Sonder-AfA Neubau nach § 7b EStG: Voraussetzungen und Rechenbeispiel

Was ist die Sonder-AfA Neubau nach § 7b EStG?

Die Sonder-AfA Neubau ist eine zusätzliche Abschreibung nach § 7b Abs. 1 EStG für neu geschaffene Mietwohnungen. Sie beträgt bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr, und zwar im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren. Sie tritt neben die reguläre Gebäude-AfA und ersetzt sie nicht.

Fachlich heißt die Regelung Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau. Sie erhöht nicht die Summe der Abschreibungen über die gesamte Nutzungsdauer, sondern zieht Abschreibungsvolumen nach vorn: Der Restwert sinkt schneller, spätere Jahre tragen entsprechend weniger AfA. Die Formulierung „bis zu“ im Gesetz eröffnet ein Wahlrecht. Der Steuerpflichtige kann in einem Jahr auch einen geringeren Betrag ansetzen, wenn das zu seiner Steuersituation besser passt.

Begünstigt sind Bauherren, die selbst herstellen, und Käufer. Für Käufer gilt eine Wohnung nach § 7b Abs. 1 EStG nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird; die Sonder-AfA kann in diesem Fall nur der Anschaffende geltend machen. Als Jahr der Anschaffung gilt nach § 9a EStDV das Jahr der Lieferung, in der Regel also der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht das Datum einer Abschlagszahlung nach § 3 Abs. 2 MaBV.

Welche Sonder-AfA Neubau Voraussetzungen nennt § 7b EStG?

§ 7b Abs. 2 EStG verlangt vier Voraussetzungen: eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung aus einem Bauantrag im Förderzeitraum, eingehaltene Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche, bei Bauanträgen ab 2023 ein Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachweis und eine zehnjährige entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken. Hinzu kommt die De-minimis-Prüfung nach § 7b Abs. 5 EStG.

Wer die Sonder-AfA Neubau Voraussetzungen prüft, beginnt beim Wohnungsbegriff. § 7b Abs. 2 EStG verweist auf § 181 Abs. 9 BewG; zur Wohnung gehören auch die zugehörigen Nebenräume. Neu ist eine Wohnung, die durch die Baumaßnahme erstmals entsteht. Das kann auch eine Baumaßnahme an einem bestehenden Gebäude sein, sofern dadurch eine bisher nicht vorhandene Wohnung geschaffen wird. Die bloße Sanierung einer bestehenden Wohnung genügt nicht.

Entscheidend für den zeitlichen Anwendungsbereich ist das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige, nicht das Datum des Kaufvertrags. Begünstigt sind Anträge nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 sowie nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029. Bauanträge aus dem Kalenderjahr 2022 fallen in eine Lücke. Ohne belegtes Antragsdatum lässt sich für eine Einheit nicht einmal sagen, welche Beträge gelten.

• Neue, bisher nicht vorhandene Wohnung im Sinne von § 181 Abs. 9 BewG
• Bauantrag oder Bauanzeige in einem der beiden Förderzeiträume
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb der Baukostenobergrenze
• Bei Bauanträgen ab 1. Januar 2023: Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch QNG
• Entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken im Erstjahr und in den folgenden neun Jahren
• Einhaltung der De-minimis-Vorgaben nach § 7b Abs. 5 EStG

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Wie wirkt die Baukostenobergrenze bei der Sonder-AfA?

Die Baukostenobergrenze ist eine Ausschlussgrenze. Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung den Höchstbetrag je Quadratmeter Wohnfläche, entfällt die Sonder-AfA vollständig. Bei Bauanträgen nach dem 30. September 2023 liegt die Grenze nach § 7b Abs. 2 EStG bei 5.200 Euro je Quadratmeter.

Maßgeblich sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung einschließlich ihrer Nebenräume, bezogen auf die Wohnfläche. Grund und Boden ist steuerlich ein eigenes, nicht abnutzbares Wirtschaftsgut und gehört nicht in diese Rechnung. Beim Kauf vom Bauträger kommt es deshalb auf die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil an. Ob Stellplätze, Außenanlagen oder Erwerbsnebenkosten einzubeziehen sind, sollte anhand des Normtextes und der Verwaltungsauffassung im Einzelfall geprüft werden.

Die Grenze wirkt auch nachträglich. Nach § 7b Abs. 4 EStG ist die Sonder-AfA rückgängig zu machen, wenn die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Für Bauträger betrifft das Sonderwünsche und Nachträge: Vor der Übergabe erhöhen sie die ursprünglichen Kosten, danach können sie nachträgliche Kosten sein.

Annahme: Eine Wohnung hat 70 Quadratmeter Wohnfläche, der Gebäudeanteil am Kaufpreis beträgt 380.000 Euro. Der Prüfwert liegt bei 380.000 Euro geteilt durch 70, also 5.428,57 Euro je Quadratmeter. Bei einem Bauantrag nach dem 30. September 2023 übersteigt das die Grenze von 5.200 Euro. Die Sonder-AfA entfällt vollständig, eine anteilige Kürzung sieht das Gesetz nicht vor.

Bemessungsgrundlage: Deckelung je Quadratmeter Wohnfläche

Ist die Baukostenobergrenze eingehalten, folgt die zweite Rechnung. Nach § 7b Abs. 3 EStG bilden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung die Bemessungsgrundlage, höchstens jedoch 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Bauanträgen nach dem 30. September 2023. Für Bauanträge zwischen dem 1. Januar und dem 30. September 2023 liegt der Deckel bei 2.500 Euro, in der früheren Förderperiode bei 2.000 Euro.

Die beiden Beträge haben unterschiedliche Funktionen. Die Obergrenze entscheidet, ob es überhaupt eine Sonder-AfA gibt. Der Deckel entscheidet, wie hoch sie ausfällt. Liegen die Kosten zwischen 4.000 und 5.200 Euro je Quadratmeter, bleibt die Wohnung begünstigt, die Sonder-AfA berechnet sich aber nur aus dem gedeckelten Betrag. Die reguläre Gebäude-AfA läuft davon unabhängig auf den vollen Gebäudeanteil.

Weil beide Werte an die Wohnfläche anknüpfen, beeinflusst schon die Flächenermittlung das Ergebnis. Es empfiehlt sich, die Berechnungsmethode für die Wohnfläche vor Vertriebsstart mit dem Steuerberater des Projekts abzustimmen und in Preisliste, Exposé und Kaufvertragsunterlagen einheitlich zu verwenden. Weichen Flächenangaben zwischen Dokumenten ab, ist der Prüfwert je Quadratmeter für Käufer und deren Berater nicht mehr nachvollziehbar.

1. 1Gebäudeanteil ermitteln: Gesamtkaufpreis abzüglich Grundstücksanteil laut Kaufpreisaufteilung.
2. 2Wohnfläche der Einheit nach der abgestimmten Berechnungsmethode festhalten.
3. 3Prüfwert bilden: Gebäudeanteil geteilt durch Wohnfläche, Vergleich mit der Baukostenobergrenze des Antragszeitraums.
4. 4Bemessungsgrundlage bilden: der niedrigere Wert aus Gebäudeanteil und Deckel je Quadratmeter mal Wohnfläche.
5. 5Jahresbetrag ableiten: bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage im Erstjahr und in drei Folgejahren.

Welcher Nachweis gilt für Effizienzhaus 40 und QNG?

Bei Bauanträgen nach dem 31. Dezember 2022 muss die Wohnung nach § 7b Abs. 2 EStG in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Nachgewiesen wird das über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, kurz QNG. Der Gesetzeswortlaut stellt auf dieses Siegel ab, nicht auf andere Energiedokumente.

Die Anforderung betrifft das Gebäude, nicht die einzelne Einheit. Ein Käufer kann den Nachweis deshalb nicht selbst herbeiführen, sondern ist auf Planung und Zertifizierung durch den Bauträger angewiesen. Wird der Standard verfehlt oder das Siegel nicht erteilt, fehlt die Voraussetzung für sämtliche Wohnungen des Gebäudes, auch wenn Baukosten und Vermietung im Übrigen passen.

Wann das Siegel vorliegt, hängt vom jeweiligen Zertifizierungsablauf ab und lässt sich nicht pauschal angeben. Sinnvoll ist, den Status je Gebäude getrennt zu führen, etwa als geplant, beantragt, in Prüfung und erteilt. Solange das Siegel nicht erteilt ist, sollte der Vertrieb die Förderfähigkeit als angestrebte, nicht als gesicherte Eigenschaft beschreiben und diesen Status in Exposé und Reservierungsunterlagen identisch wiedergeben.

Was passiert bei Verkauf oder Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren?

Die Sonder-AfA wird nach § 7b Abs. 4 EStG rückgängig gemacht, wenn die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden neun Jahren nicht entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen oder in diesem Zeitraum veräußert wird, ohne dass der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Bereits ergangene Bescheide werden dann geändert.

Die Bindung umfasst das Erstjahr und neun weitere Kalenderjahre. Eigennutzung, unentgeltliche Überlassung oder eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung von Personen erfüllen die Voraussetzung nicht; § 7b Abs. 2 EStG nimmt die vorübergehende Beherbergung ausdrücklich aus. Konzepte mit möblierter Kurzzeitvermietung oder Ferienvermietung sollten deshalb vor der Vermarktung gezielt auf diese Voraussetzung geprüft werden.

Ob ein Verkauf innerhalb der Frist schädlich ist, hängt nach dem Wortlaut davon ab, ob der Veräußerungsgewinn der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Das richtet sich nach den allgemeinen Regeln, im Privatvermögen etwa nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Diese Prüfung gehört in die steuerliche Beratung des Käufers. Für die Verzinsung der Nachforderungen verweist § 7b Abs. 4 EStG auf § 233a AO.

• Die Wohnung dient im Erstjahr oder in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken.
• Die Wohnung wird in diesem Zeitraum veräußert, und der Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer.
• Die Baukostenobergrenze wird innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Erstjahres durch nachträgliche Kosten überschritten.

Sonder-AfA und degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kombinieren

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde für Wohngebäude die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG eingeführt. Sie beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert. Begünstigt sind Gebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird, sowie Erwerbe auf Grund eines in diesem Zeitraum rechtswirksam geschlossenen Kaufvertrags, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.

§ 7b Abs. 1 EStG lässt die Sonder-AfA neben der AfA nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG zu. Beide Instrumente können kumuliert werden, sofern jeweils die eigenen Voraussetzungen erfüllt sind. Alternative zur degressiven AfA ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG mit 3 Prozent jährlich für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist nach § 7 Abs. 5a EStG zulässig.

Für den Vertrieb ist eine Gemeinsamkeit wichtig: Beide Begünstigungen setzen beim Kauf voraus, dass die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Einheiten, die erst nach Ablauf des Fertigstellungsjahres verkauft und übergeben werden, verlieren für den Erwerber damit sowohl die Sonder-AfA als auch die degressive AfA. Der Übergabetermin wird so zu einem steuerlich relevanten Merkmal, das im Vertriebscontrolling sichtbar sein sollte.

Rechenbeispiel: Vier Jahre Sonder-AfA plus degressive AfA

Annahme: Bauantrag im November 2023, Kaufvertrag über eine Neubauwohnung im Jahr 2026, Fertigstellung, Übergabe und Mietbeginn im Januar 2027. Das Gebäude erfüllt Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachweis, die Wohnung wird zehn Jahre vermietet. Wohnfläche 70 Quadratmeter, Kaufpreis 420.000 Euro, davon laut Kaufpreisaufteilung 84.000 Euro Grundstücksanteil. Weil die Übergabe im Januar liegt, entfällt eine zeitanteilige Kürzung im Erstjahr.

Annahme für die Restwertrechnung: Der Restwert am Jahresende ergibt sich aus dem Gebäudeanteil abzüglich aller vorgenommenen Abschreibungen einschließlich der Sonder-AfA. Diese Berechnungsweise sollte im Einzelfall mit dem Steuerberater abgestimmt werden, weil sie die Folgejahre unmittelbar bestimmt. Die Tabelle zeigt das Ergebnis Jahr für Jahr.

Zum Vergleich mit linearer AfA: 3 Prozent von 336.000 Euro ergeben 10.080 Euro jährlich, über vier Jahre 40.320 Euro. Zusammen mit der Sonder-AfA sind das 96.320 Euro. Die Kombination mit der degressiven AfA ergibt im selben Zeitraum 114.264,15 Euro, also 17.944,15 Euro mehr. Nehmen wir einen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent an, mindert der Erstjahresbetrag von 30.800 Euro die Einkommensteuer ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer um 12.936 Euro.

Zwei Einordnungen gehören dazu. Erstens verschieben höhere Abschreibungen den Aufwand zeitlich, der niedrigere Restwert bedeutet weniger AfA in späteren Jahren. Zweitens zeigt eine Variante die Ausschlusswirkung der Obergrenze. Annahme: Gebäudeanteil 371.000 Euro, also 5.300 Euro je Quadratmeter. Dann entfällt die Sonder-AfA ganz, im Erstjahr bleiben 18.550 Euro degressive AfA, obwohl der Kaufpreis höher ist.

1. 1Gebäudeanteil: 420.000 Euro minus 84.000 Euro ergibt 336.000 Euro.
2. 2Prüfwert: 336.000 Euro geteilt durch 70 Quadratmeter ergibt 4.800 Euro je Quadratmeter; das liegt unter 5.200 Euro, die Wohnung ist begünstigt.
3. 3Bemessungsgrundlage: 4.000 Euro mal 70 Quadratmeter ergibt 280.000 Euro; das ist niedriger als 336.000 Euro, also gilt der Deckel.
4. 4Sonder-AfA: 5 Prozent von 280.000 Euro ergibt 14.000 Euro je Jahr, über vier Jahre 56.000 Euro.
5. 5Degressive AfA: im Erstjahr 5 Prozent von 336.000 Euro, also 16.800 Euro, danach 5 Prozent vom jeweiligen Restwert.

Was darf der Vertrieb zur Sonder-AfA Neubau sagen?

Der Vertrieb kann die gesetzlichen Voraussetzungen und die objektbezogenen Fakten nennen, etwa Bauantragsdatum, Energiestandard und Baukosten je Quadratmeter. Individuelle Steuerberechnungen für einen konkreten Käufer können geschäftsmäßige Hilfeleistung in Steuersachen sein, die nach § 5 Abs. 1 StBerG den dazu befugten Personen vorbehalten ist.

Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO betrifft Vermittlung und Bauträgertätigkeit; eine Befugnis zur Hilfeleistung in Steuersachen folgt daraus nicht. Unproblematischer sind objektbezogene Angaben und allgemeine Musterrechnungen mit offen ausgewiesenen Annahmen. Riskant sind Aussagen wie „Sie sparen im ersten Jahr 12.000 Euro Steuern“, weil sie Einkommen, Steuersatz und Nutzungsabsicht des Käufers voraussetzen, die der Vertrieb nicht verbindlich beurteilen kann.

Sinnvoll ist ein klarer Übergabepunkt: Fragt ein Interessent nach seiner persönlichen Steuerwirkung, dokumentiert der Vertrieb die Frage im CRM, stellt das Unterlagenpaket zur Einheit bereit und verweist an den Steuerberater des Käufers. Das Paket umfasst Bauantragsdatum, Wohnflächenberechnung, Kaufpreisaufteilung, Nachweisstatus zum Energiestandard und den geplanten Übergabetermin.

Förderdaten je Einheit im Vertrieb dokumentieren

Die Voraussetzungen der Sonder-AfA hängen an Daten, die im Projekt verteilt entstehen: im Bauantrag, in der Flächenberechnung, in der Kalkulation, bei der Energieplanung und im Bauzeitenplan. Liegen diese Informationen nur in E-Mails oder einzelnen Tabellen, gibt jeder Vertriebspartner einen anderen Stand weiter. Es empfiehlt sich, die förderrelevanten Merkmale als feste Angaben je Einheit in der Einheitenverwaltung zu führen.

Besonders wichtig ist die Verbindung von Sonderwünschen und Prüfwert. Sinnvoll ist eine Regel, nach der jeder Sonderwunsch vor der Beauftragung gegen den Prüfwert gerechnet wird. Annahme: Eine Einheit mit 70 Quadratmetern liegt bei 5.100 Euro je Quadratmeter, also 357.000 Euro Gebäudeanteil. Bis zur Obergrenze von 364.000 Euro bleiben 7.000 Euro Spielraum; ein Sonderwunsch über 8.000 Euro würde die Förderung kosten.

In MyInvest Pro führen Sie Einheiten, Reservierungen und Dokumente eines Projekts an einer Stelle, sodass Vertriebsteam und Partner auf denselben Datenstand zugreifen. Welche förderrelevanten Angaben Sie je Einheit hinterlegen und wie Sie Nachweise im Datenraum freigeben, lässt sich am besten anhand Ihrer eigenen Preisliste in einer Live-Demo durchgehen. Die steuerliche Bewertung bleibt beim Steuerberater.

• Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige je Gebäude
• Wohnfläche und verwendete Berechnungsmethode
• Kaufpreis, Grundstücksanteil und Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung
• Prüfwert je Quadratmeter und Abstand zur Baukostenobergrenze
• Status Effizienzhaus 40 und QNG-Zertifizierung je Gebäude
• Geplantes und tatsächliches Fertigstellungsjahr sowie Übergabetermin
• Summe beauftragter Sonderwünsche je Einheit