Maklerprovision wer zahlt: Käufer- und Verkäuferanteil nach BGB

Maklerprovision wer zahlt beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher zahlt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision. Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide denselben Betrag (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Regel knüpft an zwei Voraussetzungen an. Erstens muss es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gehen. Zweitens muss der Käufer Verbraucher sein; das bestimmt § 656b BGB ausdrücklich. Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Kauft eine GmbH, greifen die Verteilungsregeln nicht.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen drei Konstellationen. Der Makler kann nur vom Verkäufer, nur vom Käufer oder von beiden beauftragt sein. Für jede Konstellation gilt eine andere Vorschrift, und nur in zwei davon wird die Hälfte zur Obergrenze für den Käufer. Die folgenden Abschnitte gehen die Fälle einzeln durch, bevor das Rechenbeispiel die Beträge konkret macht.

Welche Regel gilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist?

Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Weicht der Maklervertrag davon ab, ist er nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam, und der Provisionsanspruch entfällt.

Die Vorschrift schließt zwei Umgehungswege. Vereinbart der Makler mit einer Seite, dass er für sie unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Seite keinen Maklerlohn versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Angebot „für den Verkäufer provisionsfrei“ bei gleichzeitiger voller Käuferprovision scheidet damit aus, sobald der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag hat.

Der zweite Mechanismus betrifft spätere Nachlässe. Erlässt der Makler einer Partei einen Teil der Provision, wirkt dieser Erlass nach § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB auch zugunsten der anderen Partei. Davon kann nach § 656c Abs. 1 Satz 4 BGB nicht durch Vertrag abgewichen werden. Für die Abrechnung bedeutet das: Jede Änderung auf einer Seite muss auf der anderen Seite gespiegelt werden.

• Gleiche Höhe für beide Seiten: § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB
• Unentgeltlich für eine Seite heißt unentgeltlich für beide: § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB
• Nachlass für eine Seite gilt auch für die andere: § 656c Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB
• Abweichender Maklervertrag ist unwirksam: § 656c Abs. 2 BGB

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Darf der Verkäufer die Provision auf den Käufer abwälzen?

Ja, aber nur teilweise. Hat allein der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Vereinbarung, nach der der Käufer zahlt oder erstattet, nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Käufer trägt also höchstens die Hälfte.

Die Weitergabe wird meist im notariellen Kaufvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung geregelt. Zusätzlich gilt eine Fälligkeitsregel: Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat und er oder der Makler dies nachweist (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Kontoauszug oder eine quittierte Rechnung ist in der Praxis ein geeigneter Nachweis.

Auch hier gilt der Nachlassmechanismus. Nach § 656d Abs. 2 BGB sind § 656c Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB entsprechend anzuwenden. Senkt der Makler die Provision des Verkäufers, sinkt der vom Käufer zu übernehmende Betrag mit. Ein Verkäufer, der intern einen Rabatt aushandelt, kann dem Käufer also nicht weiterhin die ursprüngliche Hälfte in Rechnung stellen lassen.

1. 1Prüfen, ob nur der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen hat.
2. 2Gesamtprovision des Verkäufers einschließlich Umsatzsteuer feststellen.
3. 3Käuferanteil auf höchstens 50 Prozent dieser Summe begrenzen.
4. 4Zahlung des Verkäufers abwarten und den Nachweis dem Käufer vorlegen.
5. 5Erst danach den Käuferanteil abrechnen.

Warum braucht der Maklervertrag Textform?

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach § 656a BGB der Textform. Fehlt sie, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig, und ein Provisionsanspruch entsteht nicht.

Textform ist nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Eine E-Mail erfüllt diese Anforderungen, ebenso ein PDF oder ein Formular, das gespeichert werden kann. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Eine mündliche Zusage am Telefon oder bei der Besichtigung genügt dagegen nicht.

Anders als die Verteilungsregeln setzt § 656a BGB nicht voraus, dass der Käufer Verbraucher ist. Die Formpflicht gilt für jeden Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Wird der Vertrag mit einem Verbraucher im Fernabsatz geschlossen, besteht zusätzlich grundsätzlich ein Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB mit einer Frist von 14 Tagen nach § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die dafür nötigen Informationen regelt Art. 246a § 1 Abs. 2 EGBGB.

Rechenbeispiel: Käufer- und Verkäuferanteil nachrechnen

Annahme: Eine Eigentumswohnung wird für 400.000 Euro an einen Verbraucher verkauft. Der Makler ist für beide Seiten tätig und vereinbart mit jeder Seite 3 Prozent netto zuzüglich Umsatzsteuer. Die Umsatzsteuer beträgt nach § 12 Abs. 1 UStG 19 Prozent. Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung und stellen keine Marktdaten dar.

Schritt 1: 3 Prozent von 400.000 Euro ergeben 12.000 Euro netto. Schritt 2: 19 Prozent Umsatzsteuer auf 12.000 Euro ergeben 2.280 Euro. Schritt 3: Jede Seite zahlt damit 14.280 Euro brutto, zusammen 28.560 Euro. Das entspricht 3,57 Prozent je Seite und 7,14 Prozent insgesamt. Die Anforderung aus § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist erfüllt, weil beide Beträge identisch sind.

Variante mit Nachlass. Annahme: Der Makler erlässt dem Verkäufer nachträglich 2.000 Euro. Nach § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB wirkt dieser Erlass auch für den Käufer. Beide zahlen dann 12.280 Euro, zusammen 24.560 Euro. Variante Weitergabe: Hat nur der Verkäufer 28.560 Euro vereinbart, darf er nach § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB höchstens 14.280 Euro an den Käufer weitergeben.

Wo gilt die Halbteilung nicht?

Die Halbteilung gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke und Käufe durch Unternehmer. In diesen Fällen können Käufer und Verkäufer die Provision frei verteilen, auch vollständig zulasten des Käufers.

Der Wortlaut der §§ 656a und 656c BGB nennt nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Objekten, die sich nicht eindeutig zuordnen lassen, etwa einem Haus mit zweiter Wohneinheit oder gemischter Nutzung, empfiehlt sich eine Prüfung im Einzelfall. Maßgeblich ist, ob das Objekt nach seiner Beschaffenheit und Nutzung als Einfamilienhaus eingeordnet werden kann. Eine pauschale Antwort gibt das Gesetz dafür nicht.

Auch die Vermietung fällt nicht unter die §§ 656a bis 656d BGB. Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermittG. Wer eine Kapitalanlage im Bestand kauft, sollte daher klären, ob es sich um eine einzelne Wohnung oder ein ganzes Mehrfamilienhaus handelt und ob der Erwerb als Verbraucher oder über eine Gesellschaft erfolgt.

• Mehrfamilienhaus: freie Vereinbarung, Käufer kann die volle Provision tragen
• Gewerbeimmobilie: freie Vereinbarung
• Unbebautes Grundstück: freie Vereinbarung
• Käufer ist Unternehmer oder Gesellschaft: §§ 656c und 656d BGB greifen nach § 656b BGB nicht
• Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer ist Verbraucher: Halbteilung und Weitergabegrenze gelten

Käuferprovision beim Hausverkauf: Was gilt bei Suchaufträgen?

Hat allein der Käufer einen Makler mit der Suche beauftragt, darf dieser Käufer die volle Käuferprovision tragen. Die Halbteilung aus § 656c BGB setzt Verträge mit beiden Seiten voraus, und § 656d BGB betrifft nur die Weitergabe an die Partei ohne eigenen Maklervertrag.

Wer beim Hausverkauf wissen will, wer zahlt, Makler oder Kunde, muss deshalb zuerst klären, wer den Auftrag erteilt hat. Ein reiner Suchauftrag liegt vor, wenn der Makler für den Käufer ein passendes Objekt findet und mit dem Verkäufer keinen eigenen Provisionsvertrag schließt. Schließt der Makler parallel auch mit dem Verkäufer ab, wird daraus eine Doppeltätigkeit mit gleicher Höhe für beide Seiten.

Auch für den Suchauftrag gilt die Textform nach § 656a BGB, wenn es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Umgekehrt kann ein Käufer mit Suchauftrag vom Verkäufer keine Beteiligung an seiner Provision verlangen, sofern das nicht vereinbart ist. Für den Käufer lohnt sich daher der Vergleich: Ein Objekt mit Verkäufermakler kann für ihn günstiger sein als eine Suche mit eigenem Auftrag.

Wann entsteht der Provisionsanspruch und wann entfällt er?

Der Anspruch entsteht nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB erst, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Ohne wirksamen Kaufvertrag gibt es keine Provision, unabhängig vom Aufwand des Maklers.

Ist keine Höhe vereinbart, gilt nach § 653 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung als vereinbart. Einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz gibt es nicht. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern kommt ein Vertrag ohne Textform allerdings gar nicht wirksam zustande, sodass die Frage der üblichen Vergütung dort praktisch nur bei formwirksamen Verträgen ohne bezifferte Höhe auftritt.

Der Anspruch kann auch nachträglich entfallen. Nach § 654 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig geworden ist. Wer Makler gewerbsmäßig betreibt, benötigt außerdem eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO. Käufer können diese Erlaubnis vor Vertragsschluss beim Makler erfragen.

• Wirksamer Maklervertrag in Textform (§ 656a BGB)
• Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers
• Wirksamer Kaufvertrag, notariell beurkundet nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB
• Ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Kaufvertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB)
• Kein Ausschlussgrund nach § 654 BGB

Checkliste: Maklervertrag vor der Unterschrift prüfen

Ob Sie kaufen oder verkaufen, die Verteilung der Maklerprovision lässt sich mit wenigen Prüfschritten klären. Die Liste folgt der Reihenfolge, in der die Vorschriften greifen, und hilft, unwirksame Klauseln vor dem Notartermin zu erkennen.

Für Verkäufer ist vor allem die Weitergabeklausel im Kaufvertragsentwurf wichtig. Sie sollte den Käuferanteil als Betrag oder Prozentsatz benennen, der die eigene Verpflichtung nicht übersteigt. Für Käufer lohnt sich der Blick auf die Fälligkeit: Eine Klausel, nach der der Käufer vor dem Verkäufer zahlen soll, steht im Widerspruch zu § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB.

1. 1Objektart klären: Wohnung oder Einfamilienhaus, oder ein anderes Objekt?
2. 2Käuferstatus klären: Verbraucher im Sinne von § 13 BGB?
3. 3Vertragsparteien feststellen: Wer hat mit dem Makler einen Vertrag geschlossen?
4. 4Form prüfen: Liegt der Maklervertrag in Textform vor?
5. 5Höhe vergleichen: Sind die Anteile bei Doppeltätigkeit identisch?
6. 6Weitergabe prüfen: Übersteigt der Käuferanteil die Hälfte?
7. 7Fälligkeit prüfen: Zahlt der Verkäufer zuerst, und ist ein Nachweis vorgesehen?
8. 8Nachlässe prüfen: Wurde ein Rabatt auf beide Seiten übertragen?

Was bedeutet die Aufteilung für Bauträger und Vertriebe?

Für Bauträger und Vertriebe bedeutet die Aufteilung vor allem Dokumentationsaufwand: Textform, gleiche Höhe, Fälligkeitsnachweis und gespiegelte Nachlässe müssen je Einheit belegbar sein. Wer als Verkäufer die Vertriebskosten allein trägt, ist von der Weitergabegrenze nicht berührt.

Viele Bauträger beauftragen einen Vertrieb und kalkulieren die Vergütung in den Kaufpreis ein. Der Käufer schließt dann keinen Maklervertrag und zahlt keine gesonderte Käuferprovision. Ob im Einzelfall eine Weitergabe nach § 656d BGB vorliegt oder ob der Vertrieb als Makler im Sinne von § 652 BGB auftritt, hängt von der Vertragsgestaltung ab und sollte vor Vertriebsstart rechtlich geprüft werden, zumal bei Neubauwohnungen die Einordnung des Bauträgervertrags hinzukommt.

Für die Abrechnung empfiehlt sich, Verkäufer- und Käuferanteil als getrennte Positionen je Einheit zu führen, mit Vertragsdatum, Formnachweis und Zahlungsstatus. So lässt sich prüfen, ob ein Nachlass auf einer Seite auf der anderen Seite nachgezogen wurde. Eine Provisionsabrechnung in der Vertriebssoftware sollte dafür Einheit, Vertragsdokument und Zahlungseingang miteinander verknüpfen, statt die Beträge in einer getrennten Tabelle zu pflegen.