pro Jahr.
• Tilgung 1,5 % statt 2,0 %: Annuität 45.792 €, Cashflow −2.382 € pro Jahr.
• Leerstand einer Wohnung für sechs Monate: Mietverlust 75 m² × 10 € × 6 = 4.500 €, Cashflow −11.202 € im betroffenen Jahr.
• Instandhaltung 25 € statt 15 € je m²: Mehrkosten 4.500 €, Reinertrag 38.910 €, Nettoanfangsrendite 3,23 %.
• Kaufpreis um 100.000 € niedriger bei gleicher Finanzierungsquote: Darlehen 784.000 €, Annuität 45.472 €, Cashflow −2.062 € pro Jahr.