Abfindung Steuern sparen durch Immobilien: Fünftelregelung und AfA

Abfindung Steuern sparen durch Immobilien: Wie hängt das zusammen?

Eine Immobilie senkt die Steuer auf die Abfindung nicht direkt. Sie erzeugt im Jahr der Abfindung abziehbare Werbungskosten, vor allem Schuldzinsen und AfA. Ist das Ergebnis aus Vermietung negativ, sinkt das übrige zu versteuernde Einkommen. Genau darauf setzt die Fünftelregelung nach § 34 Abs. 1 EStG auf, sodass auch die Steuer auf die Abfindung sinken kann.

Steuerlich ist eine Abfindung für den Verlust des Arbeitsplatzes in der Regel eine Entschädigung als Ersatz für entgangene Einnahmen nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG. Sie ist voll steuerpflichtig, denn der frühere Freibetrag für Abfindungen in § 3 Nr. 9 EStG wurde aufgehoben. Als Entschädigung zählt sie zu den außerordentlichen Einkünften nach § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG, für die die Fünftelregelung eine eigene Berechnungsmethode vorsieht.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG fließen in die Summe der Einkünfte nach § 2 Abs. 3 EStG ein. Ein Verlust aus Vermietung mindert damit das Einkommen insgesamt. Wer bei der Abfindung Steuern sparen möchte, sollte allerdings zwischen Steuerersparnis und Vermögensvorteil unterscheiden: Jeder abziehbare Euro ist zunächst ein ausgegebener oder abgeschriebener Euro, der nur teilweise über die Steuer zurückkommt.

Wie funktioniert die Fünftelregelung bei einer Abfindung?

Die Fünftelregelung verteilt die Abfindung rechnerisch auf fünf Jahre, ohne sie tatsächlich zu verteilen. Das Finanzamt berechnet die Steuer auf das übrige Einkommen einmal ohne und einmal mit einem Fünftel der Abfindung und multipliziert die Differenz mit fünf. Je niedriger das übrige Einkommen, desto geringer der Progressionsanstieg und desto größer die Entlastung.

Der Ablauf ergibt sich aus § 34 Abs. 1 Satz 2 EStG und lässt sich in fünf Schritten nachvollziehen. Maßgeblich ist das sogenannte verbleibende zu versteuernde Einkommen, also das zu versteuernde Einkommen ohne die außerordentlichen Einkünfte. Der Tarif selbst folgt aus § 32a Abs. 1 EStG in der Fassung des jeweiligen Veranlagungsjahres.

Aus dieser Mechanik folgt eine wichtige Einschränkung: Liegt das verbleibende Einkommen bereits in der Zone mit 42 Prozent Grenzsteuersatz, ändert ein zusätzliches Fünftel den Grenzsteuersatz kaum, und die Fünftelregelung entlastet nur wenig. Spürbar wirkt sie, wenn das verbleibende Einkommen und das verbleibende Einkommen plus ein Fünftel in der Progressionszone liegen. Genau dort setzen Werbungskosten aus Vermietung an.

1. 1Verbleibendes zu versteuerndes Einkommen ermitteln, also das zu versteuernde Einkommen ohne die Abfindung.
2. 2Einkommensteuer auf dieses verbleibende Einkommen nach dem Tarif des § 32a Abs. 1 EStG berechnen.
3. 3Ein Fünftel der Abfindung hinzurechnen und die Einkommensteuer auf diesen Betrag erneut berechnen.
4. 4Die Differenz aus Schritt 3 und Schritt 2 mit fünf multiplizieren; das ist die Steuer auf die Abfindung nach § 34 Abs. 1 Satz 2 EStG.
5. 5Steuer aus Schritt 2 und Steuer aus Schritt 4 addieren; das ergibt die tarifliche Einkommensteuer des Jahres.

In der Software

Die Rechnung, live im Gespräch

Kaufpreis, Miete und Finanzierung eintragen — Cashflow, Rendite und monatliche Belastung stehen sofort daneben.

Immobilien-Rechner

Wann wird die Fünftelregelung angewendet und was gilt seit 2025?

Seit 2025 berücksichtigt der Arbeitgeber die Fünftelregelung nicht mehr beim Lohnsteuerabzug; sie wird erst in der Einkommensteuerveranlagung angewendet. Die Abfindung wird daher zunächst mit regulärer Lohnsteuer belastet, die Entlastung kommt mit dem Steuerbescheid. Voraussetzung ist, dass die Abfindung als außerordentliche Einkunft im Sinne des § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG anerkannt wird.

Die Änderung betrifft das Lohnsteuerabzugsverfahren nach § 39b Abs. 3 EStG. Praktisch bedeutet das: Wer keine Pflichtveranlagung hat, sollte eine Einkommensteuererklärung im Wege der Antragsveranlagung nach § 46 Abs. 2 Nr. 8 EStG abgeben. Für die Liquiditätsplanung ist relevant, dass der zu viel einbehaltene Betrag erst nach Bearbeitung der Erklärung erstattet wird und bis dahin nicht für Eigenkapital oder Zinszahlungen zur Verfügung steht.

Außerordentlich ist eine Abfindung nur, wenn sie zu einer Zusammenballung von Einkünften in einem Veranlagungszeitraum führt. Entscheidend ist der Zufluss nach § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG. Wird eine Abfindung in Teilbeträgen über mehrere Kalenderjahre ausgezahlt, kann die Anwendung der Fünftelregelung gefährdet sein. Fälligkeit und Auszahlungsmodalitäten sollten daher vor Unterzeichnung eines Aufhebungsvertrags steuerlich geprüft werden, nicht erst bei der Steuererklärung.

Welche Werbungskosten aus Vermietung zählen im Jahr der Abfindung?

Im Abfindungsjahr zählen Werbungskosten, die in diesem Jahr abfließen oder als AfA auf dieses Jahr entfallen: Schuldzinsen, ein marktübliches Disagio, Finanzierungsnebenkosten, laufende nicht umlagefähige Kosten und die zeitanteilige AfA. Tilgung, Grunderwerbsteuer und Notarkosten für den Erwerb sind nicht sofort abziehbar; soweit sie auf das Gebäude entfallen, wirken sie nur über die AfA.

Für die zeitliche Zuordnung gilt das Abflussprinzip nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG. Vorauszahlungen für mehr als fünf Jahre sind nach § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG gleichmäßig zu verteilen; ein marktübliches Disagio ist davon nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG ausgenommen. Werbungskosten können nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG auch vor Beginn der Vermietung entstehen, wenn sie erkennbar mit den späteren Mieteinnahmen zusammenhängen.

Die folgende Übersicht trennt sofort wirksame Positionen von solchen, die erst über die Nutzungsdauer wirken. Sie ist als Prüfliste für das Gespräch mit der steuerlichen Beratung gedacht und ersetzt keine Einzelfallprüfung.

• Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG: abziehbar im Jahr der Zahlung.
• Disagio: im Jahr der Zahlung abziehbar, soweit es marktüblich ist (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG).
• Finanzierungsnebenkosten wie Grundschuldbestellung oder Bereitstellungszinsen: Werbungskosten im Jahr des Abflusses.
• AfA nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG in Verbindung mit § 7 Abs. 4 EStG: nur zeitanteilig ab Anschaffung.
• Erhaltungsaufwand: grundsätzlich sofort abziehbar, aber Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG beachten.
• Nicht sofort abziehbar: Tilgung, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs sowie der Anteil für Grund und Boden.

AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: Satz, Bemessungsgrundlage und erstes Jahr

Der lineare AfA-Satz für Wohngebäude richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG ein Satz von 3 Prozent. Für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 sind es nach Buchst. b 2 Prozent, für ältere Gebäude nach Buchst. c 2,5 Prozent. Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude sieht § 7 Abs. 5a EStG zusätzlich eine degressive AfA vor, deren zeitliche Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen sind.

Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten einschließlich der anteiligen Erwerbsnebenkosten. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Die Aufteilung des Kaufpreises sollte im Kaufvertrag nachvollziehbar begründet sein, denn das Finanzamt prüft sie auf Plausibilität. Ein zu hoch angesetzter Gebäudeanteil führt sonst zu Korrekturen, die auch die Rechnung für das Abfindungsjahr verändern.

Im ersten Jahr wirkt die AfA nur zeitanteilig. Nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG mindert sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung. Angeschafft ist die Wohnung mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, den § 446 Satz 2 BGB an die Übergabe knüpft. Annahme: AfA-Bemessungsgrundlage 280.000 €, Satz 2 Prozent, Übergang am 1. Oktober. Dann entfallen auf das Jahr nur 3/12 von 5.600 €, also 1.400 €. Die AfA allein ist im Abfindungsjahr deshalb selten der entscheidende Hebel.

Warum kann ein Verlust im Abfindungsjahr stärker wirken als der Spitzensteuersatz?

Weil ein Euro weniger übriges Einkommen zwei Steuerbeträge gleichzeitig senkt: die Steuer auf das übrige Einkommen und die fünffach gewichtete Differenz für die Abfindung. Rechnerisch wirkt jeder Euro mit dem Fünffachen des Grenzsteuersatzes am oberen Rechenpunkt abzüglich des Vierfachen am unteren. Liegen beide Punkte in der Progressionszone, kann das mehr als 42 Prozent ergeben.

Die Herleitung ist einfach. Die Gesamtsteuer beträgt T(v) + 5 × [T(v + F) − T(v)] und damit 5 × T(v + F) − 4 × T(v), wobei v das verbleibende Einkommen und F ein Fünftel der Abfindung ist. Annahme zur Veranschaulichung: Der Grenzsteuersatz liegt am oberen Punkt bei 35 Prozent und am unteren bei 30 Prozent. Dann sinkt die Steuer je Euro Werbungskosten um 5 × 35 − 4 × 30 = 55 Cent. Das Stichwort „Fünftelregelung Abfindung Immobilie“ beschreibt genau diese Verbindung.

Die Formel gilt nur, solange das verbleibende Einkommen positiv bleibt. Ist es negativ und das zu versteuernde Einkommen insgesamt positiv, beträgt die Steuer nach § 34 Abs. 1 Satz 3 EStG das Fünffache der Steuer auf ein Fünftel des gesamten zu versteuernden Einkommens. Ab diesem Punkt wirkt ein weiterer Euro Verlust nur noch mit dem Grenzsteuersatz auf ein Fünftel des Einkommens. Mehr Verlust bringt also nicht proportional mehr Entlastung; die sinnvolle Höhe sollte vorab berechnet werden.

Rechenbeispiel: Abfindung mit und ohne vermietete Wohnung

Annahme: ledige Person, Grundtarif 2026 nach § 32a Abs. 1 EStG, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Verwendete Tarifformel als Annahme für Einkommen zwischen 17.800 € und 69.878 €: Steuer = (173,10 × z + 2.397) × z + 1.034,87 mit z = (Einkommen − 17.799) / 10.000; ab 69.879 €: 0,42 × Einkommen − 11.135,63. Abfindung 60.000 €, Zufluss 2026, als außerordentliche Einkunft anerkannt; übriges zu versteuerndes Einkommen 40.000 €, kein Arbeitslosengeld. Gleichen Sie die Formel vor eigener Verwendung mit dem amtlichen Tarif ab.

Annahme für Variante B: Bestandswohnung, fertiggestellt vor 2023, Übergang von Nutzen und Lasten am 1. April 2026. Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten 350.000 €, Gebäudeanteil 80 Prozent, also 280.000 €; AfA 2 Prozent, für neun Monate 4.200 €. Darlehen 300.000 € zu 3,6 Prozent, Zinsen für neun Monate 8.100 €; marktübliches Disagio 1 Prozent, also 3.000 €; sonstige Werbungskosten 1.450 €; Miete 9 × 750 € = 6.750 €. Einkünfte aus Vermietung: 6.750 − 4.200 − 8.100 − 3.000 − 1.450 = −10.000 €.

Ergebnis: In Variante A beträgt die Einkommensteuer 27.449 €, in Variante B 22.377 €. Die 10.000 € negativen Einkünfte senken die Steuer also um 5.072 €, das sind 50,7 Prozent. Ohne Fünftelregelung läge das zu versteuernde Einkommen bei 100.000 € beziehungsweise 90.000 €, beide in der 42-Prozent-Zone; die Differenz betrüge 4.200 €. Der Mehreffekt von 872 € entsteht allein aus dem Zusammenspiel mit § 34 Abs. 1 EStG und deckt sich mit der Formel aus dem vorigen Abschnitt.

Liquidität statt Steuerquote: Was das Rechenbeispiel nicht zeigt

Die Steuerersparnis von 5.072 € steht im Beispiel einem echten Mittelabfluss gegenüber. Zinsen von 8.100 €, das Disagio von 3.000 € und sonstige Kosten von 1.450 € ergeben 12.550 €; abzüglich der Miete von 6.750 € bleiben 5.800 € Abfluss. Nach Steuer verbleibt ein Minus von 728 €, Tilgung noch nicht eingerechnet. Nur die AfA von 4.200 € ist ein Aufwand ohne Zahlung im selben Jahr.

Das Disagio ist ein vorweggenommener Zins. Es senkt die Steuer im Abfindungsjahr, erhöht aber die Steuer der Folgejahre, weil die laufenden Zinsen niedriger ausfallen und weniger abziehbar ist. Der Vorteil entsteht nur aus der Satzdifferenz zwischen dem Abfindungsjahr und späteren Jahren. Ähnlich bei der AfA: Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG mindert sie nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn.

Der Gedanke „Abfindung in Immobilie investieren“ ist deshalb zuerst eine Anlageentscheidung und erst danach eine Steuerfrage. Lage, nachhaltig erzielbare Miete, Instandhaltungsbedarf, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung entscheiden über das Ergebnis über zehn oder zwanzig Jahre. Der Steuereffekt des Abfindungsjahres ist ein einmaliger Nebeneffekt, der eine schwache Investition nicht trägt.

Neubau oder Bestand: Warum der Zeitpunkt über die Wirkung entscheidet

Im Abfindungsjahr zählen nur Kosten, die in dieses Jahr fallen. Bei einer Bestandswohnung folgt der Übergang von Nutzen und Lasten meist kurz nach der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB und der Kaufpreiszahlung. Ab diesem Zeitpunkt laufen Miete, Zinsen und AfA. Ein Kauf mit Übergang im Dezember bringt im Abfindungsjahr dagegen nur einen Monat AfA und Zinsen.

Beim Kauf vom Bauträger wird der Kaufpreis nach § 3 Abs. 2 MaBV in Raten nach Baufortschritt fällig. Das Darlehen wird entsprechend in Tranchen abgerufen; Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen können bei beabsichtigter Vermietung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein. Die AfA beginnt dagegen erst mit Fertigstellung und Übergabe. Liegt diese im Folgejahr, fällt auch eine degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG nicht mehr in das Abfindungsjahr.

Sinnvoll ist ein Zeitstrahl, der vier Daten nebeneinanderstellt: Zufluss der Abfindung, Beurkundung, Übergang von Nutzen und Lasten sowie Beginn der Zinszahlungen. Bei Neubauten kommt der geplante Fertigstellungstermin mit einer Verzögerungsreserve hinzu. Verschiebt sich die Übergabe ins nächste Jahr, verschiebt sich auch die AfA, während die Abfindung bereits versteuert ist.

Welche Grenzen und Risiken sollten Sie kennen?

Die wichtigsten Grenzen: Ein negatives übriges Einkommen schwächt die Wirkung, modellhafte Verlustkonzepte können nach § 15b EStG beschränkt sein, hohe Renovierungskosten können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, und ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann steuerpflichtig sein. Hinzu kommen Anlagerisiken, die keine Steuerregel ausgleicht.

Die folgenden Punkte gehören vor jeder Kaufentscheidung auf die Prüfliste. Sie benennen die jeweilige Norm, damit Sie die Fragen gezielt mit Ihrer steuerlichen Beratung klären können.

Neben den steuerlichen Grenzen steht das Anlagerisiko. Leerstand, Mietausfall, Zinsänderung nach Ablauf der Zinsbindung und unerwartete Instandhaltung belasten die Rechnung über Jahre. Eine Abfindung dient häufig als Reserve für eine Phase ohne Erwerbseinkommen. Es empfiehlt sich daher, vor einer Investition eine Liquiditätsreserve festzulegen, die nicht in Eigenkapital oder Nebenkosten fließt.

• Negatives verbleibendes Einkommen: Berechnung nach § 34 Abs. 1 Satz 3 EStG, weitere Verluste wirken deutlich schwächer.
• Steuerstundungsmodelle: § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG erklärt § 15b EStG für sinngemäß anwendbar; Verluste aus modellhaft vorgefertigten Konzepten können nur mit späteren Gewinnen derselben Quelle verrechnet werden.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Übersteigen Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten.
• Private Veräußerungsgeschäfte: Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, wobei die AfA den Gewinn nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG erhöht.
• Arbeitslosengeld: unterliegt dem Progressionsvorbehalt nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a EStG und erhöht den Steuersatz auf das übrige Einkommen.
• Dauerhafte Vermietungsabsicht: mit der steuerlichen Beratung klären und von Anfang an dokumentieren.

Was Vertrieb und Bauträger bei Interessenten mit Abfindung beachten sollten

Für Makler, Bauträger und Vertriebspartner ist die Beratungsgrenze entscheidend. Geschäftsmäßige Hilfeleistung in Steuersachen ist nach § 2 Abs. 1 StBerG an eine Befugnis gebunden; § 5 Abs. 1 StBerG untersagt sie anderen Personen. Allgemeine Erklärungen zur Funktionsweise der Fünftelregelung sind etwas anderes als eine individuelle Steuerberechnung für einen konkreten Interessenten. Wer die Einzelfallberechnung konsequent an die steuerliche Beratung verweist, bleibt auf der sicheren Seite.

Was der Vertrieb liefern kann, sind belastbare Objektdaten. Dazu gehören die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, der geplante Fertigstellungs- und Übergabetermin, der Zahlungsplan nach MaBV, eine als Annahme gekennzeichnete Mietkalkulation und das Fertigstellungsjahr als Grundlage des AfA-Satzes. Diese Unterlagen sollten für Interessenten und deren Beratung in einem strukturierten Datenraum mit klaren Freigaben bereitstehen.

In einer Vertriebssoftware wie MyInvest Pro lassen sich diese Angaben je Einheit in der Projekt- und Einheitenverwaltung pflegen, Unterlagen über den Dokumentenbereich freigeben und Gesprächsnotizen im CRM dokumentieren. Wichtig ist der Prozess, nicht das Werkzeug: Ein verschobener Fertigstellungstermin muss in allen ausgegebenen Unterlagen nachgezogen werden, weil er die steuerliche Rechnung des Interessenten direkt verändert.