Denkmal-AfA nach § 7i und § 10f EStG: Ablauf und Rechenbeispiel

Was ist die Denkmal-AfA und für wen gilt sie?

Die Denkmal-AfA ist die steuerliche Sonderabschreibung für Baumaßnahmen an einem Baudenkmal. Sie gilt für Eigentümer, die ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung im Denkmal vermieten (§ 7i EStG) oder selbst bewohnen (§ 10f EStG). Begünstigt sind nur Aufwendungen, die zur Erhaltung des Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.

Ob ein Gebäude ein Baudenkmal ist, richtet sich nach dem Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes, nicht nach dem Steuerrecht. § 7i Abs. 1 EStG knüpft ausdrücklich an die landesrechtlichen Vorschriften an. Erfasst sind auch Gebäude, die für sich allein kein Denkmal sind, aber zu einer geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage gehören. Dort sind nur Maßnahmen begünstigt, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Anlage erforderlich sind.

Umgangssprachlich wird das Thema oft unter dem Schlagwort Denkmalschutz Steuervorteile zusammengefasst. Fachlich sind mehrere Regelungen zu unterscheiden, die unterschiedliche Bemessungsgrundlagen, Zeiträume und Höchstbeträge haben. Wer Denkmalobjekte vertreibt oder erwirbt, sollte diese Ebenen auseinanderhalten, weil sonst Rechenbeispiele entstehen, die Altbausubstanz, Sanierungskosten und Erhaltungsaufwand vermischen.

• Vermietung: erhöhte Absetzungen auf begünstigte Baumaßnahmen nach § 7i Abs. 1 EStG über zwölf Jahre
• Selbstnutzung: Abzug wie Sonderausgaben nach § 10f Abs. 1 EStG über zehn Jahre
• Erhaltungsaufwand bei Vermietung: Verteilung auf zwei bis fünf Jahre nach § 11b EStG möglich
• Altbausubstanz bei Vermietung: lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG, unabhängig vom Denkmalstatus

Wie funktioniert die AfA nach § 7i EStG für Vermieter?

Vermieter können nach § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der begünstigten Herstellungskosten absetzen. Nach zwölf Jahren sind die begünstigten Kosten damit vollständig abgeschrieben.

Wer eine sanierte Wohnung vom Bauträger kauft, stellt nicht selbst her, sondern erwirbt. Für diesen Fall erlaubt § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG die erhöhten Absetzungen auch für Anschaffungskosten, soweit sie auf Baumaßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind. Die Abschreibung beginnt dann im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme. Für den Vertrieb ist deshalb entscheidend, wann beurkundet wird und welche Arbeiten zu diesem Zeitpunkt bereits ausgeführt waren.

Weitere Voraussetzungen ergeben sich aus demselben Absatz: Die Maßnahmen müssen in Abstimmung mit der Denkmalbehörde durchgeführt werden, und Kosten, die durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, scheiden aus der Bemessungsgrundlage aus. Für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume gilt die Regelung über § 7i Abs. 3 EStG in Verbindung mit § 7h Abs. 3 EStG entsprechend.

Die Formulierung „bis zu“ bedeutet, dass ein niedrigerer Satz angesetzt werden kann. Welche Folgen das für spätere Jahre hat und ob es im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der Einkommensentwicklung des Erwerbers ab. Das ist eine Frage für dessen steuerliche Beratung, nicht für das Verkaufsgespräch.

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Welche Steuervorteile haben Selbstnutzer nach § 10f EStG?

Selbstnutzer können nach § 10f Abs. 1 EStG begünstigte Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen. Insgesamt sind so bis zu 90 Prozent der begünstigten Kosten abziehbar; der Rest bleibt steuerlich ohne Wirkung.

Der Abzug setzt voraus, dass die Voraussetzungen des § 7i EStG vorliegen und die Wohnung im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Die Altbausubstanz spielt beim Selbstnutzer keine Rolle, weil für eine selbstgenutzte Wohnung keine Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG als Werbungskosten anfällt. Der Vorteil beschränkt sich damit auf den begünstigten Sanierungsanteil.

Eine Objektbeschränkung begrenzt den Abzug zusätzlich: Nach § 10f Abs. 3 EStG kann er nur für ein Gebäude in Anspruch genommen werden, bei Ehegatten, die die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG erfüllen, für insgesamt zwei Gebäude. Erhaltungsaufwand an einem selbstgenutzten Baudenkmal kann nach § 10f Abs. 2 EStG ebenfalls über zehn Jahre wie Sonderausgaben abgezogen werden.

Welche Bescheinigung der Denkmalbehörde brauchen Sie?

Sie brauchen eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle nach § 7i Abs. 2 EStG. Sie bestätigt die Denkmaleigenschaft, die Erforderlichkeit der Maßnahmen und die Abstimmung mit der Behörde und weist die begünstigten Aufwendungen aus.

Die Abstimmung gehört an den Anfang, nicht an das Ende. Wer erst nach Abschluss der Arbeiten an die Behörde herantritt, riskiert, dass einzelne Maßnahmen nicht bescheinigt werden. Das Verfahren regeln die Bescheinigungsrichtlinien der Länder; sie unterscheiden sich in Formularen, Fristen und Nachweisanforderungen. Für Bauträger empfiehlt sich, die einschlägige Richtlinie des Bundeslandes vor Vertriebsstart zu sichten und im Projekt zu hinterlegen.

Die Bescheinigung ist Voraussetzung, aber nicht die gesamte steuerliche Prüfung. Ob Kosten als Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen sind, ob sie nach dem Kaufvertrag entstanden sind und wie sie dem einzelnen Erwerber zuzurechnen sind, beurteilt das Finanzamt. Bei Eigentumswohnungen ist deshalb sinnvoll, dass die Bescheinigung oder eine beigefügte Aufstellung die Kosten je Einheit erkennen lässt.

1. 1Denkmaleigenschaft bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde klären und schriftlich bestätigen lassen
2. 2Sanierungskonzept mit Maßnahmenliste vor Baubeginn abstimmen
3. 3Abweichungen während der Bauphase erneut abstimmen und dokumentieren
4. 4Schlussrechnungen nach Gewerken und Einheiten aufbereiten
5. 5Bescheinigung nach Abschluss der Maßnahme beantragen und den Erwerbern zur Verfügung stellen

Aufteilung von Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungskosten

Der Kaufpreis einer sanierten Denkmalwohnung besteht steuerlich aus drei Teilen. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar, weil § 7 Abs. 4 EStG nur Gebäude erfasst. Der Anteil für die Altbausubstanz wird linear abgeschrieben. Nur der Sanierungsanteil, der auf Maßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags entfällt, fällt unter die Denkmal-AfA.

Für die Altbausubstanz gilt bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, ein Satz von 2,5 Prozent nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG; bei Fertigstellung zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022 sind es 2 Prozent nach Buchst. b. Das ursprüngliche Fertigstellungsjahr ist deshalb ein Datenfeld, das im Exposé und in den Vertragsunterlagen belegt sein sollte.

Die Aufteilung steht in der Regel im Bauträgervertrag. Damit sie einer Prüfung durch das Finanzamt standhält, sollte sie auf nachvollziehbaren Grundlagen beruhen: Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung, Wertansatz des Bestandsgebäudes und Kostenaufstellung der Sanierung. Eine Aufteilung, die sich nur an einem gewünschten Abschreibungsergebnis orientiert, ist für Erwerber ein Risiko und für den Vertrieb ein Haftungsthema.

• Grund und Boden: Bodenrichtwert multipliziert mit dem anteiligen Grundstück laut Teilungserklärung
• Altbausubstanz: Wert des Bestandsgebäudes vor Sanierung, anteilig je Einheit
• Sanierungsanteil: Maßnahmen nach Kaufvertrag laut Kostenaufstellung, später abgeglichen mit der Bescheinigung
• Maßnahmen mit offener Begünstigung, etwa Anbauten oder neue Stellplätze, gesondert ausweisen
• Erwerbsnebenkosten nach einem dokumentierten Schlüssel verteilen und mit der steuerlichen Beratung abstimmen

Wie berechnet man die Denkmal-AfA über zwölf Jahre?

Man multipliziert den begünstigten Sanierungsanteil in den Jahren eins bis acht mit 9 Prozent und in den Jahren neun bis zwölf mit 7 Prozent. Bei Vermietung kommt die lineare AfA auf die Altbausubstanz hinzu. Die Steuerwirkung hängt anschließend vom persönlichen Steuersatz ab.

Annahme: Kaufpreis einer vermieteten Denkmalwohnung 400.000 Euro, Aufteilung laut Vertrag 40.000 Euro Grund und Boden, 80.000 Euro Altbausubstanz und 280.000 Euro Sanierungsanteil. Das Gebäude wurde vor 1925 fertiggestellt, die Bescheinigung bestätigt die 280.000 Euro vollständig, Zuschüsse gibt es nicht. Erwerbsnebenkosten bleiben zur Vereinfachung außer Betracht, Anschaffung und Abschluss der Baumaßnahme fallen in dasselbe Kalenderjahr.

Rechenweg: In den Jahren eins bis acht ergibt sich eine Denkmal-AfA von 280.000 × 9 % = 25.200 Euro jährlich, zusammen 201.600 Euro. In den Jahren neun bis zwölf sind es 280.000 × 7 % = 19.600 Euro jährlich, zusammen 78.400 Euro. Die Summe beträgt 280.000 Euro. Die Altbausubstanz bringt 80.000 × 2,5 % = 2.000 Euro pro Jahr, über zwölf Jahre 24.000 Euro. Abzugsbeträge insgesamt: 304.000 Euro.

Annahme für die Steuerwirkung: konstanter Grenzsteuersatz von 42 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Dann mindert sich die Einkommensteuer in den Jahren eins bis acht um 27.200 × 42 % = 11.424 Euro jährlich, in den Jahren neun bis zwölf um 21.600 × 42 % = 9.072 Euro jährlich, zusammen 127.680 Euro. Diese Zahl ist eine Rechenfolge der Annahmen, kein Ertrag: Mieten, Zinsen und Bewirtschaftungskosten fehlen vollständig.

Was ändert sich im Beispiel bei Selbstnutzung?

Bei Selbstnutzung sinkt der abziehbare Betrag im Beispiel von 304.000 auf 252.000 Euro, und der Zeitraum verkürzt sich auf zehn Jahre. Grund: § 10f Abs. 1 EStG erfasst nur bis zu 90 Prozent der begünstigten Kosten, und die Altbausubstanz wird nicht abgeschrieben.

Der Vergleich zeigt einen Strukturunterschied, keine Empfehlung für eine Nutzungsart. Der Vermieter versteuert Mieteinnahmen, der Selbstnutzer spart Miete, die er sonst zahlen würde; beides taucht in einer reinen Abschreibungsrechnung nicht auf. Hinzu kommt die Objektbeschränkung nach § 10f Abs. 3 EStG, die beim Vermieter keine Rolle spielt.

Wechselt die Nutzung während des Begünstigungszeitraums, etwa vom Vermieten zum Selbstbewohnen, sind die Folgen für die restlichen Jahre gesondert zu klären. Diese Frage sollte im Vertrieb nicht pauschal beantwortet, sondern an die steuerliche Beratung des Erwerbers verwiesen werden.

1. 1Begünstigter Sanierungsanteil laut Annahme: 280.000 Euro
2. 2Jährlicher Abzug wie Sonderausgaben: 280.000 × 9 % = 25.200 Euro
3. 3Zeitraum: Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und neun Folgejahre
4. 4Summe: 10 × 25.200 = 252.000 Euro; nicht abziehbar bleiben 28.000 Euro
5. 5Rechnerische Steuerminderung unter der Annahme von 42 Prozent: 10.584 Euro je Jahr, zusammen 105.840 Euro

Was kann eine Abschreibungsrechnung für Denkmalobjekte nicht abbilden?

Ein Denkmal AfA Rechner, ob Tabellenblatt oder Webanwendung, bildet nur Bemessungsgrundlage mal gesetzlichem Satz ab. Er zeigt die zeitliche Verteilung der Abzugsbeträge, aber weder die Unsicherheit der Eingabewerte noch Mieten, Finanzierung oder die tatsächliche Steuerprogression.

Ein zentraler Punkt ist die Progression. Hohe Abzugsbeträge senken das zu versteuernde Einkommen und damit häufig auch den Grenzsteuersatz, sodass der konstante Satz aus dem Beispiel die Wirkung überzeichnen kann. Eine belastbare Aussage liefert nur eine Veranlagungssimulation mit den tatsächlichen Einkünften, wie sie Steuerberater erstellen.

Für Vertrieb und Bauträger folgt daraus eine klare Rollenverteilung: Das Unternehmen stellt prüfbare Eingangsdaten bereit, also Kaufpreisaufteilung, kalkulierten Sanierungsanteil und Bauzeitenplan. Die individuelle Steuerberechnung bleibt beim Erwerber und dessen Beratung.

• Höhe der bescheinigten Kosten, die erst nach Abschluss der Maßnahme feststeht
• Zeitpunkt der Arbeiten im Verhältnis zum Kaufvertrag
• Akzeptanz der Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt
• Entwicklung von Einkommen und Grenzsteuersatz über zwölf Jahre
• Mieteinnahmen, Leerstand, Instandhaltung und Finanzierungskosten
• Steuerliche Folgen eines späteren Verkaufs

Denkmalobjekte vertreiben: Steuerthemen ohne Renditeversprechen

Steuerliche Aspekte sind bei Denkmalobjekten regelmäßig Teil des Verkaufsgesprächs. Die Grenze zieht § 5 Abs. 1 StBerG: Hilfeleistung in Steuersachen ist den dazu befugten Personen vorbehalten. Die allgemeine Erläuterung der Systematik und ein gekennzeichnetes Beispiel sind etwas anderes als eine individuelle Steuerberechnung für den Kunden; Letztere sollte der Vertrieb nicht erstellen.

Auch die Vertragsseite gehört in die Einordnung. Ein Kaufvertrag mit Sanierungsverpflichtung ist regelmäßig ein Bauträgervertrag im Sinne von § 650u Abs. 1 BGB, der auch den Umbau eines bestehenden Gebäudes erfasst. Abschlagszahlungen richten sich dann nach § 3 Abs. 2 MaBV, und der Bauträger benötigt eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO. Diese Prüfpunkte sollten unabhängig vom Steuerthema dokumentiert sein.

Formulierungen wie „Steuern sparen“ oder Renditen nach Steuern setzen Annahmen voraus, die der Vertrieb nicht kennt. Sinnvoll sind ein einheitlicher Textbaustein, der Rechenbeispiele als Annahme kennzeichnet und auf die steuerliche Beratung verweist, sowie ein Freigabeprozess für Exposés, Präsentationen und Partnerunterlagen.

Welche Daten sollte der Vertrieb je Einheit pflegen?

Je Einheit sollten Kaufpreisaufteilung, kalkulierter und später bescheinigter Sanierungsanteil, Fertigstellungsjahr der Altbausubstanz, Beurkundungsdatum und Bescheinigungsstand gepflegt sein. Diese Felder sind die Eingangswerte jedes Rechenbeispiels und die Grundlage für spätere Rückfragen von Erwerbern.

In MyInvest Pro lassen sich solche Angaben in der Projekt- und Einheitenverwaltung je Einheit hinterlegen, die zugehörigen Dokumente stellen Sie im Datenraum mit abgestuften Rechten bereit. So arbeiten Vertriebspartner mit derselben freigegebenen Aufteilung, statt eigene Tabellen mit abweichenden Werten zu führen.

Wichtig ist der Versionsstand. Ändert sich die Kostenaufstellung während der Bauphase, muss erkennbar bleiben, welche Aufteilung einem Kunden zu welchem Zeitpunkt vorlag. Das empfiehlt sich nicht nur für Rückfragen, sondern auch für die Abgrenzung der Verantwortung zwischen Bauträger, Vertrieb und Erwerber.

• Kaufpreis gesamt und Aufteilung in Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil
• Fertigstellungsjahr des Bestandsgebäudes mit Nachweis
• Datum der Beurkundung und Bautenstand zu diesem Zeitpunkt
• Status von Abstimmung und Bescheinigung sowie erfasste Zuschüsse
• Freigegebene Version des Rechenbeispiels mit allen Annahmen